Hvis du ejer dit eget hjem, kan du tænke på det som mere end blot et sted at bo. For mange er deres hjem deres mest værdifulde aktiv, og noget de måske tænker på som en kæmpe sparegris, der skal benyttes, når tiderne bliver hårde.

At bruge boligkapital er dog en alvorlig beslutning. Du skal vide, hvornår det giver mening, og hvis det gør, hvordan du kan udnytte disse midler på den helt rigtige måde. Her er, hvad du behøver at vide om at bruge dit hjems egenkapital, når du oplever en økonomisk nødsituation.

Sådan kan du få adgang til dit hjems egenkapital

Boligkapital er den anslåede markedsværdi af din bolig minus den resterende saldo på dit realkreditlån. Så hvis den aktuelle markedsværdi af dit hjem er $350.000, og du stadig skylder $250.000 på lånet, har du $100.000 i egenkapital ($350.000 - $250.000).

Du opbygger egenkapital på to måder. For det første ved at betale dine realkreditlån, hvilket mindsker din resterende lånesaldo måned for måned. Den anden måde er, når dit hjem stiger i værdi på grund af skiftende markedskræfter. Du har måske købt din bolig for 10 år siden, da den blev vurderet til $350.000, men i dag ville den sælges for $400.000. De yderligere 50.000 $ føjes til din egenkapital.

Disse penge er selvfølgelig ikke på din bankkonto – de er knyttet til ejendommen, indtil du skrider til handling. Der er en række måder at udvinde disse midler på. Når en krise rammer, kan du spare dig for en katastrofe ved at bruge en af ​​disse tilgængelige metoder til at gøre det.

Ejendomslån

Et boliglån er et andet lån til dit hjem, adskilt fra dit oprindelige realkreditlån. Med et boliglån vil de fleste långivere lade dig låne mellem 75% og 85% af din tilgængelige egenkapital. Derfor, hvis du har $100.000 i egenkapital, kan $75.000 til $85.000 være tilgængelige for dig. Hvis du har brug for et kæmpe beløb på én gang, kan boliglån være en livredder.

For at kvalificere dig til et boliglån med en lav rente, skal du sandsynligvis have en kreditscore i midten af ​​600'erne eller bedre og mindst 20% egenkapital. Din gæld i forhold til indkomst (månedlig gæld divideret med din bruttoindkomst) bør ikke være mere end 43 %, selvom nogle långivere vil tillade op til 50 %.

Du tilbagebetaler et boliglån i jævne månedlige rater, med en tilbagebetalingsperiode på normalt fra fem til 30 år. Ligesom dit første realkreditlån er sikret af ejendommen, er det også boliglånet, hvilket betyder, at du kan miste dit hjem, hvis du kommer bagud med dine betalinger.

Selvom boliglån kan give dig adgang til en stor mængde kapital, er der nogle ulemper at overveje. For eksempel vil du betale en masse gebyrer for at erhverve lånet. Alene lukkeomkostninger vil løbe dig 2% til 5% af lånebeløbet, så hvis lånet er $75.000, kan det koste dig så meget som $3.750. Du vil også opbruge dit hjems egenkapital og har månedlige betalinger at foretage. Hvis din boligs værdi falder, kan du ende med at skylde mere, end boligen er værd, hvilket vil være problematisk, hvis du skal sælge den. Endelig har boliglån en tendens til at opkræve flere renter end refinansieringslån med udbetaling.

Når det er sagt, hvis du ved, at du har råd til at foretage de månedlige betalinger, kan boliglån være meget nyttige, når du står over for en økonomisk nødsituation.

Refinansiering af udbetaling

En udbetalingsrefinansiering erstatter dit oprindelige realkreditlån med et nyt lån, der lader dig udnytte din boligkapital. Dit nye lån vil være højere end det, du skyldte på dit tidligere realkreditlån, og du får forskellen (minus lukkeomkostninger og gebyrer) kontant. Denne mulighed kan give dig mulighed for at refinansiere dit realkreditlån til en lavere rente. Du kan derefter bruge disse penge til at dække en økonomisk nødsituation.

For at være berettiget til en udbetalingsrefinansiering skal du opfylde långiverens kvalifikationskrav og have akkumuleret noget egenkapital i dit hjem - men du vil også være i stand til at drage fordel af øget egenkapital på grund af en stigning i dit hjems værdi . Generelt kan du kun tage omkring 80% af din boligkapital, selvom FHA-lån og VA-lån giver dig mulighed for at tage mere.

Saldoen på det nye realkreditlån vil være mere end den tidligere saldo, fordi mængden af ​​egenkapital, du udbetaler, vil blive tilføjet til det, ligesom eventuelle tilknyttede omkostninger. Faktisk kan gebyrerne på udbetalingsrefinansieringer være skræmmende. For eksempel, hvis du refinansierede til et lån på $350.000, og de afsluttende omkostninger er beregnet til 5%, vil yderligere $17.500 blive tilføjet til gælden.

Home Equity Kreditgrænse

I stedet for at hæve et engangsbeløb fra dit hjems egenkapital, kan du også trække fra det med en egenkapitalkredit eller HELOC. Hvis du har brug for en konstant strøm af penge til nødsituationer, kan HELOC'er være en attraktiv løsning.

Sådan fungerer de:En långiver vil vurdere størrelsen af ​​egenkapitalen i dit hjem, dine økonomiske forhold og din kreditvurdering. Afhængigt af disse faktorer vil långiveren derefter tildele en grænse for din nye kreditlinje samt dens rente og hvor længe du kan trække på den (trækperiode). For eksempel kan du kvalificere dig til en $70.000 HELOC til 5% rente, som du kan udnytte i 10 år.

For at udtrække pengene kan du bruge et bankkort til at foretage køb, som du ville gøre med et traditionelt kreditkort, selvom du også kan skrive en check, hæve penge fra en filial eller pengeautomat eller elektronisk overføre pengene til din opsparing eller checkkonto.

Som med et kreditkort, skal du som minimum foretage minimumsbetalinger, som beregnes ud fra din saldo og rentesats. Hvis du stadig har en saldo efter trækningsperioden slutter, begynder en tilbagebetalingsperiode, ofte 20 år. Nogle långivere tilbyder HELOC'er uden lukkegebyrer, så længe du holder lånet åbent i en bestemt periode.

Der er et par HELOC ulemper at overveje. Ligesom et boliglån udtømmer et HELOC din egenkapital og kan bringe dit hjem i fare for afskærmning, hvis du undlader at betale. Nem adgang til linjen kan få dig til at overforbruge den. Og da renten er variabel, kan gælden blive dyrere, end du forventer, hvis renterne stiger. Betaler du kun minimum hver måned, vil betalingerne formentlig være større, når du stadig har en saldo, og trækningsperioden slutter.

Omvendt realkreditlån

Hvis du er 62 eller ældre, er et omvendt realkreditlån endnu en måde at få adgang til dit hjems egenkapital. Omvendte realkreditlån giver dig mulighed for at konvertere noget af egenkapitalen i dit hjem til kontanter. Du kommer til at blive i dit hjem, og i stedet for at foretage betalinger, ville du modtage dem i stedet for.

For at være berettiget skal du have mindst 50 % egenkapital i boligen. Der er ingen minimumskrav til kreditscore, selvom långiveren gerne vil være sikker på, at du kan håndtere de løbende udgifter, der kræves for at vedligeholde boligen, og vil kontrollere, om du har betalt din bolig og anden gæld til tiden.

Du skal ikke betale lånet tilbage, så længe du bor i ejendommen. Omvendte realkreditlån udhuler egenkapitalen og øger lånets størrelse, så når du giver boligen videre til dine arvinger, er de ansvarlige for betalingerne. En række gebyrer er involveret med omvendte realkreditlån, og de fleste kommer med variabel rente.

Omvendte realkreditlån er ikke en god idé, hvis du tror, ​​du måske skal flytte i fremtiden, for gør du det, skal lånet betales tilbage. Du skal også have råd til de omkostninger, der er forbundet med boligen, såsom ejendomsskatter, forsikringspræmier og boligvedligeholdelse. Hvis du kommer bagud, kan långiver kalde det omvendte realkreditlån forfaldent, og det kan få dig til at miste dit hjem.

Hvordan brugen af ​​Home Equity påvirker din kredit

Før du forfølger boligkapitalmuligheder, skal du tjekke din kreditrapport og score. Långivere vil henvise til dem for at bestemme kvalifikation og for at fastsætte vilkår. Du ønsker kun at forfølge de kreditprodukter, der er inden for rækkevidde og vil være til din fordel.

Ejendomslån og udbetalings-refinansieringslån vises som afdragslån på dine kreditrapporter. HELOC'er er opført som en revolverende kreditlinje, svarende til et kreditkort. Alle disse kredittyper kan forbedre din kreditvurdering, hvis du administrerer dem ansvarligt. Gå glip af betalinger, og din kreditvurdering kan falde. Gå i misligholdelse eller tvangsauktion, og din kredit vil lide, og du kan miste dit hjem.

Fordi du ikke foretager betalinger på et omvendt realkreditlån, rapporterer de fleste långivere ikke dette lån til kreditoplysningsbureauerne.

Hvornår skal du trykke på dit hjems egenkapital?

At bruge dit hjems egenkapital er en alvorlig beslutning. Når du gør det for at dække en nødsituation, så sørg for, at det er til noget, du virkelig har brug for. Årsager kan omfatte:

• Udækkede læge- eller tandlægeomkostninger:Hvis din sygeforsikringspolice har en høj selvrisiko, kan du blive belemret med enorme regninger. Tandlægeregninger kan også akkumuleres til et beløb, der er mere, end du har råd til at betale med indkomst eller normal opsparing.
• Nødvendige reparationer i hjemmet:Termitter, sprængte vandvarmere, defekt elektrisk arbejde – alt dette kan være meget dyrt og alligevel nødvendigt at reparere.
• Bilreparation eller udskiftning: Det kan koste mere, end det er værd for en bilreparation at bruge din boligkapital (et 0 % ÅOP-kreditkort eller et personligt lån kan være en bedre mulighed), men det kan være værd at overveje afhængigt af din situation.
• Retsudgifter:Måske står du midt i en langvarig skilsmisse, er blevet sagsøgt eller er involveret i en kriminel efterforskning. Advokater er ikke billige, så egenkapitalen i dit hjem kan komme godt med.
• Stor skatteregning:Det kan være dyrt at skylde IRS eller staten, da bøder og renter lægges til. Afbetaling af skattegæld i ét hug kan spare dig for et betydeligt beløb penge.
• Gæld med høj rente:Selvom det teknisk set ikke er en nødsituation, når du er overvældet af gæld og betaler høje renter, kan det give mening at bruge boligkapital – så længe du er ikke fristet til at løbe dine kort op igen, når de er betalt ud.
• Tab af job:Arbejdsløshed er en mulig årsag til, at du måske ønsker at nå ind i dit hjems egenkapital. Bare sørg for, at du snart er tilbage på arbejde, så du kan foretage eventuelle nødvendige lånebetalinger – ellers bringer du dit hjem i fare.

Hvornår skal du undgå at bruge Home Equity?

Ikke alle ubehagelige økonomiske scenarier er en nødsituation. Her er nogle eksempler på, hvornår du bør genoverveje at forfølge nogen af ​​mulighederne for dræning af boligkapital:

• Du kan vente. Spørg dig selv, om du kan forsinke købet eller regningen. Hvis du kan, så gem til det, du har brug for i stedet.
• Det, du ønsker, er ikke så vigtigt. Ferier, mobiltelefonopgraderinger, feriegaver og lignende er vidunderlige, men det er ikke værd at bruge dit hjems egenkapital for.
• Det bringer dit hjem i fare. Det er afgørende, at du vurderer gennemførligheden af ​​nye betalinger. Hvis du ikke kan lave dem nemt og på lang sigt, så stop.
• Gebyrerne er for høje. Hvis dine kreditscore er på den lave side, kan en uoverkommelig rentesats eller gebyrer gøre mere skade end gavn.

Andre måder at finde kontanter på i en økonomisk nødsituation

Inden du henvender dig til dit hjem for at finansiere en økonomisk nødsituation, skal du undersøge alle alternativer. Gennemgå dit budget omhyggeligt. Hvis du kan reducere dine udgifter til det mest basale i en periode, der gør det muligt for dig at betale for nødudgifterne, så gør det. Det vil forhindre dig i at bruge din dyrebare egenkapital, som du måske ønsker at bruge senere til et andet formål eller blot blive ved med at akkumulere.

Udforsk også måder at øge din indkomst på. Hvis du kan tjene penge nok hurtigt, behøver du ikke at låne fra dit hjem eller reducere et allerede trimmet budget. Overvej at få et andet job eller deltidsjob. Eller måske har du elektronik, sportsudstyr, en ekstra bil eller værdifulde smykker, som du kan sælge og bruge til nødudgifter.

Et kreditkort kan også være at foretrække frem for at bruge egenkapitalen. Så længe du betaler gælden af ​​hurtigt, bør finansieringsgebyrerne ikke være for høje. En afgift på 5.000 USD med en ÅOP på 19 % (årlig procentsats) og betalinger på 670 USD vil tage dig otte måneder at betale og koste 362 USD i rente. Endnu bedre er et nyt kreditkort med en salgsfremmende sats på 0 % ÅOP i seks måneder eller længere. Hvis du betaler det af inden for den tidsramme, er det et gratis lån.

Hvis kreditorerne puster dig i nakken, og det er din økonomiske nødsituation, så tag mod. Mange udstedere er villige til at tilbyde indrømmelser til værdsatte gode kortholdere, især hvis de når ud før betalingens forfaldsdato. Prøv at udarbejde en trængselsplan, hvor du i stedet suspenderer betalingerne i et par måneder. Handel med usikrede kreditkortregninger eller inkassokontoer for en forpligtelse, der er sikret af dit hjem, kan efterlade dig uden et sted at bo.

Det er altid en klog idé nøje at afveje, om du virkelig har brug for noget, før du bruger pengene, men det er vigtigt, når du overvejer at bruge dit hjems egenkapital. Tag ikke en hammer til netop denne sparegris, medmindre du er sikker på, at det er risikoen og omkostningerne værd.