Du har sikkert hørt om refinansiering som en måde at sænke dine månedlige afdrag på realkreditlån. Men der er en anden metode, du måske ikke kender til:omstøbning. Omarbejdning af dit realkreditlån indebærer en engangsbetaling, der reducerer din realkreditsaldo og fører til en lavere månedlig betaling.

En af fordelene ved at omarbejde et realkreditlån er, at det er nemmere end at refinansiere et realkreditlån, selvom omarbejdning ikke vil ændre renten eller længden af ​​lånet. Sådan kommer du i gang med at omforme dit realkreditlån.

Hvordan fungerer et realkreditlån?

Når du omarbejder dit realkreditlån, betaler du et engangsbeløb til den hovedstol, du skylder på dit boliglån. Dit realkreditinstitut beregner derefter en ny månedlig ydelse baseret på den reducerede saldo. Lånets løbetid og rente forbliver den samme.

Omarbejdning af et realkreditlån kommer ganske vist med en egen omkostning i form af et administrativt gebyr, men det er typisk kun et par hundrede dollars.

En vigtig forskel mellem en omarbejdning af realkreditlån og en refinansiering af realkreditlån er, at en omarbejdning ikke er et nyt lån. Du behøver ikke at gennemgå en ansøgningsproces, og långiveren vil ikke tjekke din kredit eller bestille en vurdering af dit hjem. Begge processer involverer gebyrer, selvom de typisk er lavere for omarbejdning, end de er for refinansiering. Selv med billigere gebyrer har processen med omstøbning dog en tendens til at være meget dyrere end refinansiering takket være den nødvendige engangsbetaling. Det bedste valg for dig afhænger af dine behov og præferencer.

Her er et eksempel på, hvordan en recast kan fungere.

Lad os sige, at du købte dit hjem i maj 2016. Du skylder i øjeblikket 250.000 USD med en månedlig hovedstol og rentebetaling på 1.600 USD. Renten for dit 30-årige konventionelle realkreditlån er 5%.

Lad os nu sige, at du har arvet 100.000 $ fra din tante Betty, og du beslutter dig for at bruge 50.000 $ af det til en omarbejdning af et realkreditlån. Mens du stadig har et 30-årigt lån med en rente på 5 %, vil omarbejdningen falde din månedlige betaling fra $1.600 til $1.179. Det er en besparelse på 421 USD om måneden.

Sådan anmoder du om et realkreditlån

De trin, du skal tage for at omforme et realkreditlån, er ret ligetil:

• Gennemgå dit nuværende realkreditlån. Du vil muligvis ikke være i stand til at omforme dit realkreditlån, hvis du f.eks. er bagud med dine lånebetalinger, eller du har foretaget forsinkede betalinger inden for de seneste 12 måneder.
• Kontakt din långiver eller låneudbyder. Nogle långivere tillader ikke omarbejdning af realkreditlån.
• Find ud af, hvor mange penge du skal bruge. Hvis din långiver tillader omformning af realkreditlån, så spørg, hvor meget du skal betale som et engangsbeløb. Generelt skal betalingen være mindst $20.000, selvom långivere kan kræve så meget som $50.000 eller så lidt som $5.000. Den obligatoriske betaling kan være et fast beløb eller en procentdel af lånesaldoen.
• Ansøg om en omarbejdning. Få en ansøgning om omarbejdning af realkreditlån fra din långiver.
• Foretag det engangsbeløb. Hvis din ansøgning bliver godkendt, skal du sende det engangsbeløb og omarbejdningsgebyret til din långiver.

Hvilke slags realkreditlån kvalificerer sig til omarbejdning?

Kun konventionelle lån, som ikke er støttet af den føderale regering, kan omarbejdes. Disse omfatter lån, der "overensstemmer" med Fannie Mae og Freddie Mac standarder, samt jumbolån, der overstiger Fannie Mae og Freddie Mac lånegrænser. Regeringsstøttede realkreditlån, såsom FHA-, VA- og USDA-lån, kan ikke omformes.

Fordele og ulemper ved omlægning af realkreditlån

Omarbejdning af dit realkreditlån byder på fordele og ulemper.

Fordele

• Lavere månedlige afdrag på realkreditlån
• Ingen kreditkontrol
• Ingen lukkeomkostninger
• Ingen boligvurdering
• Lavt administrationsgebyr
• Samme rentesats
• Samme låneperiode (såsom 30 år)

Idele

Blandt ulemperne ved omarbejdning af realkreditlån er:

• Ikke tilbydes af alle långivere
• Ikke alle realkreditlån er kvalificerede
• Der kræves et potentielt stort engangsbeløb
• Renten forbliver den samme
• Lånetiden falder ikke. Hvis du oprindeligt optog et 30-årigt lån, vil et omarbejdet realkreditlån stadig være et 30-årigt lån.

Alternative måder at spare penge på dit realkreditlån

Hvis en omlægning af realkreditlån af en eller anden grund ikke lykkes, har du stadig muligheder for at spare penge på dit realkreditlån. Her er fem af dem.

1. Refinansiere realkreditlånet for at få en lavere rente. Dette kan resultere i titusindvis af dollars i besparelser på renteudgifter i løbet af lånets løbetid.
2. Foretag kun én ekstra betaling hvert år. Dette kan potentielt spare dig for tusindvis af dollars i renter i løbet af lånets løbetid.
3. Slip af med realkreditforsikring . Hvis du har foretaget en udbetaling på mindre end 20 % for et konventionelt realkreditlån, har du muligvis skullet betale en privat realkreditforsikring (PMI). Forsikringen beskytter långiveren, hvis du misligholder dit lån. Du kan droppe PMI ved at fremskynde betalinger på realkreditlån for at nå tærsklen på 20 % PMI.
4. Rediger realkreditlånet hvis du har økonomiske vanskeligheder. Du kan muligvis reducere renten eller hovedstolen eller forlænge den tid, du skal betale af på lånet.
5. Gå over dit budget . Når du gennemgår dit husstandsforbrug, kan du muligvis finde besparelser, der kan øremærkes til ekstra afdrag på realkreditlån.

Bundlinjen

Mens du overvejer en omarbejdning af realkreditlån, vil du måske tjekke din gratis Experian-kreditrapport og gratis Experian-kreditscore for at se, hvor du står økonomisk. Ved at tjekke din kredit, kan du sætte dig selv i en bedre position til at forfølge refinansiering, hvis realkreditomlægning viser sig ikke at være en mulighed.