Ejendomsinvestering giver mange skattefordele, og afskrivninger er en af de største. Det er også en af de mere misforståede.
Afskrivninger giver dig mulighed for at fratrække en del af investeringens omkostninger hvert år for længden af dens IRS-angivne levetid. Afskrivningsberegningen er beregnet ud fra værdien af forbedringerne, ikke på jorden under forbedringerne. Det kræver, at man kan bestemme grundens værdi og værdien af forbedringerne. Denne bestemmelse er generelt inkluderet i de mange afsluttende dokumenter, du modtog, da du købte ejendommen eller findes på den amtslige ejendomsskats hjemmeside. Det er vigtigt, at du opbevarer dine afsluttende dokumenter. Der er yderligere låneomkostninger, der kan udgiftsføres, og som skal amortiseres involveret i selve lukningen.
Meget ofte vil en ejendomsinvestering, der er kontant positiv, blive til et tab (på papiret), når først afskrivning er inkluderet i kostprisen. Tag for eksempel en lejeejendom, der koster 50.000 $, der indbringer omkring 575 $ om måneden i husleje. Gældsbetjeningen på realkreditlånet, som dækker tilbagebetaling af renter og hovedstol, ville være omkring 260 dollars om måneden. Tilføj skatter og forsikringer, og du får udgifter på omkring $460 om måneden. Dette giver lidt over 100 USD i lommen hver måned, før afskrivningsudgifter er inkluderet.
Afskrivning på en ejendom på $ 50.000 vil være omkring $ 150 om måneden baseret på at dividere omkostningerne på $ 50.000 med 330 måneder, den levetid, som IRS tildeler til boligudlejningsejendom. Det giver dig et tab på omkring $50 om måneden. Dette "tab" på $600 om året er tilladt (op til $25.000) at blive fratrukket i din arbejdsindkomst, hvis du opfylder AGI-kravene.
Den skattelettelse kommer dog med nogle konsekvenser senere. Når du i sidste ende sælger ejendommen, vil IRS pålægge det, der kaldes "genindvinding af afskrivninger" for at genvinde de skatter, du ville have betalt gennem årene uden fordelen ved at kræve afskrivning. Afskrivningsgenvindingsdelen af din kursgevinst beskattes med din almindelige skattesats , ikke kapitalgevinstsatsen .
Hvis du nu holder styr, er den langsigtede kapitalgevinstskattesats for alle undtagen de rigeste mennesker 15 %, og en temmelig gennemsnitlig almindelig skattesats er omkring 25 %. Så den tænkende mand kan sige, "Nå, da afskrivningsgenvindingsskatten er højere end kapitalgevinstsatsen, vil jeg bare ikke tage nogen afskrivning." Umiddelbart giver det mening. Ikke så hurtigt. IRS har tænkt over dette og oprettet en regel om, at når en person sælger en investeringsejendom, beregnes genindvindingsskatten for afskrivninger på størrelsen af de afskrivninger, der er taget eller mængden af afskrivninger, der bør er blevet taget. Så IRS vil beskatte dig på genindvinding af afskrivninger, uanset om du tager det eller ej, så det giver mening at tage det.
Så da et af de største spørgsmål, jeg får om afskrivninger, er "Hvordan beregner du genindhentning af afskrivninger?" Jeg vil forsøge at forenkle og forklare det.
Nedskrivningsfradraget er en meget værdifuld ejendomsinvestorfordel. Når det tages, kan det give et øjeblikkeligt fradrag, der i sidste ende reducerer en persons skattepligt. Genoptagelsen af afskrivninger bør indregnes i ethvert salgsscenario. Fuld forståelse for din skattepligt ved salg af ejendommen kan gøre eller bryde salgsbeslutningen.