Bemærkning fra forfatteren
Denne artikel blev offentliggjort få dage efter, at Verdenssundhedsorganisationen (WHO) erklærede spredningen af COVID-19 for en pandemi. Efterfølgende prioriterede Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) de skridt, de kunne tage som reaktion på COVID-19-nødsituationen og den relaterede finanskrise. Dette resulterede i følgende ændringer til deres 2020-dagsorden:
Maj 2020
Frist for at udsende en meddelelse om foreslået regelfremstilling (NPRM) i forbindelse med ATR/QM-reglen overskredet.
22. juni 2020
Foreslog at ændre den generelle QM-definition i regel Z for at erstatte DTI-grænsen med en prisbaseret tilgang og forlænge GSE-patchen til at udløbe på ikrafttrædelsesdatoen for denne ændring.
18. august 2020
Udstedte en NPRM for at skabe en ny kategori af erfarne kvalificerede realkreditlån (Seasoned QMs), der ville tilskynde til innovation på markedet og hjælpe med at sikre forbrugernes adgang til ansvarlige og overkommelige realkreditlån.
Slutningen af 43% DTI-reglen nærmer sig - det siger mange i realkreditbranchen. Er dette en nøjagtig læsning af de seneste skridt taget af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller blot ønsketænkning? I et brev til kongressen i januar i år udtalte direktør Kathy Kraninger, at CFPB foreslog en ændring af reglen om evne til at tilbagebetale/kvalificeret realkreditlån (ATR/QM-reglen), der ville eliminere forholdet mellem gæld og indkomst (DTI). som en kvalificerende faktor i realkreditgarantien. Vejen fra en foreslået ændring til faktisk implementering kan dog være en snoet vej med en række potentielle omveje og vejspærringer.
For fuldt ud at forstå komplikationerne ved et sådant skridt og det omstridte forhold mellem 43 % DTI-reglen og undtagelserne implementeret af CFPB, hjælper det med at gennemgå oprindelsen af begge.
Som mange af os husker, førte 2007-krisen på subprime-realkreditmarkedet og den efterfølgende finanskrise i 2008 til Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act i 2010. Som en del af loven blev CFPB oprettet året efter med formålet med at beskytte forbrugernes interesser i forhold til finansielle produkter og tjenester. I januar 2014 vedtog CFPB ATR/QM-reglen. Kort sagt krævede det, at en långiver verificerede en låntagers evne til at tilbagebetale et lån, før han godkendte det. For at blive betragtet som et kvalificeret realkreditlån (QM), var en låntagers evne til at tilbagebetale lånet baseret på otte faktorer:
Verificerbar indkomst
Beskæftigelsesstatus
Månedlig afdrag på realkreditlån
Månedlig betaling af andre lån på ejendommen
Månedlige betalinger for ejendomsskatter, forsikringer og HOA'er
Gæld
DTI-forhold
Kredithistorie
Selvom CFPB havde overvejet alternativer, besluttede den sig i sidste ende på en hård DTI-grænse på 43 % for QM-lån, med undtagelse af statsforsikrede lån gennem VA-, FHA- og USDA-programmerne. På det tidspunkt modtog denne ensartede tilgang fra industrigrupper og forbrugerfortalere. Mange repræsentanter for realkreditbranchen og forbrugerfortalere var imod det. De hævdede, at det var begrænsende, øgede muligheden for retssager og ville resultere i udelukkelse af låntagere.
Fordi lån med DTI-forhold over 43 % repræsenterede en betydelig procentdel af realkreditlån og i sagens natur ikke var uforenelige med ansvarlige långivning, foreslog CFPB en midlertidig GSE QM-lånebestemmelse, som blev kendt som GSE Patch. GSE-patchen skabte en undtagelse fra 43% DTI-reglen for lån, der er berettiget til køb eller garanteret af statssponsorerede virksomheder (GSE'er), også kendt som Fannie og Freddie. Denne undtagelse ville være tilgængelig i syv år, eller indtil enten GSE ophørte med at være i konservatorium.
CFPB mente, at GSE Patch var en måde at bevare adgangen til kredit for forbrugere under et skiftende realkreditmarked. Derudover kunne det være en midlertidig løsning for låntagere, hvis indkomst kan være svær at verificere, men som alligevel kunne demonstrere evnen til at tilbagebetale et lån. Dengang som i dag, mente mange långivere, at GSE-patchen gav Fannie og Freddie en uretfærdig fordel, fordi de var fritaget, mens lån støttet af privat kapital var underlagt 43 % DTI-reglen.
Med udløbet af GSE-patchen i horisonten, den 10. januar 2021, kunne en række veje fremad overvejes, nogle mere realistiske end andre.
Nogle har foreslået, at lade GSE-patchen udløbe ville genoprette egenkapitalen i branchen. Fannie og Freddie ville ikke længere have en fordel. Imidlertid har en række brancheeksperter anslået, at alt fra 16 % til 19 % af realkreditlånene stammer fra GSE Patch. Størrelsen af dette segment på realkreditmarkedet var en af de oprindelige årsager til implementeringen. Dette har fået nogle til at hævde, at blot at lade GSE-patchen udløbe som planlagt ville have en betydelig indvirkning og meget sandsynligt forstyrre det nuværende realkreditmarked.
I stedet for at lade GSE-patchen udløbe, kunne CFPB sparke dåsen ned ad vejen og forlænge den i en bestemt periode. Dette ville dog ikke imødekomme bekymringerne hos mange långivere, der føler, at spillefeltet ikke er lige, når de konkurrerer mod Fannie og Freddie. Derudover har Federal Housing Finance Agency (FHFA) diskuteret GSE'ernes exit fra konservatorium i den nærmeste fremtid. Som du husker, var GSE-patchen afhængig af en syvårig periode eller afslutningen af GSE'ernes konservatorium.
Nogle går ind for udløbet af GSE-patchen, fordi de føler, at det også vil betyde enden for 43 % DTI-reglen. Mange långivere er enige om, at selvom det er relevant, er DTI ikke den eneste faktor, der kan bruges til at bestemme en låntagers evne til at tilbagebetale et lån. De foreslår, at den stive standard på 43 % bør fjernes eller i det mindste ændres. Modargumentet er, at DTI-kravet er et værn mod endnu en finanskrise, og at det hjælper forbrugerne med at undgå at optage gæld ud over deres betalingsevne.
En række alternativer til 43 % DTI-reglen er blevet foreslået for at klassificere et lån som QM eller Ikke-QM. Husk på, at for at være levedygtigt skal et alternativ give långiveren mulighed for at vurdere låntagers evne til at tilbagebetale uden uretfærdigt at udelukke lavindkomstlåntagere. Lad os undersøge et par af de alternativer, der er blevet diskuteret af enkeltpersoner i branchen.
Alternativet, der for nylig blev nævnt af CFPB, var en prissætningstærskel, hvor lån over grænsen ville falde ind under Non-QM-klassifikationen. Den foreslåede tærskel i dette tilfælde ville være forskellen mellem lånets ÅOP og den gennemsnitlige primære tilbudssats for et sammenligneligt lån.
Et andet populært alternativ fremsat er at klassificere et realkreditlån baseret på en specifik sæsonperiode. Krydsningsperioden vil være i et bestemt antal måneder, såsom 12 eller 24. Hvis lånet i løbet af det tidsrum ikke blev forfaldent, ville det blive klassificeret som QM, så længe det opfyldte de øvrige krav.
Andre har foreslået, at en DTI-grænse kunne bibeholdes. Den bør dog modificeres til at tilbyde kompenserende faktorer eller en form for valideringsproces for at tillade undtagelser til en hård DTI-grænse. Lån, der anvender dette alternativ, skal være fuldt dokumenteret, have specifikke kompenserende faktorer og opfylde de andre kvalitetskrav til kvalitetsprodukter.
43% DTI-reglen og GSE-patchen er tæt forbundne, og en beslutning om den ene vil påvirke den anden. Selvom det er svært at forudsige med sikkerhed, hvad der vil ske næste år, har CFPB givet nogle signaler om den vej, de kan tage. Lad os se på dem, før vi går videre.
25. juli 2019
CFPB oplyser, at den planlægger at lade GSE-patchen udløbe i januar 2021 eller efter en kort forlængelse.
November 2019
Direktør Mark Calabria fra FHFA foreslog afslutningen af GSE-konservatoriet i enten 2022 eller 2023.
6. februar 2020
For husudvalget for finansielle tjenesteydelser udtalte direktør Kathy Kraninger, at CFPB planlægger at foreslå følgende:
En ændring af ATR/QM-reglen, der ville flytte væk fra en DTI-tærskel og bruge et alternativ, såsom en prissætningstærskel.
En forlængelse af GSE-patchen i en kort periode indtil ikrafttrædelsesdatoen for det foreslåede alternativ eller en eller flere af GSE'erne forlader konservatoriet, alt efter hvad der kommer først.
Maj 2020
Fristen for CFPB til at udsende en Notice of Proposed Rulemaking (NPRM) med henblik på kommentarer til de foreslåede ændringer til ATR/QM-reglen.
10. januar 2021
Udløb af GSE-patchen.
Hvilken handling betyder slutningen for GSE-patchen? Selvom FHFA har foreslået, at Fannie og Freddies konservatorium nærmer sig en afslutning, vil det tidligst være i 2022. I stedet vil dødsstødet sandsynligvis komme fra CFPB. De har udtalt, at de planlægger at lade GSE-patchen udløbe i januar 2021. Selvom der ser ud til at være en vis fleksibilitet til denne deadline, er det sandsynligt, at det vil være i en kort periode, kun lang nok til at rumme implementeringen af et alternativ til de 43. % DTI-reglen. Hvad vil være alternativet til 43% DTI-reglen? Den mest sandsynlige mulighed vil være, hvad CFPB har fremlagt, en prissætningstærskel. Hvornår ved vi mere? Bortset fra nuværende spekulationer fra industrien, bliver vi sandsynligvis nødt til at vente, indtil CFPB offentliggør deres NPRM i maj for at søge kommentarer til deres foreslåede ændringer.
Selvom CFPB har udstukket en kurs for udløbet af GSE-patchen og afskaffelsen af 43% DTI-reglen, ville det være naivt at tro, at det er hugget i sten. En række faktorer kan påvirke de skridt, som CFPB tager i de næste 12 måneder. Økonomien er et eksempel. En økonomisk afmatning vil sandsynligvis påvirke CFPB's planer. En anden komplikation kan være, at der er tale om et valgår med mulighed for en ny administration og nye CFPB-politikker i 2021. En kraft, man kan regne med, er realkreditbranchen selv. CFPB kan forvente forskellige synspunkter og ophedet debat fra långivere, ejendomsmæglere, forbrugeradvokater og andre medlemmer af branchen. Det, der ikke kan vurderes, er, om nogen form for fortalervirksomhed vil have en reel indflydelse på CFPB's beslutning.
Selvom Kathy Kraninger, direktør for CFPB, har udstukket en kurs for at afslutte 43 % DTI-reglen, er succesen af flytningen ikke garanteret.
Der har været konstant kontrovers omkring 43% DTI-reglen. Nogle hilser det velkommen som en sand sikring mod uansvarlig udlån. Andre ser det som en hindring for kvalificerede købere og deres långivere. Atter andre definerer det som en forældet regel, der har udlevet sin brugbarhed. Uanset din position, giver CFPB alle tegn på, at denne regel vil blive erstattet i den nærmeste fremtid. Præcis hvordan CFPB vil opnå dette er uklart. Forhåbentlig vil NPRM i maj give yderligere detaljer, der kan hjælpe realkreditbranchen med at forberede sig på den kommende ændring.
Uanset om du tilbyder QM-lån eller ikke-QM-lån, kan du regne med et partnerskab med Axos Warehouse Lending for at levere de forskellige låneprogrammer, du har brug for. Ring på 1-888-764-7080 i dag for at få flere oplysninger.