Boligformuen, bedre kendt som egenkapital, steg til 7,8 billioner dollars for husejere på 62 år og ældre i tredje kvartal af 2020, ifølge en rapport fra National Reverse Mortgage Lenders Association. Det er gode nyheder for pensionister, der er bekymrede for at løbe tør for penge på pension – såvel som dem, der ikke er – fordi dit hjem kan være nøglen til langsigtet sikkerhed.
Der er flere måder end nogensinde før at gøre din egenkapital til en kilde til pensionsindkomst. Uden for en almindelig vanilje-refinansiering kan pensionister få adgang til deres boligkapital gennem en cash-out-refinansiering, en boligkredit eller et omvendt realkreditlån. Eller du kan reducere størrelsen (mere om det nedenfor) og bruge overskuddet til at øge dit redeæg. Læs videre for at hjælpe med at finde den bedste løsning for dig.
For mange pensionister er refinansiering den bedste mulighed, hvis du skal få dine penge til at arbejde hårdere for dig. Det er nemt at gøre, og selvom renterne er steget højere, er de stadig på historisk lavpunkt - omkring 3 % for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. (Kiplinger forudser, at raterne vil være 3,5 % ved udgangen af året.)
"Hvis du har et realkreditlån på 4 % eller derover, og du kan gå ned til tæt på 3 % eller mindre, kan jeg fortælle dig, uden selv at køre tallene, at du vil spare penge," siger Mari Adam, der er certificeret finansiel virksomhed. planlægger for Mercer Advisors i Boca Raton, Florida. "Du skærer ned på afdrag på realkreditlån og sparer potentielt tusindvis af renter hen ad vejen," siger hun.
Hvis du lukker på pension, ønsker du sandsynligvis ikke en 30-årig periode. Du kan spare endnu mere i renten, hvis du forkorter dit låns løbetid, siger Adam. Hun råder kunderne til at overveje refinansiering til et nyt 15-årigt realkreditlån. Med et 15-årigt lån kan dine betalinger være højere, men du fremskynder udbetalingen, hvilket betyder, at du hurtigere bliver pantfri og sparer tusindvis af renter.
Hvis din realkreditrente er mindst et procentpoint over de nuværende renter, er det normalt et tegn på, at det giver mening at refinansiere. Men du kan drage fordel af en refi, selvom din nye sats ville være mindre end et helt point lavere. Du kan sammenligne refinansieringssatser fra forskellige långivere på www.bankrate.com. Eksperter foreslår at få mindst tre tilbud, før du trykker på aftrækkeren.
Lukkeomkostninger til refinansiering varierer typisk fra 3 % til 6 % af dit nye lånebeløb, så det er vigtigt at vide, hvor lang tid det vil tage at få dækket lukkeomkostningerne – og hvornår du planlægger at sælge dit hjem – (se Sådan bygger du (eller genopbygger) rigdom).
Du ønsker også at dobbelttjekke, hvor meget boligkapital du har, da det kan påvirke dine chancer for at kvalificere dig til refinansiering. Nogle långivere kan tillade dig at refinansiere med så lidt som 5% egenkapital, men du vil få en bedre rente, hvis du har 20% eller mere. For at se, hvor meget egenkapital du har opbygget, skal du gå til Home Equity Calculator på Bankrate.com.
En anden mulighed for pensionister, der har brug for ekstra indkomst, er en udbetalingsrefinansiering. Med en cash-out refi erstattes det eksisterende realkreditlån med et nyt, større, der afspejler boligens aktuelle vurderingsværdi. Långivere vil lade dig låne op til 80 % af dit hjems værdi, inklusive det nye realkreditlån og de kontanter, du optager. Renterne på en cash-out refi er typisk op til en fjerdedel af et procentpoint højere end satserne for en traditionel refi. Og selvom kontanter på forhånd er tiltalende, er der risici ved denne strategi, siger finansielle planlæggere.
"Du ønsker ikke at trække egenkapital ud af dit hjem for at finansiere din livsstil," siger Lori Atwood, en certificeret finansiel planlægger og grundlægger af Atwood Financial Planning. Hvis betalingen på realkreditlån stiger, skal du muligvis trække mere fra din opsparing for at dække din større afdrag på realkreditlån hver måned, hvilket kan bringe dig tilbage i den cyklus, hvor du har brug for kontanter, siger hun.
En anden måde at udnytte din boligkapital, der ikke vil øge størrelsen af dit realkreditlån permanent, er en boligkreditlinje eller HELOC. En HELOC er en revolverende kreditlinje, som du kan trykke på, når du har brug for penge ved at bruge en check, et kredit- eller betalingskort forbundet til kontoen eller en elektronisk overførsel. Kursen er typisk baseret på prime-renten - i øjeblikket 3,25% - plus et par procentpoint. Den nuværende gennemsnitlige sats er 5,25 %, siger Keith Gumbinger, vicepræsident for den finansielle udgiver HSH, men du kan finde lavere priser ved at shoppe rundt. Nogle långivere tilbyder HELOC'er for så lavt som 4%, ifølge Bankrate. Du vil kvalificere dig til en bedre pris, hvis du har en god kreditvurdering.
Du kan også blive tilbudt en meget lavere introduktionssats på en HELOC - vi fandt en så lav som 1,99% i de første seks måneder. Hvis du kvalificerer dig til en sådan aftale, skal du sørge for at vide, hvor længe den varer. Du kan kvalificere dig til en rabat på 0,25 til 0,5 procentpoint på satsen, hvis du allerede har en bankkonto hos långiveren (eller accepterer at åbne en), tilmelder dig automatiske betalinger eller accepterer at betale et årligt gebyr på f.eks. $50 . Se efter et renteloft for at holde låneomkostningerne overskuelige.
"Hvis du løber ind i perioder, hvor markedet ikke returnerer, hvad du håbede, kan en HELOC give dig tid, så du ikke sælger dine investeringer på et dårligt tidspunkt," siger Gumbinger. "Det er lidt af et midlertidigt tilskud." Men midlertidig er nøgleordet her – i sidste ende vil du ikke være i stand til at hæve mere fra din kreditlinje og bliver nødt til at begynde at betale den tilbage.
HELOC'er giver en indledende tilbagetrækningsperiode - normalt 10 år - hvor du kan låne op til din grænse. I løbet af den tid kan du vælge at foretage en minimumsbetaling - typisk 1% til 2% af lånesaldoen - eller en afdragsfri betaling, hvis du er kvalificeret. Du kan normalt forudbetale mere uden straf. Når du tilbagebetaler hovedstolen, bliver din tilgængelige kredit genopfyldt. Efter trækningsperioden slutter, skal du begynde at betale hovedstol og rentebetalinger, typisk over 10 til 20 år. Slutomkostninger for et boliglån eller en kreditlinje løber på omkring 2 % til 5 % af lånebeløbet.
Antallet af omvendte realkreditlån - et produkt velkendt af alle, der ser fjernsyn i dagtimerne - forventes at fortsætte med at stige i år. En del af årsagen er, at pandemien har tvunget nogle arbejdere til at gå på pension tidligere end planlagt.
Et omvendt realkreditlån giver pensionister på 62 år og ældre mulighed for at konvertere boligkapital til et engangsbeløb eller en kreditlinje. Men i stedet for at foretage månedlige betalinger, som du ville gøre med et traditionelt realkreditlån, akkumuleres hævninger og renter på dem, indtil lånet forfalder. Og du skal ikke betale lånet tilbage, så længe du bor i boligen. Typisk udløses tilbagebetaling, når den sidste overlevende ejer dør eller flytter ind i en plejebolig eller en anden form for bolig i mere end 12 måneder. Huset forbliver i dit navn, så længe du betaler ejendomsskat og forsikring.
Når du eller dine arvinger sælger dit hjem for at tilbagebetale det omvendte realkreditlån, vil du aldrig skylde mere end værdien af dit hjem. Hvis din bolig sælges for mere, end du skylder, beholder du eller dine arvinger det overskydende beløb. Hvis dine arvinger ønsker at beholde boligen, kan de refinansiere det omvendte realkreditlån eller betale restgælden eller 95 % af boligens anslåede værdi, alt efter hvad der er mindst.
Kravene til, hvem der kvalificerer sig, er blevet strammere med årene, så bare at være 62 er ikke nok. Du skal eje ejendommen direkte eller have nedbetalt en betydelig del af realkreditlånet. Du skal også bebo boligen som din primære bolig. Långivere vil gennemgå din indkomst og kredithistorik for at sikre, at du har råd til at blive i hjemmet og holde det i god stand. De vil også afgøre, om din indkomst er tilstrækkelig til at dække ejendomsskatter, forsikringer og andre gebyrer, såsom lukkeomkostninger og kontoservicegebyrer. Hvis långiveren fastslår, at du ikke kan håndtere disse omkostninger, vil den afsætte midler fra din udbetaling på en spærret konto og betale disse regninger for dig, hvilket reducerer lånebeløbet, du har adgang til.
Den maksimale udbetaling eller hovedgrænse, som du er kvalificeret til, afhænger af din alder samt aktuelle renter og den vurderede værdi af dit hjem. Den maksimale udbetaling, du kan modtage for 2021, er $822.375.
Før du optager et omvendt realkreditlån eller ethvert andet produkt, der trækker din boligkapital, skal du tale om det med din familie, siger Gumbinger. "Ingen ønsker at tale om deres økonomi, men du tænker på at lave ændringer, der kan påvirke din ægtefælle eller dine børn i fremtiden - især i tilfælde af at tage et omvendt realkreditlån," siger han. For at starte dit tal-knas, gå til www.hsh.com, www.bankrate.com og www.mtgprofessor.com og brug deres lommeregnere. Hvis du har en finansiel rådgiver, så lav en session for at diskutere fordele og ulemper, før du skriver under på den stiplede linje.
Alle gode ting får en ende, inklusive behovet for et hjem i familiestørrelse. Du har måske troet, at du ville bo der for evigt, men lad ikke nostalgi holde dig i et hjem, du ikke længere har råd til eller brug for.
Ideelt set giver downsizing dig mulighed for at købe en mindre bolig direkte uden at skulle have et realkreditlån eller skrumper størrelsen af dine realkreditbetalinger. Begge scenarier frigør kontanter til andre pensionsbehov, såsom betaling af udgifter til sundhedspleje. Det giver dig også mulighed for at reducere hævninger fra dine pensionskonti, hvilket giver dine investeringer mere tid til at vokse. Plus, at tilføje provenuet fra dit boligsalg til din pensionsopsparing vil give dit redeæg et boost.
Hvis nedskæring er en del af din pensionsordning, så gør dig klar til nogle afvejninger, når du flytter fra boligsælger til boligkøber. Beholdningen af boliger til salg er rekordlav, hvilket betyder, at boliger ikke bliver på markedet længe. Mange sælgere modtager flere tilbud til eller over listeprisen, siger Len Sarvela, ejendomsmægler i Duluth, Minn. Når du først er på markedet som køber, kan du dog have svært ved at finde det hus, du ønsker, selvom du reducerer. Hvis du beslutter dig for at leje, er du klar.
For at gøre dit hjem klar til at sælge, foreslår Sarvela at se på sammenlignelige boligsalg i dit område for at sikre, at din prisforlangende ikke er uden for rækkevidde. (Din noteringsagent hjælper dig med at sætte en pris.) Hvis du har tid og midler til overs, skal du fuldføre små projekter eller mindre reparationer, som du tror, en køber gerne vil have. At hyre et professionelt iscenesættelsesfirma kan også hjælpe med at gøre dit hjem mere attraktivt for købere.