Når det kommer til realkreditlån, passer én størrelse ikke alle. Denne artikel dykker ned i de fire hovedlåntyper, herunder konventionelle lån, FHA-, VA- og Jumbo-lån, og hjælper dig med at forstå deres funktioner, og hvornår du skal vælge en frem for de andre for at træffe den rigtige beslutning til dine boligkøbsbehov.
Diskussioner om realkreditlån fokuserer normalt på lånene som en enkelt type. Men intet kan være længere fra sandheden. Ikke alene er der forskellige typer realkreditlån, men der er også forskellige realkreditprogrammer, for ikke at nævne realkreditinstitutter .
Vi kommer til at diskutere både de forskellige typer af realkreditlån og de forskellige programmer, der tilbyder dem. Dette er dog en generel diskussion af de mest populære typer, da der er mere mindre populære lånetyper og endda udstedere.
Der er fire primære realkreditprogrammer tilgængelige:
Generelt refererer konventionelle realkreditlån til lån, der er finansieret af Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
De er typisk opstået af banker, kreditforeninger, realkreditinstitutter, realkreditselskaber og andre långivere, og derefter solgt til et af de to store realkreditinstitutter.
Disse lån er også kendetegnet ved det, der er kendt som deres overensstemmende lånegrænser . Det vil sige, at der er en grænse for det beløb, der kan lånes under et konventionelt program. Denne grænse er generelt$766.550 for 2026 .
Konventionelle lån kan dog være højere for to- til firefamiliehuse og også for ejendomme beliggende i områder, der er udpeget som høje omkostninger.
(Dette er de dyrere boligmarkeder, der normalt er placeret på øst- og vestkysten, inklusive New York City, Boston, Washington DC, San Francisco og Los Angeles.)
Konventionelle realkreditlån adskilles også fra FHA- og VA-lån ved realkreditforsikringskravet.
Almindeligvis omtalt som privat realkreditforsikring, eller PMI, er det en type forsikringsdækning, der betaler realkreditinstituttet en del af lånesaldoen, hvis du misligholder lånet.
Nogle af de vigtigste funktioner ved konventionelle realkreditlån omfatter følgende:
FHA-lån fungerer stort set på samme måde som konventionelle lån, men parametrene er mere grundlæggende. For eksempel er minimumskravet til udbetaling 3,50 %, selv for førstegangsboligkøbere.
Men de to hovedtræk ved FHA-lån, dem der adskiller dem mest fra konventionelle realkreditlån, er:
PMI på FHA-lån omtales almindeligvis som realkreditforsikringspræmie eller blot MIP. Ordet privat gælder ikke, fordi realkreditforsikringen er leveret af den amerikanske regering gennem Federal Housing Administration.
Realkreditforsikring samles på to måder. Ligesom konventionelle lån, er der en månedlig præmie tilføjet til din husbetaling.
Men der er også en forudgående realkreditforsikringspræmie (UFMIP), der føjes til din lånesaldo, selvom den kan betales ud af lommen på tidspunktet for lånets lukning.
Der er sandsynligvis ingen større grund til populariteten af FHA-lån end det faktum, at de er mere afslappede med kreditstandarder.
For eksempel, mens konventionelle lån kræver en minimumskreditscore på 620, vil FHA-lån acceptere en score så lav som 580. Men de vil gå så lavt som 500 med en udbetaling på mindst 10 %. Dette er bestemt et låneprogram, du skal overveje, hvis du har rimelig eller dårlig kredit.
Andre funktioner ved Fha-lån, du skal være opmærksom på, omfatter:
VA-lån har meget mere til fælles med FHA-lån, end de gør med konventionelle lån. Det er fordi, ligesom FHA-lån, har VA-lån realkreditforsikring leveret af et statsligt organ (Veterans Administration).
Realkreditforsikring opkræves som et engangsgebyr på forhånd uden nogen månedlig præmie tilføjet til din husbetaling.
Lånene ydes af deltagende långivere, som kan omfatte banker, kreditforeninger og andre realkreditinstitutter. De er kun tilgængelige for kvalificerede veteraner og nuværende medlemmer af det amerikanske militær.
Den store fordel ved VA-lån er dog, at de giver 100% finansiering. Det betyder, at en kvalificeret veteran kan købe et hjem uden penge. Og mens realkreditforsikringspræmien opkræves på forhånd, lægges den til lånebeløbet, så der ikke er nogen forudgående omkostninger.
Lånebestemmelsen på 100 % gælder for den overensstemmende lånegrænse. Men VA-lån er også tilgængelige til dyrere ejendomme, hvis det er nødvendigt. Låntageren skal dog fremlægge en udbetaling svarende til 25 % af det beløb, lånet overstiger den gældende lånegrænse.
For eksempel, hvis lånet overstiger grænsen med $100.000, vil låntageren være berettiget til 100 % finansiering på op til $548.250, men skal fronte $25.000—25 %—for det overskydende beløb.
Grundlæggende funktioner ved VA-lån omfatter følgende:
Som navnet antyder, er Jumbo-lån større lån, der overstiger de gældende lånegrænser. Som sådan bruges de typisk til at købe eller refinansiere dyrere ejendomme. Lånebeløb kan være så høje som adskillige millioner dollars.
Jumbolån har mere til fælles med konventionelle lån, end de gør med FHA- og VA-lån. Men i modsætning til konventionelle lån, som er finansieret af Fannie Mae og Freddie Mac, ydes Jumbo-lån af uafhængige långivere, som banker.
Fordi de er, er retningslinjerne for udlån mindre standardiserede, end de er med andre låneprogrammer. Generelt har de strengere lånekrav.
Grundlæggende funktioner ved jumbolån omfatter følgende:
Fastforrentede og ARM'er er de to primære typer realkreditlån, der tilbydes under de fire vigtigste realkreditprogrammer (konventionel, FHA, VA og Jumbo). Selvom de begge tilbydes af FHA og VA, vælger de fleste låntagere, der vælger et af disse låneprogrammer, et fastforrentet lån.
Det samme er dog ikke tilfældet med både konventionelle og jumbolån. ARM-lån er noget mere populære med hver af disse lånetyper. Det gælder især Jumbo-lån, som henvender sig til låntagere med højere indkomst, som ofte er interesserede i at få den lavest mulige rente.
Generelt har ARM-lån dog en tendens til at være ret sjældne i disse dage. Ifølge oplysninger udgivet af Bankrate i 2023, udgør ARM-lån mindre end 18,6 % af realkreditlån stillet i 2023. Dette skyldes det seneste fænomen, hvor ARM-lån kun er lidt lavere end faste renter.
Med faste renter på rekordlave niveauer giver det desuden mening for de fleste låntagere at fastlåse disse renter i stedet for at tage en chance for stadig lavere renter med ARM'er.
Et fastforrentet lån er præcis, hvad navnet antyder. Både renten og den månedlige ydelse er fast i hele lånets løbetid. Lånetiden varierer mellem 10 og 30 år.
Ved udløbet af låneperioden vil lånets hovedstol være fuldt tilbagebetalt. Det vil være sandt i tilfælde af både et fastforrentet lån og en ARM.
ARM'er tilbyder en fast rente i et bestemt tidsrum. Typiske startperioder er tre år, fem år, syv år og 10 år. Efter den indledende rentebindingsperiode vil lånet blive et etårigt justerbart, hvor rentesatsen ændres næsten hvert år.
Renterne på ARM'er er baseret på et fælles indeks, såsom den etårige amerikanske statsobligation eller seks måneders LIBOR. Långiveren vil derefter tilføje en margin (procentpoint) til indekset for at producere den rente, som fremtidige renteændringer vil være baseret på.
For eksempel, hvis afkastet på etårige amerikanske skatkammerbeviser er 1,00 % på justeringstidspunktet, og marginen er 1,50 %, nulstilles din rente til 2,5 %. Denne sats vil være god i et år og vil blive genjusteret ved hjælp af samme formel som datoen for den næste justering.
Heldigvis har ARM'er rentelofter, der begrænser, hvor høj kursen kan gå på en enkelt justering, eller endda i løbet af lånets løbetid.
En almindelig hættestruktur er 5/2/5. Hvert tal repræsenterer den maksimale procentdel, som den fuldt indekserede sats (indeks plus margin) kan justere med på justeringstidspunktet.
Det første tal betyder, at kursen ikke kan stige med mere end 5 % over din oprindelige rentesats for den oprindelige renteændring. Hvis din oprindelige rente er 2,50 %, kan långiveren højst øge den til 7,50 %.
Det andet tal (2 eller 2 %) er det mest satsen kan ændre ved efterfølgende justeringer. Hvis din oprindelige sats er 2,50 %, og den stiger til 3,50 % ved den første justering, men derefter hopper til 7,5 % ved den anden justering, er den højeste sats, du betaler, 5,50 %. Det er satsen på 3,50 % plus 2 %.
Det tredje tal i rækkefølgen repræsenterer det mest renten kan stige i løbet af lånets løbetid. I eksemplet ovenfor er det 5 %. Det betyder, at hvis din oprindelige rente er 2,50 %, er den højeste rente, du kan blive opkrævet i løbet af lånets løbetid, 7,50 %, uanset hvor høje renter går.
Hvis du er interesseret i at tage en ARM, skal du sørge for at gøre dig bekendt med de rentelofter, der er forbundet med lånet. Långiver skal oplyse dig om dette ved ansøgningstidspunktet, men det vil også indgå i de afsluttende dokumenter.
Gør det til et punkt at anmode om de dokumenter, der specifikt angiver cap-arrangementet på din ARM, før du underskriver noget papirarbejde. Når lånet er lukket, kan loftstrukturen ikke ændres.
Fastforrentede lån er typisk det bedre valg, når du planlægger at blive i boligen i mange år. Hvis du forventer, at den nuværende bolig er dit "for evigt hjem", eller du forventer at være der i mindst 10 år, er et fastforrentet realkreditlån normalt den bedste mulighed.
Det vil give rente- og betalingsbeskyttelse uanset hvad der sker med renterne. Og skulle kursen falde, efter du har optaget dit lån, kan du altid refinansiere for at få fordelen af en lavere rente.
Et fastforrentet realkreditlån anbefales også stærkt, hvis du vil minimere risikoen for boligejerskab. En iboende ulempe ved ARM'er er, at priserne kan stige, måske nok til at true din evne til at forblive i hjemmet. Hvis dette er en bekymring, du har, så vælg et fastforrentet realkreditlån.
På samme måde er fastforrentede realkreditlån generelt et bedre valg for førstegangsboligkøbere. De giver større forudsigelighed og eliminerer et potentielt rentechok, der følger med ARMs.
Men i betragtning af, at renten i øjeblikket er på et historisk lavpunkt, giver det rigelig mening at fastlåse en fast rente nu. Selvom det altid er muligt, at renterne vil falde endnu lavere i fremtiden, er det næppe garanteret.
Og når noget er på et historisk lavpunkt, er sandsynligheden for yderligere fald meget mindre sandsynlig.
En ARM bruges bedst, når du forventer at blive boende i dit hjem i ikke længere end lånets fastforrentede løbetid. For eksempel, hvis du forventer at bo i et hjem de næste fem år, kan du være komfortabel med en 5-årig ARM. Det er sandsynligt, at du flytter hjemmefra, inden den første rentetilpasning rammer.
Selvfølgelig er den største enkeltstående grund til overhovedet at tage en ARM på grund af en rentefordel. For eksempel, hvis en ARM havde en rente, der var hele to procentpoint lavere end for et fastforrentet lån, kan besparelsen i de første år retfærdiggøre risikoen for rentetilpasning.
Desværre er rentespændet mellem ARM'er og fastforrentede realkreditlån ikke i nærheden af så højt. Det forklarer i høj grad, hvorfor ARM'er nu repræsenterer en meget lille procentdel af alle optaget realkreditlån.
Der er masser af institutioner, hvor du kan få et realkreditlån, uanset om det er konventionelt, FHA, VA eller Jumbo. Men hvis du ikke har en favoritbank eller kreditforening, er de store nationale realkreditinstitutter et glimrende valg.
Rocket Pant er Quicken Loans' online-ansigt, den største detaillångiver i landet. De yder alle typer realkreditlån, men de opererer udelukkende online, strømliner og fremskynder ansøgningsprocessen.
loanDepot er også en landsdækkende långiver, der tilbyder konventionelle, Jumbo-, FHA- og VA-lån. I lighed med Rocket Mortgage tilbyder de en helt online ansøgning for at fremskynde låneansøgningsprocessen.
Veterans United er det foretrukne valg for veteraner og militært personale, der leder efter VA-lån.
Som det største VA-realkreditinstitut i landet er de specialiseret i lånetypen og tilbyder endda et netværk af VA-venlige ejendomsmæglere til at hjælpe dig med at finde et hjem og navigere i afslutningsprocessen.
Troværdig er en online realkreditmarkedsplads, der giver mulighed for at få rentetilbud fra flere långivere.
I løbet af få minutter vil du udfylde en kort onlineansøgning og modtage flere tilbud at vælge imellem. Det vil eliminere behovet for at få tilbud fra individuelle långivere én ad gangen.
At vælge det rigtige realkreditlån involverer at forstå fordele og ulemper ved forskellige typer. Konventionelle lån, finansieret af Fannie Mae og Freddie Mac, tilbyder forskellige vilkår og udbetalingsmuligheder, men kræver privat realkreditforsikring (PMI).
FHA-lån, støttet af Federal Housing Administration, tager højde for lavere kreditscore, har lavere udbetalinger og inkluderer realkreditforsikringspræmie (MIP).
VA-lån, designet til veteraner, tilbyder 100% finansiering, ingen månedlig realkreditforsikring og fleksible kreditstandarder. Jumbolån passer til ejendomme af høj værdi, men har brug for fremragende kredit og større udbetalinger.
Fastforrentede realkreditlån sikrer stabilitet, mens ARM'er (Adjustable Rate Mortgages) tilbyder indledende lave renter med potentielle fremtidige justeringer.