Vedligeholdelse af afkast og ophævelse er to almindelige metoder, der bruges til at kompensere långivere for tab af renteindtægter på kommercielle lån. Begge udtryk refererer til forudbetalingsbøder designet til at bevare långiverens udbytte, men der er nogle forskelle i, hvordan de fungerer. Uanset om du refinansierer eller forudbetaler et kommercielt lån, er det en god idé at have en solid forståelse af disse forskelle, så du kan træffe den mest informerede beslutning i din situation. En finansiel rådgiver kan også hjælpe dig med at afgøre, hvilken mulighed der passer til din økonomi.

Hvad er udbyttevedligeholdelse?

Afkastvedligeholdelse er en form for forudbetalingsbøde, der sikrer långivere modtager det samme afkast, som de ville have tjent, hvis lånet var blevet holdt til udløb. 

Når en låntager forudbetaler et lån med en klausul om afkastvedligeholdelse, skal de betale en præmie, der kompenserer långiveren for tab af fremtidige renteindtægter. Denne præmie beregnes ud fra forskellen mellem lånets rente og det aktuelle afkast på en sammenlignelig statsobligation for den resterende låneperiode.

Eksempel på udbyttevedligeholdelse

Lad os f.eks. sige, at du har et lån på 5 millioner dollars til en fast rente på 6 %, som skal udløbe om 10 år. Hvis du beslutter dig for at indfri lånet efter fem år, og afkastet på en sammenlignelig statsobligation er 4 %, skylder du en rentevedligeholdelsespræmie. Denne præmie ville blive beregnet til at kompensere for forskellen på 2 % afkast i de resterende fem år af lånet.

Långivere foretrækker afkastvedligeholdelse, fordi det giver forudsigelig kompensation. For låntagere kan det dog være dyrt, især i et faldende rentemiljø. 

Formel og beregning af udbyttevedligeholdelse 

Beregning af en rentevedligeholdelsespræmie indebærer at bestemme nutidsværdien af de resterende lånebetalinger og kompensere långiveren for forskellen mellem lånets rente og afkastet på en sammenlignelig statsobligation. 

Nedenfor er den formel, der bruges til at beregne udbyttevedligeholdelse: 

Yield Maintenance (YM) =PV af resterende betalinger × (Rente – Treasury Yield)

Hvor:

• YM =Udbyttevedligeholdelsespræmie
• PV =Nutidsværdi af resterende lånebetalinger
• Rente (IR) =Lånets faste rente
• Treasury Yield (TY) =Udbytte af en sammenlignelig statsobligation for den resterende låneperiode

Nutidsværdifaktoren (PV) beregnes ved hjælp af denne formel:

PV-faktor =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

Hvor:

• r =Skattekammerets afkast
• n =Antal resterende måneder

Eksempel på beregning

Lad os antage, at en låntager har en lånesaldo på $80.000 med en rente på 6% og en resterende løbetid på fire år (48 måneder). Det statslige afkast for en sammenlignelig løbetid er i øjeblikket 4%. Sådan beregnes udbyttevedligeholdelsespræmien:

1. Beregn nutidsværdien af resterende betalinger
   
   Brug nutidsværdifaktorformlen:

   PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × lånesaldo
   
   Erstat værdierne:

   PV =[(1 – (1 + 0,04)^(-48/12)) ÷ 0,04] × 80.000 USD
   PV =[1 – (1,04)^(-4)] ÷ 0,04 × 80.000 USD
   PV =[1 – 0,8548] ÷ 0,04 × 80.000 USD
   PV =0,1452 ÷ 0,04 × 80.000 USD
   PV =3,63 × 80.000 USD =290.400 USD
   

2. Beregn udbyttevedligeholdelsespræmie
   
   Multiplicer nutidsværdien med forskellen mellem lånets rente og statskassens afkast:

   Udbyttevedligeholdelse =290.400 USD × (0,06 – 0,04)
   Udbyttevedligeholdelse =290.400 USD × 0,02 =5.808 USD

I dette tilfælde skylder låntageren en forudbetalingsbøde på $5.808 .

Hvad er defeasance?

Defeasance er en anden forudbetalingsmekanisme, der bruges i kommercielle ejendomslån, hvor låntageren erstatter det oprindelige låns sikkerhed med andre aktiver, typisk statspapirer, der genererer tilstrækkelig indkomst til at dække de resterende betalinger. Det oprindelige lån forbliver på plads, men den nye sikkerhed sikrer, at långiveren fortsætter med at modtage planlagte betalinger, som om lånet ikke var blevet forudbetalt.

Eksempel på defeasance

Lad os f.eks. sige, at du vil refinansiere et kommercielt lån på 10 millioner dollars og før udløbsdatoen. For at fuldføre en afvisning, ville du købe en portefølje af amerikanske statsobligationer, der matcher lånets betalingsplan. 

Disse værdipapirer overføres til en trust, som bruger deres indkomst til at foretage de nødvendige lånebetalinger. Låntager frigøres derefter fra lånets forpligtelser, og långiver modtager fortsat betalinger som oprindeligt aftalt.

Defeasance bruges ofte til lån securitiseret i kommercielle pantesikrede værdipapirer (CMBS), fordi det tillader lånet at forblive i sikkerhedspuljen uden afbrydelser. Mens opsigelse kan give fleksibilitet for låntagere, der ønsker at refinansiere, kan det være en kompleks og bekostelig proces, der involverer yderligere juridiske og administrative gebyrer.

Både fastholdelse af afkast og afdrag tjener det samme formål at kompensere långivere for tidlig tilbagebetaling af lån, men de adskiller sig på flere måder:

• Mekanisme :Vedligeholdelse af afkastet kræver, at låntagere betaler en beregnet bøde direkte til långiveren, mens overfald involverer at erstatte lånets sikkerhed med andre indkomstskabende aktiver.
• Lånekontinuitet :Med afkastvedligeholdelse er lånet fuldt tilbagebetalt og lukket. Defeasance holder dog lånet aktivt, da betalingerne fortsætter gennem den nye sikkerhed.
• Omkostningsstruktur :Udgifter til vedligeholdelse af afkast afhænger af rentemiljøet, med bøder typisk højere, når markedsrenterne er lavere end lånerenten. Defeasance-omkostninger omfatter køb af erstatningsværdipapirer og ekstra administrationsomkostninger, som kan være betydelige.
• Brugstilfælde :Vedligeholdelse af afkast er almindeligt for lån, der besiddes direkte af långivere, mens der ofte kræves indsigelse for CMBS-lån for at opretholde integriteten af securitiseringsstrukturen.
• Fleksibilitet for låntagere :Vedligeholdelse af afkast tilbyder generelt en enklere proces, mens afvisning giver større fleksibilitet til refinansiering uden at forstyrre lånets vilkår.

Ofte stillede spørgsmål

Hvem drager fordel af udbyttevedligeholdelse eller defeasance?

Begge mekanismer gavner primært långivere ved at bevare deres forventede afkast. Låntagere kan få indirekte gavn af at få muligheden for at refinansiere eller omlægge deres lån.

Er defeasance dyrere end udbyttevedligeholdelse?

Defeasance kan være dyrere på grund af omkostningerne ved at købe erstatningsværdipapirer og yderligere advokatomkostninger. Det giver dog fleksibilitet til refinansiering, samtidig med at lånet holdes intakt.

Kan begge metoder forhandles?

I nogle tilfælde kan forudbetalingsbetingelser, herunder fastholdelse af afkast og afdrag, forhandles under låneoprettelse. Disse vilkår er dog ofte ikke-omsættelige i CMBS-lån.

Bundlinje

Vedligeholdelse af udbytte og overskud beskytter begge långiveres interesser, men de tilbyder forskellige fordele og ulemper for låntagere. At overveje forskellene mellem disse muligheder kan hjælpe investorer og låntagere med at træffe mere informerede beslutninger, når det kommer til den komplekse karakter af forudbetaling af kommercielle lån. Ved at evaluere omkostninger, fleksibilitet og lånestruktur kan du vælge den tilgang, der passer til din investeringsportefølje.

Tip til investeringsplanlægning

• En finansiel rådgiver kan hjælpe dig med at bestemme en tilgang til at sikre kapital til dine investeringer. Det behøver ikke være svært at finde en finansiel rådgiver. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med op til tre kontrollerede finansielle rådgivere, der betjener dit område, og du kan få et gratis introduktionsopkald med dine rådgivermatches for at beslutte, hvilken en du føler er den rigtige for dig. Hvis du er klar til at finde en rådgiver, der kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, så kom i gang nu.
• Hvis du ønsker at diversificere din portefølje, er her en oversigt over 13 investeringer, du skal overveje.

Fotokredit:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson