Det er ikke muligt at opnå pant mere end én gang under de føderale COVID-19 finansielle nødhjælpsprogrammer, men du kan muligvis forlænge din overbærenhed i en periode. Andre ressourcer er også tilgængelige for husejere i pandemi-relateret økonomisk nød. Det er vigtigt at handle hurtigt for at udnytte disse muligheder og planlægge det uundgåelige udløb af disse nødhjælpsprogrammer.

Kan du forlænge din boliglånsbærenhed?

Blandt de mange bestemmelser i 2020-lovgivningen om pandemisk nødhjælp, kendt som CARES-loven, var et mandat, der krævede, at udbydere af realkreditlån garanteret af den føderale regering skulle give låntagere overbærenhed med pant. De kunne gøre dette ved at acceptere reducerede afdrag på realkreditlån eller endda suspendere dem helt i en periode på op til 180 dage med mulighed for at forlænge dem med yderligere 180 dage efter behov.

Dette mandat er blevet forlænget, hvilket giver låntagere mulighed for at anmode om op til to yderligere 90-dages udholdenhedsperioder, med maksimalt 540 dage (omtrent 18 måneder) af udholdenhed. Disse bestemmelser beskytter omkring 70 % af alle boliglån til enfamiliehuse i USA.

U.S. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har oprettet et online clearinghus for information om COVID-19-relaterede nødhjælps- og assistancemuligheder for boligejere. Det inkluderer:

• Et opslagsværktøj, der fortæller dig, om dit realkreditlån er støttet af den føderale regering, og hvordan du kontakter din realkreditudbyder, hvis det er det.
• Ressourcer til at anmode om tvangsauktion, udvidelse af eksisterende tvangsplaner og samarbejde med långivere for at undgå tvangsauktion.

Du kan stadig anmode om overdragelse af realkreditlån

Hvis du ikke allerede har indsendt en indledende anmodning om tilbageholdelse af realkreditlån, kan du gøre det indtil den 30. september 2021, hvis dit lån blev udstedt gennem Veterans Administration (VA), US Department of Agriculture (USDA) eller Federal Housing Administration (FHA) ).

Hvis dit realkreditlån er garanteret af Fannie Mae eller Freddie Mac, er der ingen frist for at indsende en indledende anmodning om overbærenhed.

Sådan får du udvidelser af pantelån

CARES Act gav oprindeligt låntagere med realkreditlån støttet af den føderale regering (FHA Loans, USDA Loans, VA Loans) eller garanteret af Fannie Mae eller Freddie Mac op til 180 dage (omtrent seks måneder) af pantetid, med mulighed for at forlænge overbærenhed op til 180 dage mere.

Så mange som to yderligere forlængelser på hver 90 dage er tilgængelige for husejere, der har opnået pant i henhold til CARES Act, hvilket summerer op til et samlet maksimum på 540 dage (ca. 18 måneder) af overbærenhed for dem, der opfylder disse berettigelseskrav:

• Hvis dit realkreditlån er støttet af Fannie Mae eller Freddie Mac, skal du have været i en aktiv overbærenhedsplan pr. 28. februar 2021 for at kvalificere dig til en eller flere yderligere forlængelser.
• Hvis dit realkreditlån er støttet af FHA, USDA eller VA, skal du have anmodet om en overbærenhedsplan senest den 30. juni 2020 for at være berettiget til yderligere forlængelser.

Hvis du er berettiget til forlænget udsættelse for dit statsstøttede realkreditlån, skal du proaktivt anmode om forlængelse(r) fra din låneudbyder – udsættelse forlænges ikke automatisk.

Hvis dit realkreditlån ikke er støttet af den føderale regering, kan du stadig være berettiget til en overbærenhedsforlængelse. Ifølge CFPB tilbyder mange låneudbydere kunder med ikke-garanterede lån en tålmodighed, der kan sammenlignes med, hvad de giver låntagere med statsstøttede realkreditlån. For at finde ud af, hvilke muligheder der er, skal du kontakte din realkreditudbyder.

Afskærmningsbeskyttelse er stadig tilgængelig i nogle stater

Sammen med mandater til overholdelse af realkreditlån indførte CARES-loven et midlertidigt moratorium, der forhindrede realkreditinstitutter i at afskærme låntagere med føderalt støttede realkreditlån under COVID-19-krisen. Det moratorium blev forlænget flere gange, men dets seneste forlængelse blev slået ned af den amerikanske højesteret - et skridt, der tillod tvangsauktioner at genoptage.

De afskærmningsmoratorier, som nogle stater og kommuner har indført, står dog stadig. Nogle af disse beskyttelser omfatter alle realkreditinstitutter, ikke kun udstedere af statsstøttede lån.

Forbered din økonomi på afslutningen af ​​nødhjælpsforanstaltninger

Moratorier for pantelån og afskærmning vil ikke blive forlænget for evigt. Hvis de har købt et pusterum til dig i lyset af pandemi-relaterede indkomstreduktioner, er det nu et godt tidspunkt at planlægge deres uundgåelige udløb.

Tålmodigheds-tilbagebetalingsmuligheder

Hvis du er i et lån, er det vigtigt at samarbejde med din realkreditudbyder for at finde ud af, hvordan du vil tilbagebetale det beløb, du fik lov til at give afkald på at betale i løbet af din overbærenhedsperiode. Valgmuligheder omfatter følgende:

• Tilbagebetalingsplan: Under denne mulighed øges dine almindelige afdrag på realkreditlån midlertidigt (typisk i højst 12 måneder), indtil du tilbagebetaler det ubetalte beløb i løbet af din ventetid.
• Betalingsudsættelse: Med denne ordning lægges det beløb, du skylder (og renteomkostninger, der gælder for det), til slutningen af ​​dit realkreditlån. Du skal betale det fulde beløb som den endelige betaling på dit realkreditlån eller betale det af, når du sælger huset, alt efter hvad der kommer først.
• Låneændring: I en ændring af realkreditlån udsteder din låneudbyder dig et nyt lån for summen af ​​det beløb, du skylder fra overbærenhed og din udestående realkreditsaldo, hvilket sænker dine månedlige betalinger (og typisk øger dine samlede renteomkostninger) ved at forlænge tilbagebetalingsperioden med flere måneder eller år.
• Engangsbeløb: Ved afslutningen af ​​din overbærenhedsperiode skal du tilbagebetale alle de penge, du blev forskånet for at betale under udsættelsen, i én enkelt betaling.

Alternativer til afskærmning

Hvis du er bagud med afdrag på realkreditlån og bekymret for, at tvangsauktion kan begynde, så snart det eller de gældende moratorier udløber, skal du kontakte din realkreditudbyder eller serviceudbyder så hurtigt som muligt for at prøve at finde alternativer til tvangsauktion:

• Sælg huset. Boligmarkederne er meget konkurrenceprægede i mange dele af landet lige nu, så det kan være muligt at sælge din bolig og bruge provenuet til at betale resten af ​​dit realkreditlån (inklusive de tilbagebetalinger, du skylder).
• Forfølge et short sale. Hvis dit hjems markedsværdi er mindre end hvad du skylder på dit realkreditlån, kan din bedste mulighed for at komme ud af det være et short salg. Under denne ordning, som kræver tilladelse fra dit realkreditinstitut, kan du sælge huset til markedsværdi og overdrage hele provenuet til långiveren. Afhængigt af, hvordan aftalen forhandles, kan långiveren eftergive det beløb, du stadig skylder på det oprindelige realkreditlån, eller sørge for, at du tilbagebetaler noget af eller hele det resterende beløb over tid.

Din kreditrapport afspejler et kort salg ved at angive din realkreditkonto som afregnet for mindre end det fulde skyldige beløb, hvilket kan have negative konsekvenser for dine kreditvurderinger.

Sådan får du hjælp

Hvis du er bekymret for, hvordan du vil være i stand til at genoptage betalinger efter overholdelse af realkreditlån, eller hvis du på anden måde er bekymret over muligheden for at miste dit hjem til tvangsauktion, kan følgende føderale ressourcer tilbyde hjælp:

• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) har et team af boligrådgivere, som kan tilbyde vejledning og hjælpe dig med at forstå mulighederne i din stat for at hjælpe dig med at blive i dit hjem.
• CFPB tilbyder en mappe, du kan bruge til at finde en advokat i din stat, som kan hjælpe dig med at navigere i de juridiske processer omkring afskærmning.
• Hvis du føler, at din realkreditudbyder eller serviceudbyder har misforvaltet din overbærenhed eller tvangsauktionsprocedure, kan du indgive en klage til CFPB, og bureauet vil følge op med en undersøgelse.

Pas på svindel

Kriminelle er altid klar til at drage fordel af mennesker, der er økonomisk sårbare, så vær forsigtig med tilbud fra "eksperter", som hævder, at de kan få dine realkreditproblemer til at forsvinde:

• Bekræft identiteten på alle, der ringer, sender e-mails eller sms'er, som du hævder at repræsentere din realkreditudbyder eller realkreditudbyder. Insister på at ringe direkte til dem, og gør det ved hjælp af et offentligt tilgængeligt telefonnummer eller e-mailadresse, der er taget fra dit realkreditpapir.
• Overvåg dine kreditrapporter nøje for at sikre, at dine realkreditbetalinger bliver rapporteret nøjagtigt, og for at hjælpe dig med at opdage enhver uautoriseret kreditaktivitet fra kriminelle, der formår at indhente dine personlige oplysninger.

Federal pant overbærenhed og afskærmning beskyttelse skal i sidste ende komme til en ende. Med omhyggelig forberedelse kan du hjælpe med at lægge dem og COVID-19-pandemien bag dig.