Billedkredit:valentinrussanov/E+/GettyImages
Det er ingen hemmelighed, at boligmarkedet har stået i flammer siden pandemien ramte. Uanset om det var for at sikre et privat udendørs tilflugtssted, udvide hjemmekontor eller drage fordel af rekordlave renter, begyndte amerikanerne at købe fast ejendom, og boligejerraterne boomede. Det amerikanske boligmarked steg 6,9 billioner USD i 2021, den største gevinst på et enkelt år ifølge Zillow.
Næsten to millioner lejere i storbyområder, som tidligere ikke var i stand til at købe på grund af høje boligpriser i deres område, kunne nu blive boligkøbere.
Så længe deres job holdt ud under pandemien, kunne mange millennials i boligkøbsalderen nu søge fast ejendom længere ude i forstæderne, takket være fjernarbejde. Uden en arbejdspendling var potentielle boligkøbere i stand til at tage hen, hvor boligpriserne passede til deres budgetter.
Den stigende efterspørgsel efter fast ejendom i løbet af de seneste 18 måneder har drænet boliginventaret og i mange tilfælde skabt budkrig for boliger. Zillow rapporterede december 2021-beholdning som et fald 40 procent fra de præ-pandemiske niveauer.
Lavt lager og høj efterspørgsel drev boligpriserne op over hele landet. Lavt varelager betød større efterspørgsel efter nybyggeri. Så kom forsyningskædeproblemerne og mangel på arbejdskraft i 2021, som bremsede leveringen af byggematerialer.
Og det var sådan, Amerika gik ind i 2022 med boligmangel. Så hvad er forude, ifølge eksperter?
Renterne forventes bestemt at stige fra sidste års lavpunkter, men ikke dramatisk, hurtigt eller på én gang.
Federal Reserve (Fed) tilkendegav for nylig planer om at hæve renten i 2022 for at hjælpe med at modvirke inflationen. Ifølge Jerome Powell, amerikansk centralbankchef, begynder Fed gradvist at flytte sit fokus fra at tilbyde økonomisk bistand til at bekæmpe pandemi-induceret inflation, som ramte 7 procent i januar. Tre separate forhøjelser forventes inden årets udgang.
Amerikanerne kan forvente, at renten vil stige, hvilket vil sætte en stopper for lave realkreditrenter. Selvom Fed ikke fastsætter realkreditrenter direkte, udfører den national pengepolitik, der sætter tonen for långivere til at hæve lånerenterne.
Imidlertid vil realkreditrenterne, selvom de stiger, være forholdsvis lavere end tidligere år, især i første halvår. Belåningsrenten alene kan ikke prissætte boligkøbere ud af markedet.
For eksempel, hvis du efter en udbetaling låner 300.000 USD fra en långiver med et 30-årigt fastforrentet lån, hvis din rente stiger fra 3,1 procent til 3,5 procent, estimerer realkreditberegnerværktøjet på realtor.com en stigning på $66 til din månedlige afdrag på realkreditlån. Det kan stadig holde boligen inden for dit budget.
I 2021 steg boligprisstigningen 19 procent. Læg dertil effekten af inflation på næsten alt, hvad amerikanere køber, og overkommeligheden af boligejerskab får et hit. På den anden side oplevede de, der allerede ejer boliger, en stigning i boligværdien. Disse sælgere og deres ejendomsmæglere lærte hurtigt, at de kunne hæve deres prisforlangende.
Da efterspørgslen fortsætter med at stige, og lagerbeholdningen falder, bevarer sælgerne fordelen. Realtor.com forventer, at den gennemsnitlige boligsalgspris vil stige med næsten 3 procent i 2022.
Lejere, der håber på at blive boligejere i 2022, vil have en ekstra udfordring at håndtere:stigende huslejer. Huslejen forventes at stige 7,1 procent i 2022 mere end det dobbelte af den forventede stigning i boligpriserne. Det er oven i den nationale gennemsnitlige lejestigning på 10,1 procent i 2021. Den årlige forventede huslejestigning er typisk 2 procent.
Kort sagt, med husleje, boligpriser og renter stigende i 2022, vil det koste potentielle købere mere, mens de venter på, at den rigtige bolig bliver ledig.
Hvis du er på udkig efter et nyt hjem i det næste år, kan du overveje at tjekke en prisberegner som den på Redfin.com.
Med mere end 40 procent af potentielle sælgere, der indrømmer, at de vil prissætte deres hus over, hvad det er værd, forvent ikke, at dit første tilbud bliver accepteret, medmindre det er over udbudsprisen.
Bemærk, at 44 procent af sælgere forventer, at du måske er villig til at give afkald på en inspektion eller vurdering i løbet af handlen (anbefales i øvrigt ikke).
Med den lave beholdning af eksisterende boliger vil konkurrencen fortsat være hård for køberne. National Association of Realtors (NAR) satte eksisterende boliginventar til 1,8 måneder , hvilket betyder, at antallet af boliger på markedet vil blive udsolgt i den tid, hvis salget fortsætter i samme tempo.
Sælgers marked fortsætter i 2022.
Realtor.com forudser en vending i varebeholdningen til salg i 2022. Ifølge en undersøgelse i efteråret 2021 er antallet af boligejere, der planlægger at sælge deres hjem i løbet af de næste 12 måneder, mere end fordoblet, og bevægede sig fra 10 procent til 26 procent.
Af dem, der planlægger at sælge, 93 procent tog skridt til at forberede salg. I hver aldersgruppe af potentielle sælgere rapporterer mere end 30 procent af køberne, at de er motiveret af potentialet til at tjene penge på det nuværende boligmarked. (Læs:Forvent at priserne bliver høje).
Eksperter fra NAR, Redfin, Zillow og Realtor.com forudser alle en forbedret tilstand for inventar i 2022, samt et mere afbalanceret boligmarked. Selvom skøn over, hvor meget lagerbeholdningen vil stige, varierer fra kilde til kilde, nævner de fleste en stigning i nybyggeri, der hjælper med at åbne op for huse, der endnu ikke er kommet på markedet.
Og desværre bliver amerikanere, der er beskyttet mod tvangsauktion af pandemisk overbærenhedsudvidelser, nødt til at genoptage betalingen af realkreditlån eller sælge deres hjem i 2022.
NARs cheføkonom, Lawrence Yun, forudsiger:"Med mere boligbeholdning til at komme på markedet, vil de intense multiple tilbud begynde at lette."
Da eksisterende boligbeholdning faldt, steg det månedlige salg af nye boliger med 11,9 procent i december 2021. U.S. Census Bureau sætter ny boligbeholdning til seks måneder hvis køberaktivitet fortsætter i samme takt.
Mellem august 2020 og august 2021 nåede antallet af tilladelser til nybyggeri af enfamiliehuse 1.687.300 , mere end 316.000 over det årlige gennemsnit i den relativt stabile 40-årige periode før boligboblen under den store recession rystede ejendomsmarkedet i begyndelsen af 2000'erne.
Med den høje efterspørgsel efter nybyggeri og de stigende omkostninger til materialer og byggeri, vil omkostningerne til nye boliger også stige i 2022. I tredje kvartal af 2021 steg boligprisstigningen 19 procent.
Hvis forsyningskædeproblemer og mangel på arbejdskraft forbedres, og prisen på husmaterialer forbliver stabil eller falder, vil boligbyggere være i stand til at bygge op.
Mens køb af en enfamilieshus fortsat kan være en udfordring i 2022 for både førstegangskøbere og erfarne købere, forudser ejendomseksperter, at normaliseringen vil komme på banen ved årets udgang.
Potentielle købere bør henvende sig til søgningen velvidende, at det er et konkurrencepræget sælgers marked. Medianprisen på boliger, renter på realkredit og dermed afdrag på realkreditlån vil fortsætte med at stige i 2022, selvom boligeksperter føler, at det vil aftage.
For dem, der ønsker at refinansiere i 2022, kan dagens lave renter give et incitament. Men når du overvejer en refinansiering, skal du rådføre dig med din långiver og tjekke de tilgængelige ressourcer på consumerfinance.gov for at sikre, at dit nye lån fungerer til din fordel og stemmer overens med dine økonomiske mål.