Overvejer du at købe en feriebolig til korttidsudlejning? Udforsk de potentielle fordele og ulemper ved dette projekt. Fra at generere ekstra indkomst og nyde skattefordele til håndtering af lejerrelaterede udfordringer og potentielle risici giver denne artikel værdifuld indsigt, der hjælper dig med at træffe en informeret beslutning.
Har du nogensinde overvejet at købe en feriebolig til en korttidsudlejning? Jeg tror, det er en ret almindelig idé. Og i en perfekt verden kunne den kombinere det bedste fra fritid og investering i én ejendom.
Jeg modtog for nylig et spørgsmål fra en læser, der overvejer at tage springet:
"Min kone og jeg er midt i 50'erne, gældfri og ejer vores hjem. Vi vil gerne have et sted, som vores familie og børn kan bruge, mens vi udforsker fremtidige pensionsområder i nærheden af feriehuset.
De fleste traditionelle planlæggere og CPA'er fraråder det, men vi er nysgerrige efter, hvad Wealth Hacker-synet er." – Tak, Steve
Steve har ikke spurgt specifikt om ejendommens lejepotentiale. Men da det er et almindeligt resultat, besluttede jeg at inkludere det i fordele og ulemper ved at købe en ferieejendom til korttidsudlejning. Jeg vil behandle Steves direkte spørgsmål såvel som aspektet ved korttidsudlejning.
Jeg starter med at dække fordelene og går så videre til ulemperne. Mit håb er, at jeg ved at præsentere begge dele ikke kun vil besvare Steves spørgsmål, men også give værdifuld information til andre læsere, der overvejer at købe et sommerhus.
Der er uden tvivl reelle fordele ved at købe en ferieejendom til korttidsudlejning. Men før vi kommer ind på dem, vil jeg først gøre det klart, at vi taler om disse fordele, da de vedrører ferieejendomme.
Sagt på en anden måde, er en ferieejendom ikke en investeringsejendom, så fordelene vil være anderledes.
Mens en investeringsejendom strengt taget er en pengeskabende virksomhed, er en ferieejendom noget af en hybrid. Ligesom det hus, du bor i, giver en ferieejendom personlige fordele, men har potentialet til at skabe økonomiske gevinster på samme tid.
Med det sagt, lad os gå videre til fordelene ved at eje en ferieejendom.
https://open.spotify.com/episode/6yprarKlfPCF5wIppdvAZp?si=f800545db7af451c
Hvis du køber en ferieejendom udelukkende til personligt brug, vil det tilføje en udgift til dit budget, og en større en dertil. Men ved at leje det ud i det mindste en del af tiden, kan du generere nogle indtægter fra ejendommen.
Lad os f.eks. sige, at betalingen på din ferie er $1.500 pr. måned. Ved at leje den ud en uge ud af hver måned, også til 1.500 kr., dækker du udgifterne til at holde boligen. Men hvis du lejer den ud i mere end én uge hver måned, vil ejendommen generere et positivt cash flow.
Du kan også være kreativ her. Du kan leje huset ud på bestemte tidspunkter af året og holde det udelukkende til personlig brug resten af året.
Måske vælger du kun at leje huset ud "i sæsonen". Det kan betyde, at du tjener $2.500 om ugen i de 12 uger af højsæsonen. Denne ordning vil dække de månedlige omkostninger for hele året, samtidig med at den giver en fortjeneste på 12.000 USD.
I mellemtiden har du fordelen af at nyde dit hjem 40 uger ud af hvert år. På den måde bliver huset en investeringsejendom 12 uger om året og et sommerhus for de øvrige 40.
De fleste mennesker synes, at huset, de bor i, er en af de bedste investeringer, de nogensinde har foretaget. Selvom du ikke ser din primære bolig som en investering, men snarere som dit hjem, kan det fungere i begge retninger.
Det hus, du køber for 400.000 kroner og bor i i 20 år, kan i sidste ende være dobbelt så meget værd. Det er en økonomisk win-win af den bedste slags!
Det samme kan ske med et sommerhus. Du kan købe ejendommen for $200.000, så fordobles den til $400.000 tyve år senere. Undervejs har du nydt at tilbringe dine ferier i hjemmet, mens du også har lejet det ud for at generere indkomst.
Det er her, det er vigtigt at forstå den løftestangsfordel, som fast ejendom giver.
I modsætning til de fleste andre investeringer købes fast ejendom typisk primært ved hjælp af lånte penge. Det forstørrer dit investeringsafkast meget.
Hvis du har købt en ferieejendom på $200.000 med en 20% udbetaling på $40.000 og værdien fordoblet til $400.000, vil du virkelig tjene en fortjeneste på $200.000 på en investering på $40.000. Det er en gevinst på 500 % på 20 år!
Samtidig vil dit 30-årige realkreditlån blive betalt ned til omkring 98.000 kroner. Kombinationen af kursstigning og amortisering af realkreditlån vil øge din egenkapital til $298.000. Det er et fantastisk afkast af en investering på $40.000.
Og husk, du får også fordelen af at nyde ejendommen som sommerhus.
Da dit sommerhus vil generere indtægter, vil du også være i stand til at afskrive eventuelle udgifter betalt i forbindelse med indtjening af denne indtægt.
Lad os sige, at du udlejer boligen 25 % af året. IRS vil give dig mulighed for at fratrække omkring 25 % af ejendommens bæreomkostninger mod den indkomst, den genererer.
Udgifter, du kan afskrive, omfatter renter på realkreditlån, ejendomsskatter, ejendomsforsikring, husejerforeningskontingenter, ejendomsvedligeholdelse, forbrugsudgifter, rengøringsomkostninger, forsyninger (til lejere) og administrationsgebyrer, hvis du hyrer en ekstern service til at styre processen.
En anden udgift er afskrivning . IRS giver dig mulighed for at afskrive boligens værdi (ikke inklusive grundværdien) over omkring 30 år. Da afskrivning er det, der er kendt som en papirudgift , vil det reducere din skattepligt uden at koste dig penge.
Du kan naturligvis kun anvende afskrivning på den erhvervsmæssige brug af boligen. Hvis det er 25 %, vil du kun være i stand til at afskrive 25 % af husets værdi.
Apropos indkomstskatter, når du beslutter dig for at sælge boligen, får du fordelen af langsigtede kapitalgevinstskattesatser.
Hvis din skattepligtige indkomst er $100.000, vil du være i 22 % skatteramme for føderale indkomstskatteformål . Men da salget af sommerhuset vil være en langsigtet kursgevinst, betaler du kun 15 % af den gevinst .
Et af de mest almindelige og værdifulde råd, når det kommer til investering, er diversificering . Det handler om at sprede dine penge over flere investeringer. Det minimerer ikke kun potentielle tab fra en enkelt investering, men det vil også give dig adgang til flere investeringsmuligheder.
På grund af de høje omkostninger ved ejendom, kan det være svært at diversificere med fast ejendom. Men hvis du allerede ejer en primær bolig og køber et sommerhus, vil du diversificere din ejendomsportefølje på tværs af to ejendomme.
Hvis ejendomsværdien stiger på lang sigt, som de plejer, vil du få fordelen af kapitalgevinster på to ejendomme frem for én.
Jeg kom ind på et eksempel på dette tidligere, at leje boligen ud en del af året for at dække hele omkostningerne ved at eje den. Selvom du ikke tjener på lejen, vil den indtjening, det genererer, give dig en omkostningsfri ferieejendom.
Tænk på de tusindvis af dollars, du vil spare hvert år ved at bo på hoteller eller leje en andens ferieejendom ud. Derefter ganges disse besparelser med 20 eller 30 år.
Fordelen kunne nemt være langt over 100.000 dollars værd. Selvom det måske ikke er en direkte investering, vil det frigøre masser af penge til at foretage andre investeringer.
Denne fordel er måske ikke så indlysende, fordi den ikke er økonomisk. Men det kan være lige så vigtigt. Faktisk kommer dette til kernen i Steves spørgsmål.
Det feriehus, du køber til en korttidsleje, kan også tjene som din pensionsprøve . Det giver dig en chance for at tilbringe længere tid i sommerhuset. I det tidsrum kan du beslutte, om ejendommen vil være den rette alderdomshjem for dig.
At foretage et geografisk skridt til pensionering kan være mere stressende og forstyrrende, end du forventer.
Men hvis du allerede bor på pensionsdestinationen i mindst en del af året, kender du allerede det nye samfund.
Og selvom du beslutter dig for ikke at bruge dit sommerhus som dit alderdomshjem, kan det hjælpe dig med at beslutte, om det område, det ligger i, er det rigtige for dig. Hvis det er det, kan du sælge dit sommerhus og høste fortjenesten, og derefter købe en anden bolig i området.
Du kender allerede jordens placering såvel som lokale ejendomsværdier. Det vil fjerne meget af den risiko, der følger med at foretage et større træk.
Selvom der er mange fordele ved at købe en ferieejendom til korttidsudlejning, er der lige mange ulemper. Før du tager springet, er det vigtigt at vide, hvad disse negative sider er, og at være forberedt på forhånd.
Du er nødt til at elske de lave udbetalinger, lavrentelån, du ser annonceret hele tiden.
De er ikke tilgængelige for sommerhuse.
Lad os starte med udbetalingskravet. Långivere tillader en udbetaling på så lavt som 3 % på en primær bolig. Hvis du er berettiget til et VA-lån , kan du få 100 % finansiering – eller 0 udbetaling.
Men hvis du køber ferieejendommen, er minimumskravet til udbetaling 10 % . Långivere kan kræve en større udbetaling, hvis du har strammere kvalifikationer. Det kan omfatte højere gældskvoter og lavere kreditscore.
Selvom du kan få et sommerhus med en udbetaling på 10 %, skal du betale privat realkreditforsikring (PMI) . Det kan øge din månedlige betaling betydeligt. Hvis du køber en ferieejendom, bør du planlægge at foretage en 20 % udbetaling for at minimere betalingen.
Renterne vil også være højere. Hvis den bedste tilgængelige rente på en primær bolig er 4 %, skal du forvente at betale 4,5 % for et lån til et sommerhus.
Du skal også vide, at realkreditlån vil være vanskeligere med en ferieejendom. Da det anses for at være et luksuskøb, vil långivere kigge efter en stor udbetaling, en lav gæld i forhold til indkomst og god eller fremragende kredit.
Et andet punkt om kvalifikation – du vil ikke være i stand til at bruge lejeindtægter på et sommerhus til at kvalificere dig til realkreditlånet.
Hvis du overhovedet tilkendegiver, at du har til hensigt at udleje ejendommen, vil långiver omklassificere boligen til en investeringsejendom. De vil kræve en minimumsudbetaling på 20 % og opkræve en endnu højere rente.
Hvis du planlægger at købe et sommerhus, som du vil leje ud, selv på kort sigt, bliver du nødt til at lave dit hjemmearbejde. Ikke alle samfund byder velkommen til korttidsleje. De forbyder dem under forbigående brugsbegrænsninger .
Find ud af, om det samfund, hvor din påtænkte ferieejendom er beliggende, har sådanne begrænsninger. Hvis det er tilfældet, vil ideen om korttidsudlejning være en ikke-starter.
Nogle ejerlejligheder forbyder også korttidsudlejning. Det er normalt ikke tilfældet i ejerlejligheder beliggende i eller i nærheden af resortområder. Men begrænsningerne varierer fra den ene ejerlejlighed til den anden.
Du skal på forhånd finde ud af, om der er begrænsninger i et nabolag. Selvom ejerlejligheden ligger i et perfekt feriested, kan det pågældende kvarter være bygget specifikt til ejere, ikke korttidslejere.
Lige så vigtigt er der en begrænsning på korttidsleje hos realkreditinstitutter.
Hvis en ejendom bruges til korttidsudlejning, kan den klassificeres som et ejerlejlighed . Det er en hybrid af ordene "ejerlejlighed" og "hotel". Det henviser til en ejerlejlighed, der i det væsentlige vil blive brugt som hotel.
Selvom disse er populære i resortområder, er de en no-go med traditionelle realkreditinstitutter. Da de betragtes som erhvervsejendomme, skal du have et erhvervslån for at købe et.
Det vil betyde en endnu større udbetaling og en højere rente. Lånet kan også omfatte mere restriktive vilkår, såsom et variabelt forrentet realkreditlån med en løbetid på kun 10 år.
Når du har lejere på en ejendom, er der altid mulighed for skader. Det er endnu mere sandsynligt med korttidsudlejning. Ligesom et hotelværelse vil du have en svingdør af lejere, der bruger ejendommen i løbet af et år.
Ikke alle lejere er helt ansvarlige. Du kan opkræve et depositum til dækning af potentielle skader, men du skal muligvis tage retslige skridt, hvis skaden overstiger depositummet, og lejeren nægter at betale.
Selvom ingen enkelt lejer gør nogen reel skade, vil det at have et dusin eller flere lejere på ejendommen hvert år i flere år kræve mere vedligeholdelses- og reparationsarbejde, end du sandsynligvis gør på din primære bolig.
Det vil udmønte sig i penge og tid og kræfter fra din side.
Dette er et godt tidspunkt at tage op husejerforsikring . For at spare penge kan du blive fristet til at tegne en almindelig husejerforsikring på dit sommerhus. Det er en dårlig idé! Virkelig dårligt!!!
En standard husejerpolitik dækker kun skader på ejendommen fra normal brug af dig, din familie og dine gæster.
Hvis ejendommen er beskadiget af en lejer, vil forsikringsselskabet ikke betale kravet. De kan endda opsige din politik for at give en urigtig fremstilling af dens tilsigtede brug.
Du skal have en særlig politik, der anerkender brugen af ejendommen til korttidsleje. Det vil være dyrere end en almindelig husejerforsikring. Men hvis du ikke har det, og din ejendom er beskadiget eller ødelagt af en lejer, har du ingen dækning under en standardpolice.
Regn ikke med, at din ferieejendom er ren sjov i solen, hvis du bruger den til korttidsudlejning. Jeg har allerede dækket kravene til regelmæssig rengøring, reparationer og vedligeholdelse. Men det er kun begyndelsen.
Du skal også markedsføre ejendommen for at beholde den lejet. Det vil betyde annoncering af ejendommen, screening af lejere og håndtering af papirarbejdet for hver udlejning. Du skal også inspicere ejendommen efter hver udlejning for at holde styr på, hvilken lejer der kan have beskadiget boligen.
For at sige det mildt er det et deltidsjob at administrere en ferieejendom med korttidsudlejning. Ordet "ferie" kan hurtigt blive overvældet af den virkelighed, at du driver en virksomhed fra dit andet hjem. Ja, det er det, der virkelig sker.
Der er administrationsselskaber, der vil håndtere dette for dig. Men hvis du går denne vej, skal du forvente at betale et gebyr på mellem 10 % og 20 % af lejeindtægten på ejendommen.
Der er en iboende konflikt med at bruge en ferieejendom til korttidsudlejning. Det er sandsynligt, at du vil bruge boligen på netop de tidspunkter af året, der vil generere flest lejere og de højeste huslejer.
Så du køber et strandhus med tanken om at bruge et par uger på at nyde det i højsommeren. Men hver uge, du bruger boligen, går du glip af årets højeste husleje.
Problemet er endnu større med resortejendomme. For eksempel vil en strandplacering være mest populær i sommermånederne. Et hus i et skisportssted vil være meget efterspurgt om vinteren. Den slags ejendom har muligvis kun lejeværdi i højsæsonen.
Hvis du kan lide at tage til stranden om sommeren eller stå på ski om vinteren, får du måske ikke den chance – ikke hvis du vil maksimere din indkomst på ejendommen.
Du kan have det lejet ud i højsæsonen, så du kun kan nyde det i lavsæsonen. Det vil maksimere investeringsafkastet. Men det vil blive gjort på bekostning af at kompromittere dens ferieværdi.
Ejendomsvurderingen er ikke ensartet på alle markeder. Selvom det kan være almindeligt på storbymarkeder, er det mindre sikkert i resortområder. Det er muligt, at en ferieejendom slet ikke vil stige i værdi og måske endda falde.
Resortejendomme er ofte fjerntliggende steder. De er ikke egnede til beboelse året rundt, fordi der er få beskæftigelsesmuligheder eller andre tjenester, der vil appellere til fastboende.
I feriesteder, der er afhængige af turisterhvervet, kan ejendomsværdien falde, hvis turismen bremses. Tilbagegangen kan blive endnu mere dramatisk, hvis området også er overbygget.
Det er almindeligt i år med tung turisttrafik. Men hvis det kommer til en ende, sidder bygherrer fast med usolgt inventar, og ejendomsværdien falder i hele samfundet. Det bedste eksempel på dette er hvad der skete med ejendomsværdierne i Miami under den seneste recession .
Det betyder ikke, at værdier er dømt til at falde i feriestedets område, eller at de aldrig kommer tilbage. Men hvis du køber et sommerhus til indkomstformål, er det en risiko, du skal være opmærksom på fra starten.
Jeg håber, det besvarer dit spørgsmål, Steve. Hvis du overvejer at købe et sommerhus primært til personlig brug, er den økonomiske vinkel måske ikke så vigtig.
Men hvis du er interesseret i at købe en ferieejendom til korttidsudlejning , skal du tænke på det som en virksomhed. Oplysningerne i dette svar vil hjælpe dig med at gøre netop det.
Hvis du gerne vil begynde at investere, men er usikker på, om du skal investere i fast ejendom eller indeksfonde, så læs mit indlæg om Ejendom i forhold til Indeksfonde .
OK læsere, hvis du har et økonomisk spørgsmål, som du gerne vil have mig til at svare på, så send mig en linje på Spørg Jeff et spørgsmål @ GoodFinancialCents® .