Udlejning af ejendom kan skabe en pensionsindkomststrøm, der er Uncle Sam-venlig. Den føderale skattelov er fyldt med pauser for udlejere, og skatteloven fra 2017 skabte en ny afskrivning, som mange udlejere kan tage for deres Schedule E lejeindtægt.
Den nye skattelettelse falder ind under det særlige fradrag på 20 % for individuelle ejere af "gennemløbsenheder". Selvstændige personer og ejere af S-selskaber, partnerskaber og LLC'er kan nu afskrive 20 % af deres kvalificerede forretningsindkomst eller QBI.
QBI er din allokerbare andel af indkomsten minus fradrag fra en handel eller virksomhed. Særlige regler og begrænsninger gælder for personer, der indberetter skattepligtige indkomster før QBI-fradraget på over 321.400 USD på fælles afkast og 160.700 USD på enkeltafkast.
QBI-reglerne er en af de sværeste bestemmelser i 2017-skatteloven at navigere i, ifølge Joel Grandon, tilmeldt agent og præsident for National Society of Accountants. Der er ingen fast og hurtig regel for at afgøre, om din ejendomsudlejningsaktivitet er en handel eller forretning, bortset fra en sikker havn, som er svær at opfylde. Det er bedst at søge råd fra en god skatteformidler, siger Grandon.
Der er to måder at kvalificere lejeindtægter som QBI. Den første måde er, hvis udlejningsaktiviteten stiger til niveauet for en handel eller virksomhed. Denne bestemmelse afhænger af en skatteyders specifikke kendsgerninger og omstændigheder. Nogle relevante faktorer er type ejendom (bolig eller kommerciel), omfanget af den daglige involvering af udlejeren eller dennes agenter, lejevilkår og antal lejemål.
En anden måde at kvalificere lejeindtægter som QBI er at møde en IRS safe harbor. Mindst 250 timer på et år skal afsættes til aktiviteten af ejendommens ejer, ansatte eller uafhængige entreprenører. Tid brugt på reparationer, lejerservice, ejendomsadministration, annoncering, opkrævning af huslejer, forhandling af lejekontrakter og tilsyn med arbejdere tæller. Timer brugt til at arrangere finansiering, konstruktion af langsigtede kapitalforbedringer og kørsel til og fra ejendommen er ikke inkluderet.
Skatteydere, der bruger safe harbor, skal opfylde strenge krav til registrering og vedhæfte en årsopgørelse til deres afkast, som beskrevet i IRS Revenue Procedure 2019-38. At møde den sikre havn giver dig mulighed for at behandle udlejningsaktiviteten som en forretning til QBI-formål.
At følge et sæt bedste praksis kan hjælpe med at styrke skattelettelsen. På grund af safe harbors strenge minimumskrav på 250 timer og strenge krav til registrering, siger Grandon, at det kan være lettere at opfylde retspraksisens handels- eller forretningsstandard, som ikke altid kræver meget tid brugt på aktiviteten. Det afhænger af den enkelte skatteyders fakta, så det er muligt at have væsentligt mindre end 250 timer og stadig være i en virksomhed.
Grandon anbefaler, at de, der ønsker at behandle deres udlejningsaktivitet som en virksomhed, overholder disse bedste praksisser:Hold separate bankkonti for aktiviteten. Spor din tid og tidspunktet for alle, som du betaler for at udføre arbejde på ejendommen, plus en beskrivelse af arbejdet. Gem udgiftskvitteringer, og forsikre ejendommen. Og send 1099-formularer inden den 31. januar til alle, du betaler 600 USD eller mere på et år for tjenester og ikke er et selskab; arkivere kopier af 1099'erne til IRS.
Kan du kvalificere dig til QBI-pausen, hvis du kun ejer én lejebolig? Steve Fishman, forfatter til Every Landlord's Tax Deduction Guide (Nolo, $40), siger ja, afhængigt af fakta og omstændigheder. Fishman siger, at hvis han ejede en enkelt lejeejendom, der genererede indkomst, ville han tage afskrivningen på 20 %. Han indrømmer dog, at jo flere lejeboliger du ejer, jo stærkere vil dit handels-/forretningsargument være.
At behandle lejeindtægten som QBI og tage 20% fradraget vil ikke ændre den måde, du rapporterer lejeindtægter på på dit 1040-afkast. Ejendomslejeindtægter rapporteres normalt på skema E. Desuden er lejeindtægten generelt ikke underlagt selvstændig skat. Hvis du kvalificerer dig, tager du 20 % QBI-fradrag på linje 10 i 2019-formular 1040 og vedhæfter enten formular 8995 eller 8995-A, afhængigt af skattepligtig indkomst.