At købe et hjem på tvangsauktion er aldrig en simpel proces. Hvis du ønsker at købe en tvangsauktion og har dårlig kredit, skal du vide, at det kan være svært at få realkreditfinansiering, og et tvangsauktion kommer med betydelige udfordringer i sig selv. Når det er sagt, kan det være en fantastisk mulighed under de rette omstændigheder. Her er et par tips til succes i denne vanskelige proces.

Hvordan fungerer et tvangssalg?

En boligafskærmning opstår, når en långiver beslaglægger et hus med henblik på at videresælge det, efter at en køber undlader at holde trit med deres afdrag på realkreditlån. Selvom det er dårlige nyheder for den fordrevne låntager, kan tvangsauktion give store kup for boligkøbere. Långivere er typisk ivrige efter at losse udelukkede ejendomme på auktion eller sælge dem direkte til købere, nogle gange til priser under markedsværdien.

At købe et tvangshjem indebærer en betydelig risiko på grund af, at de sælges i den stand, de er:Afskærmede boliger kan have stået ubeboede i flere måneder før videresalg og kan være genstand for omsorgssvigt eller endda hærværk fra udsatte tidligere beboere. Af denne grund og mere er det normalt bedst at arbejde med en realkreditmægler eller ejendomsmægler, som er velbevandret i at håndtere tvangssalg af ejendomme.

Køb et afskærmet hus med dårlig kredit

Selv under de bedste omstændigheder kan den risiko, der er forbundet med tvangsauktioner, gøre det vanskeligt at købe en med traditionel realkreditfinansiering. Det kan være endnu sværere, hvis din kredit er mindre end ideel, men det betyder ikke, at det ikke er et forsøg værd.

Hvis du er en førstegangsboligkøber, der planlægger at bruge dit køb som din primære bolig, og din kreditscore er 500 eller bedre, er det værd at undersøge et pant fra Federal Housing Administration, bedre kendt som et FHA-lån. Disse lån tilbyder generøse lånevilkår, men kommer også med ret strenge kvalifikationskrav:Nogle afskærmede ejendomme er ikke berettigede til køb med FHA-lån, og du skal bruge en udbetaling på mindst 20 % af ejendommens anslåede værdi, hvis din kreditscore varierer mellem 500 og 579. Hvis din kreditscore er 580 eller bedre, kræves en udbetaling på 10 %.

Hvis realkreditfinansiering viser sig umuligt, er der et par alternativer at overveje:

• Kontant betaling :At betale kontant er den foretrukne metode for mange ejendomsinvestorer, så långivere er komfortable med kontantkøb. På markeder, hvor afskærmningssalget er blødt, kan långivere endda forhandle en lavere salgspris til gengæld for et kontant salg. Adgang til tilstrækkeligt med kontanter til at købe selv et tvangskøb til en overkommelig pris er naturligvis en stor opgave for mange potentielle købere.
• Hard-cash långivere :Ejer du fast ejendom eller anden ejendom til en værdi af mindst lige så meget som købesummen på din valgte tvangsauktion, kan et kontantlån være en mulighed. Disse lån, som bruger din ejendom som sikkerhed, er meget risikable:De kommer typisk med høje renter (25 % er ikke usædvanligt) og korte tilbagebetalingsperioder (fem år eller mindre). Ikke nok med det, manglende betaling af et kontantlån kan resultere i tab af den ejendom, der blev brugt til at sikre den.
  Hard-cash långivere tjekker dog typisk ikke kreditscore, og deres godkendelsesproces er ofte hurtigere end et realkreditlån. Så hvis du køber en tvangsauktion som en investering og er overbevist om, at du kan få det til at generere tilstrækkeligt cash flow i tide til at dække lånet, kan et kontantlån fungere for dig, selvom din kredit er i dårlig stand.

Forbedre din score, før du køber bolig

Opfindsomhed kan gøre dig i stand til at foretage et tvangsauktion med dårlig kredit, men der er ingen tvivl om, at du ville have bedre muligheder – inklusive muligheden for at låne fra flere kilder til mere konkurrencedygtige renter – hvis din kreditscore var i god form.

Derfor er det en god idé at gå ind i processen med en klar forståelse af din kreditværdighed, uanset om du køber en tvangsauktion, køber fra en eksisterende ejer eller køber et helt nyt hjem fra en bygherre. At tjekke dine kreditrapporter og kreditscore, før du ansøger om et realkreditlån eller anden finansiering, er en god måde at starte på.

Hvis det er lavere end du ønsker, kan du tage skridt til at forbedre din kreditscore. Afhængigt af din score og økonomiske situation, kan du muligvis opnå en betydelig scoreforøgelse på et år eller mindre ved at indføre kreditvaner, der fremmer scoreforbedring.

Kreditvurderingsfirmaet FICO siger, at følgende faktorer betyder mest i deres scoreberegninger:

• Rettidig betaling :At betale regninger til tiden hjælper din kreditscore, og forsinkede eller ubesvarede betalinger er den største enkeltfaktor, der kan sænke den. Betalingshistorikken tegner sig for så meget som 35 % af din FICO ^® Score ^☉ .
• Kreditbrug :Eksperter anbefaler, at du ikke bruger mere end 30 % af din samlede kreditkortlånegrænse for at undgå at sænke kreditscore. Også kendt som din kreditudnyttelsesgrad, er din kreditforbrugsrate ansvarlig for 30 % af din FICO ^® Score.
• Længde af kredithistorik :Din FICO ^® Score har en tendens til at stige over tid. Du kan ikke fremskynde processen, hvis du er en ny kreditbruger, men oprettelse af en registrering af rettidige betalinger kan hjælpe dig med at opbygge dine resultater, efterhånden som din kredithistorik stiger. Længden af ​​kredithistorik tegner sig for op til 15 % af din FICO ^® Score.
• Kreditmix :Kreditscore tager højde for al din gæld og de forskellige kredittyper, du bruger. FICO ^® Score har en tendens til at favorisere en blanding af lånetyper, herunder både afdragskredit (lån med faste månedlige betalinger) og revolverende kredit (såsom kreditkort, med variable betalinger og evnen til at bære en saldo). Kreditmix kan påvirke op til 10 % af din FICO ^® Score.
• Seneste kreditaktivitet :Ansøgning om lån og kreditkort udløser hårde forespørgsler, som holder styr på, hvornår långivere tjekker din kreditscore til brug for lånebeslutninger. Hårde forespørgsler sænker typisk din kreditscore med et par point, men så længe du fortsætter med at betale dine regninger til tiden, stiger scoren normalt inden for et par måneder. (Hvis du tjekker din egen kredit, udløser en blød forespørgsel, som ikke påvirker din kreditscore.) Nylig kreditaktivitet bidrager med omkring 10 % af din FICO ^® Score.
• Nægtende oplysninger :Visse kreditrapportposter kan alvorligt sænke kreditscore i længere perioder, afhængigt af arten af ​​oplysningerne. Den negative virkning af disse poster aftager over tid, men i det mindste i begyndelsen kan de sænke din kreditscore og holde den nede i måneder eller endda år. Da disse poster ikke findes i alle kreditrapporter, tildeler FICO dem ikke procentvægte.

Selvom det er muligt at købe et afskærmet hjem, når du har dårlig kredit, kan det være mindre vanskeligt at tage skridt til at forbedre dine kreditvurderinger – og mere praktisk på lang sigt.