Renterne på realkreditlån er faldet til niveauer, der ikke er set siden 2016, og boligejere skynder sig at refinansiere. Du kan drage fordel, selvom du ikke sænker din sats med et helt procentpoint - en tommelfingerregel, du roligt kan ignorere. Spørgsmålet er, om du bliver i dit hjem længe nok til at få dækket de afsluttende omkostninger med besparelser på dine månedlige betalinger. For et hurtigt svar, kør tallene ved hjælp af refi break-even-beregneren på Bankrate.com.
Låntagere, der lukkede deres lån i 2018, fører anklagen, ifølge Black Knight, en udbyder af realkreditdata, analyse og software. Lad os sige, at du fik et realkreditlån på 300.000 USD med en 30-årig fast rente på 4,5 % sidste efterår. Hvis du anvender en sats på 3,8 % - den nationale gennemsnitssats, der blev rapporteret af Freddie Mac i midten af juli - ville du reducere din månedlige betaling af hovedstol og renter med 145 USD til 1.375 USD, og du ville betale for dine samlede lukkeomkostninger (anslået på 2 % af lånesaldoen) med månedlig opsparing på 41 måneder.
Låntagere med rentetilpasningslån (ARM'er) refinansierer til faste renter i det højeste antal siden 2007, formentlig for at fastholde en lav rente, de aldrig behøver at tænke på igen. I midten af juli var gennemsnitsrenten for en 5/1 ARM (renten er fast i de første fem år og justeres årligt derefter) 3,5 %, og for en 7/1 ARM var satsen 4 %, iflg. Bankrate.com.
Hvis du oprindeligt optog et FHA-lån, men siden har forbedret din økonomiske profil eller akkumuleret 20 % egenkapital, kan du genindføre et lån med støtte fra Fannie Mae eller Freddie Mac og ikke kun reducere din rente, men også eliminere omkostningerne ved realkreditforsikring, som gælder permanent på de fleste FHA-lån.
Hvis du ønsker at opbygge egenkapital hurtigere eller betale af på dit realkreditlån hurtigere – for eksempel i forventning om pensionering – kan du refinansiere til et andet, billigere 30-årigt realkreditlån og bruge den månedlige opsparing til at forudbetale dit realkreditlån. Eller, hvis du kan klare en højere månedlig betaling, kan du tage et nyt realkreditlån med en kortere løbetid på f.eks. 15 eller 20 år. I midten af juli var den gennemsnitlige 15-årige rente 3,2%.
Saml dine oplysninger. Du kan finde et skøn over markedsværdien af dit hjem på Zillow.com eller Trulia.com. Eller spørg en ejendomsmægler, som kan få din virksomhed på vej, om at give en markedsvurdering af dit hjem baseret på nylige sammenlignelige salg.
Dernæst skal du tjekke din kredit. Jo stærkere dine kvalifikationer (jo mere egenkapital du har, jo højere din kreditscore og jo mindre gæld har du), jo lavere rente vil du kunne få. Priserne vil være højere, hvis du tager udbetalinger, optager et superkonformt realkreditlån (med en lånesaldo på $484.351 til $726.525), eller refinansierer en multi-enhed eller investeringsejendom.
I god tid før du handler, skal du dobbelttjekke dine kreditrapporter fra Equifax, Experian og TransUnion, de tre store kreditrapporteringsbureauer (gratis årligt på annualcreditreport.com) for at sikre, at ingen fejl trækker din score ned. Du kan muligvis tjekke din kreditscore gratis på webstedet for din kreditkortudsteder, og alle kan se deres kreditscore på Discover.com. (Se 6 måder at øge din kreditscore på – hurtigt.)
Køb en række forskellige långivere, inklusive ophavsmanden til dit eksisterende lån; din nuværende låneudbyder, bank eller kreditforening; Hurtige lån; eller en realkreditmægler, som muligvis er i stand til at videregive engrospriser til dig (søg efter en uafhængig mægler på findamortgagebroker.com). Hvis du har brug for et jumbolån og er kunde hos din banks formuerådgivningsgruppe, kan det give dig den bedste handel, siger Adam Smith, en realkreditmægler i Denver. (Den gennemsnitlige jumborate i midten af juli var 4,1 % ifølge Bankrate.com.)
Når du køber et realkreditlån, vil flere kredittjek ikke formindske din kreditscore, hvis de opstår inden for 30 dage før beregning af din score. Og i de nyeste versioner af FICO-resultatet tæller de mange forespørgsler, der er foretaget inden for en 45-dages periode, kun som én forespørgsel.
Långivere vil typisk debitere dig fra 1 % til 3 % af lånesaldoen for at refinansiere. Afslutningsomkostninger vil omfatte långiverens oprettelsesgebyr, tredjepartsomkostninger (inklusive omkostningerne til en vurdering, titelsøgning og så videre) og registreringsomkostninger.
Du kan betale lukkeomkostningerne ud af lommen. Men før du gør det, skal du overveje, hvordan du kan bruge pengene til et bedre afkast. Hvis du har tilstrækkelig egenkapital, kan du tilføje lukkeomkostningerne til din lånesaldo og finansiere dem. Med så lave priser kan indvirkningen på dit månedlige realkreditlån være ubetydelig. Men en højere lånesaldo og belåningsgrad kan vippe dig ind i en højere risikokategori med en højere rente.
Eller du kan betale en højere rente i bytte for en långiverkredit, der opvejer lukkeomkostningerne. Du kan bruge Tri-Refi Calculator på HSH.com til at estimere forskellen i resultatet, men din låneansvarlige bør hjælpe dig med at træffe den rigtige beslutning for at maksimere fordelen ved refi.
Når refinansieringen er i gang, skal du ikke åbne nye kreditlinjer eller øge saldoen på din eksisterende kredit, fordi långivere vil genbekræfte dine gæld-til-indkomst-forhold lige før lukning. Hvis nøgletallet overstiger långiverens grænse, skal det genkvalificere dig.
Bevis det. Før en långiver kan godkende dit lån, skal den dokumentere og verificere din beskæftigelse, indkomst, formue og meget mere. Men långivere forsøger at strømline processen, fra ansøgning til lukning, med teknologi. For eksempel hos Quicken kan kunder importere deres kontoudtog direkte fra deres bank eller mægler.
Du skal have en vurdering af din boligs værdi. Din långiver accepterer muligvis en automatiseret værdiansættelse. Men hvis den ikke kan få adgang til nok data, eller du tager penge ud, vil långiver sandsynligvis sende en taksator for at besøge dit hjem.
Boligejere har oparbejdet næsten lige så meget egenkapital, som de havde før boligbruden, men de har været forsigtige med at udvinde den. Selvom Fannie Mae og Freddie Mac vil lade dig låne op til 80% af dit hjems værdi, og FHA vil lade dig gå op til 95%, hvis du har foretaget dine betalinger til tiden i 12 måneder (ellers 85%), er de fleste låntagere være mere konservativ og låner kun 65 % til 70 % af deres boligs værdi i gennemsnit, siger Bill Banfield, en executive vice president hos Quicken Loans.
Freddie Mac siger, at husejere, der udnytter deres boligkapital gennem refinansiering, bruger pengene til at betale dyrere gæld, foretage reparationer eller forbedre deres hjem, øge deres opsparing, købe en bil eller andre større køb eller spare. eller betale for college-udgifter.
I henhold til den nye skattelov, hvis du ikke bruger pengene til at forbedre dit hjem væsentligt, er renterne på den del af lånet ikke fradragsberettigede, hvis du specificerer.