Hvis du kæmper for at holde trit med afdrag på realkreditlån og søger måder at undgå tvangsauktion på, kan en ændring af realkreditlån give den hjælp, du har brug for til at blive i dit hjem.

En ændring af realkreditlån er en ændring af tilbagebetalingsbetingelserne på dit eksisterende boliglån, der sænker din månedlige ydelse. Du kan muligvis få en ændring af realkreditlånet, hvis du kan vise din långiver, at din økonomiske situation har ændret sig på en måde, der permanent kan hæmme din evne til at foretage dine betalinger som oprindeligt aftalt.

Hvad er en ændring af realkreditlån?

En ændring af realkreditlån er en væsentlig ændring, som din långiver foretager i dine lånevilkår, når du er ved at gå glip af en betaling, eller efter at du er gået glip af en eller flere betalinger på realkreditlån. Långivere bruger forskellige metoder til at ændre realkreditlån, men hovedmålet er at forhindre tvangsauktion, så du kan blive i dit hjem, og långiveren undgår udgifterne til at beslaglægge og videresælge ejendommen.

At kvalificere sig til en ændring af realkreditlån kræver typisk, at du demonstrerer en betydelig modgang. Hvis du overvejer en ændring af realkreditlån, skal du sørge for, at din långiver tilbyder denne mulighed, da ikke alle gør det.

Indgåelse af en låneændring vil sandsynligvis have en negativ effekt på din kredit, men det vil være mindre alvorligt, end du ville se med en tvangsauktion – og du kan tage skridt til at forbedre din kredit, som vil hjælpe dig med at komme tilbage på sporet.

En ændring af realkreditlån vil sænke dine månedlige betalinger, selvom det kan resultere i større samlede omkostninger for dig i løbet af lånets levetid. Hvis du kvalificerer dig til en ændring af realkreditlån, kan din betalingsreduktion opnås gennem en af ​​flere metoder, herunder:

• Reducering af din rente :At sænke din rente med flere point kan sænke din månedlige betaling betydeligt. Ændringer i rentenedsættelser bruger ofte en step-up tilgang, hvor din rente og månedlige betalingsbeløb stiger med jævne mellemrum (typisk hvert femte år) i resten af ​​lånets levetid.
• Forlængelse af din tilbagebetalingsperiode :Hvis du strækker tilbagebetalingen af ​​dit lån ud over en længere periode, reduceres dine månedlige ydelser. Bare husk på, at det kan øge det samlede rentebeløb, du betaler betydeligt i løbet af lånet. Hvis din situation ændrer sig, og du har råd til en højere betaling, kan du dog overveje at refinansiere til et lån med en bedre rente.
• Konvertering fra en justerbar til en fast rente :Hvis dine økonomiske vanskeligheder er relateret til periodiske betalingsstigninger i forbindelse med et realkreditlån med variabel rente (ARM), kan långiveren vælge at konvertere dig til et fastforrentet lån, der er mere forudsigeligt og overskueligt.
• Principiel reduktion :I yderst sjældne tilfælde kan långiveren sænke hoveddelen af ​​dit lån, hvilket effektivt giver dig en del af egenkapitalen i dit hus. Hvis du får den type ændring, skal du kontakte din skatterådgiver, fordi den egenkapital, du modtager, kan betragtes som skattepligtig indkomst.
• Refinansiering :Strengt taget er en refinansiering af realkreditlån ikke en ændring, fordi den genererer en ny låneaftale frem for at justere din eksisterende. Det er sjældent et levedygtigt alternativ for modifikationskandidater, fordi det kan være svært at kvalificere sig til et nyt lån. Men långivere kan lejlighedsvis foreslå dette kursus for låntagere, der har betydelige aktiver, de kan bruge i en knivspids til at dække lånet (eller som långiveren kan lægge pant i tilfælde af misligholdelse af det nye lån).

Hvem kan få en ændring af et realkreditlån?

Berettigelseskrav til ændringer i realkreditlån varierer fra långiver til långiver, men du skal typisk:

• Vær mindst én almindelig betaling bagefter eller vis, at manglende betaling er overhængende.
• Vis bevis for betydelige økonomiske vanskeligheder af årsager som:
• Langvarig sygdom eller handicap
• Et familiemedlems død (og tab af deres indkomst)
• Naturkatastrofe eller erklæret katastrofe
• Uforsikret tab af ejendom
• Pludselig stigning i boligudgifter, herunder stigninger i ejendomsskatter eller husejerforeningsafgifter
• Skmisse

Sådan får du en ændring af realkreditlån

Hvis du er gået glip af en eller flere realkreditbetalinger eller endnu bedre ved, at du er ved at gå glip af en betaling, men endnu ikke er gået i kriminalitet, skal du kontakte din långiver (eller serviceudbyderen, der opkræver dine betalinger) og forklare årsagerne til svært ved at foretage betalinger.

Vær forberedt på at diskutere dine økonomiske vanskeligheder i nogle detaljer. Du bliver nødt til at dokumentere dine vanskeligheder (f.eks. tab af indkomst, handicap eller en ægtefælles død) som en del af en formel ansøgning, så saml relevant papirarbejde, før du ringer, så du er parat til at besvare spørgsmål.

Långiveren vil sandsynligvis kræve, at du ansøger om ændringen skriftligt og indsender bevis for indtægter og udgifter før og efter begyndelsen af ​​dine vanskeligheder. Det kan omfatte selvangivelser, lønsedler, månedlige regninger og opgørelser samt oplysninger om din opsparing og eventuelle aktiver, du måtte have (investeringskonti, fast ejendom og lignende).

Hvis dit realkreditlån er støttet af et vilkårligt antal føderale agenturer eller programmer, kan du kvalificere dig til en plan for ændring af et offentligt realkreditlån:

• Fannie Mae og Freddie Mac, de føderalt støttede bureauer, der besidder mere end 95 % af de amerikanske enfamiliehuslån, deler et program kaldet Flex Modification, som tillader justering af realkreditlånsbetingelser som svar på en lang række økonomiske vanskeligheder. Kvalificerende realkreditlån skal være mindst et år gamle, og ansøgere skal være forfaldne med deres betalinger eller stå over for tvangsauktion.
• Førstegangshusejere med realkreditlån støttet af Federal Housing Administration, kendt som FHA-lån, kan være berettiget til en række nødhjælpsprogrammer. Disse omfatter tilbageholdelse af lån - suspension eller nedsættelse af betalinger i et bestemt antal måneder, hvorefter de undskyldte betalinger skal tilbagebetales - og ændring af realkreditlån. Låntagere med FHA-lån kan også kvalificere sig til delkrav lån fra afdelingen for boliger og byudvikling, som kan bruges til efterbetaling og først forfalder efter det oprindelige FHA-pantlån er betalt af, eller ejendommen er solgt. Som med andre statsstøttede realkreditprogrammer bør boligejere søge information om FHA-programmer fra de långivere, der har udstedt deres lån.
• Aktive og pensionerede servicemedlemmer og efterlevende ægtefæller med realkreditlån støttet af US Department of Veterans Affairs (VA) kan ansøge om lånemodifikationsprogrammer og en række andre programmer designet til at hjælpe med at undgå tvangsauktion. VA råder husejere til at konsultere deres långivere om relevante muligheder og at konsultere en føderal boligrådgiver for at få vejledning.
• Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act, der blev underskrevet i loven i slutningen af ​​marts 2020 som reaktion på COVID-19-pandemien, tilbyder en bred vifte af yderligere nødhjælpsmuligheder for låntagere med føderalt støttede realkreditlån, inklusive pantelån. i op til 12 måneder, efterfulgt af realkreditlån, hvis det er nødvendigt. Omfanget af disse potentielle ændringer og kriterierne for at kvalificere sig til dem er et igangværende arbejde i lyset af lovens nylige vedtagelse. Boligejere bør kontakte deres realkreditudbyder (det selskab, der opkræver deres afdrag på realkreditlån) for at få oplysninger om assistance i henhold til CARES Act.

Mens CARES Act kun dækker føderalt støttede realkreditlån, kan private långivere udvide sammenlignelige nødhjælpsprogrammer til deres låntagere.

Hvordan påvirker en ændring af et realkreditlån din kredit?

Långivere kan rapportere din lånændring til de nationale kreditbureauer, og dens udseende på din kreditrapport kan påvirke din kreditscore negativt. Den langsigtede virkning af en ændring af realkreditlån vil typisk være mindre alvorlig og langvarig end skaden forårsaget af tvangsauktion.

I tilfælde af ændringsprogrammer for realkreditlån, der kræver, at du er skyldig i dine betalinger for at kvalificere dig, vil din kreditrapport afspejle ubesvarede betalinger ud over selve ændringen. Afhængigt af din kredithistorik og den kreditscore, du havde før de(n) manglende betaling(er), kan din første kriminalitet forårsage et større fald i kreditscore, end en efterfølgende ændring af realkreditlån ville.

Hvis en ændring af realkreditlån fungerer efter hensigten og giver dig mulighed for at blive i dit hus og genoptage regelmæssige afdrag på realkreditlån, vil du være godt positioneret til at genopbygge din kredit og genoprette din kreditscore inden for et par år - en meget bedre udsigt end at have en afskærmning på din kreditrapport i syv år fra datoen for den første kriminalitet, der førte til det. (Kreditresultater kan komme sig betydeligt inden for de syv år efter tvangsauktionen, men mange långivere ser en tvangsauktion på din kreditrapport som en grund til at afslå en låneansøgning.)

Alternativer til ændring af realkreditlån

Hvis du ikke er kvalificeret til ændring af realkreditlån, så spørg din långiver om andre muligheder, de kan tilbyde for at hjælpe dig med at undgå tvangsauktion. Potentielle muligheder omfatter:

• Tilbagebetalingsplaner :Hvis du er gået glip af et par afdrag på realkreditlån, men er i stand til at genoptage regelmæssige betalinger, kan en tilbagebetalingsplan midlertidigt øge dine månedlige betalinger, indtil du har tilbagebetalt det mistede beløb (plus renter), hvorefter dine betalinger vender tilbage til det normale beløb.
• Tåle pengelån :En overbærenhedsplan suspenderer eller reducerer dine betalinger i op til 12 måneder, hvorefter du skal genoptage almindelige betalinger og tilbagebetale de betalinger, der er undskyldt i løbet af udsættelsesperioden. Tålmodighedsprogrammer er designet til låntagere med midlertidige økonomiske udfordringer.
• Refinansiering :Hvis du har en god kredit, og renterne er mere gunstige, end de var, da du fik dit oprindelige realkreditlån, kan det være muligt at refinansiere dit realkreditlån – det vil sige at erstatte dit oprindelige lån med et nyt med mere overkommelige betalinger.

Bundlinjen

Ændring af realkreditlån kan være en stor fordel for familier, der står over for indkomsttab. Hvis dine økonomiske udsigter har taget en nedtur, og du er bekymret for at miste dit hjem til tvangsauktion, skal du kontakte din långiver nu for at se, hvordan de kan hjælpe. Selvom din kredit kan blive ramt i processen, vil du komme ud i bedre form på lang sigt – både økonomisk og følelsesmæssigt – hvis du undgår tvangsauktion og bliver i dit hjem.