Det er muligt at få et realkreditlån, når du ikke har nogen kredithistorik eller kreditvurdering, men at finde en långiver og overbevise dem om, at du kan tilbagebetale lånet, vil kræve noget ekstra arbejde fra din side.
At du ikke har nogen kredit, også kendt som værende "kredit usynlig", betyder, at du ikke har nok nylig kreditaktivitet til at få en kreditscore. Da kontrol af en kreditscore ofte er det første skridt, långivere tager, når de vurderer din kreditværdighed, kan manglen på en kreditscore komplicere processen med at ansøge om realkreditlån.
Der er flere omstændigheder, der fører til manglende kredit. Det mest almindelige er manglende krediterfaring, som er noget, der generelt opleves af folk, der lige er blevet myndige og træder ind på arbejdsmarkedet. Men pensionister og andre, der har betalt af på gæld, og som ikke har brugt et kreditkort eller anden finansiering i to år eller mere, kan ikke tildeles en FICO ® Score ☉ eller VantageScore ® enten. Nylige immigranter til USA, selv dem med omfattende kredithistorik i andre lande, kan ikke få en kreditscore, når de ankommer til USA, fordi de ikke har nogen kreditfiler hos de tre nationale kreditbureauer.
Vigtigt at huske er dog, at mangel på kredit ikke er det samme som dårlig kredit, og ingen kreditscore er ikke det samme som en lav kreditscore. En lav kreditscore indikerer typisk en plettet historik med kreditstyring, præget af forsinkede eller manglende betalinger (i bedste fald) og konti under inkasso, tvangsauktion eller en nylig konkurs (i værste fald).
Långivere ser lave kreditscore som advarselstegn på potentielle problemer med tilbagebetaling af lån og kan bruge dem som grund til at afslå låneansøgninger eller opkræve høje renter for at udligne risikoen for manglende betaling. Alt taget i betragtning kan det være sværere at få et realkreditlån med en meget lav kreditscore (under 500), end det ville være at få et uden kreditscore.
Det er muligt at få et realkreditlån uden en kreditscore, men det vil kræve at omgå de automatiserede realkreditansøgningsprocesser, som mange långivere bruger til fordel for en mere tidskrævende proces kaldet manuel underwriting. Det vil også kræve, at du fremlægger bevis for, at du betaler dine regninger til tiden ved at dokumentere betalinger, der ikke er relateret til gæld, såsom husleje og forbrugsregninger.
I modsætning til automatiseret realkreditgaranti, som bruger kreditscore som en "genvej" til at forudsige sandsynligheden for tilbagebetalingsfejl, kræver manuel forsikring, at en låneansvarlig personligt gennemgår dine finansielle dokumenter for at bestemme din kreditværdighed. Specifikke krav vil variere fra långiver til långiver, men du skal forvente at fremlægge mindst et par års dokumentation for, at du har betalt husleje regelmæssigt og til tiden, og at du også har betalt rettidigt for forsyningsselskaber, mobiltelefontjenester eller andre tilbagevendende udgifter.
Du skal også forvente at dokumentere beskæftigelse, indkomst og måske andre aktiver såsom opsparing og investeringer, som du ville gøre i en almindelig automatiseret realkreditansøgning.
Den ekstra tid og udgifterne til manuel tegning har gjort det relativt ualmindeligt blandt realkreditinstitutter, så du skal muligvis gå på jagt for at finde villige långivere. Små, lokale institutioner, herunder kreditforeninger, kan være et godt sted at starte (selvom kreditforeninger typisk kræver, at du er medlem for at kvalificere dig). Nogle online udlånssider og specialkreditinstitutter tilbyder også manuel forsikring.
Hvis der ansøges med en acceptabel kreditscore, kan en ansøger med tilstrækkelige midler til at foretage en udbetaling på 3 % og en passende gæld i forhold til indkomst (DTI) kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån efter långivers skøn. DTI måler procentdelen af en låntagers månedlige indkomst, der går til gældsbetalinger, og konventionelle realkreditinstitutter ser typisk efter et forhold på 50 % eller mindre. I en manuel tegningssituation, selv med en solid track record for at betale dine regninger, vil långivere sandsynligvis kræve udbetalinger på mindst 10% og en DTI-ratio på højst 36%. Långiveren kan også kræve, at du viser bevis for, at du har mindst et års betalinger på din bankkonto.
Hvis din udbetaling er mindre end 20 % af boligkøbsprisen, kan långiver kræve, at du betaler for privat realkreditforsikring (PMI), som hjælper med at beskytte långiveren, hvis du misligholder lånet. PMI kan fjernes fra et konventionelt realkreditlån, når du har betalt nok til at eje 20 % af boligens markedsværdi. PMI-priserne er typisk fastsat ud fra låntagerens kreditscore, så i mangel af en kreditscore, bør du forvente at betale de PMI-præmier, som långiver opkræver til låntagere med den laveste kreditscore, de vil acceptere.
Hvis du er en førstegangsboligkøber, der planlægger at bruge det hus, du køber, som din bolig (i modsætning til et sommerhus eller lejebolig), kan du kvalificere dig til et realkreditlån støttet af Federal Housing Administration, også kendt som et FHA-lån .
FHA-lån er designet til at skabe muligheder for boligkøbere, hvis kreditvurderinger er mindre end ideelle, eller som ikke har råd til at foretage en udbetaling på et konventionelt lån. Føderale retningslinjer tillader långivere, der udsteder FHA-lån, at overveje "utraditionelle kredithistorier", herunder kandidater uden kreditscore. Prøv at finde flere FHA-långivere, så du kan sammenligne priser og lånevilkår – da FHA giver långivere et vist spillerum i deres priser og gebyrer, kan nogle tilbyde dig et bedre tilbud end andre.
Generelle krav til et FHA-lån omfatter:
Mens FHA-lån kan være mere tilgængelige end konventionelle lån, er de betydeligt dyrere i løbet af deres levetid end konventionelle lån i tilsvarende beløb. Et konventionelt realkreditlån kan spare dig for titusindvis af dollars i forhold til et sammenligneligt FHA-lån.
Selvom det er muligt at få et realkreditlån uden en kreditscore, er processen typisk hurtigere, når du har en kreditscore, og selv en fair til god kreditscore vil sandsynligvis betyde, at du har flere lånemuligheder at vælge imellem end at prøve at ansøge uden kredit overhovedet.
Hvis du aldrig har haft et lån eller kreditkort, kan du etablere en kreditscore inden for omkring seks måneder. Det vil sandsynligvis ikke være fantastisk, men det vil give dig en start.
Hvis du er blevet "kredit usynlig", fordi du simpelthen ikke har brugt kredit i et par år, kan du genetablere en kreditscore på tre eller fire måneder blot ved at aktivere et kreditkort ved at foretage et køb. Det kan være et lille køb, og hvis du kan betale det af med det samme (undgå renteudgifter), vil det være nok til at regenerere din kreditfil.
Når du har etableret (eller genoplivet) din kreditrapport, kan du opbygge din score ved at foretage regelmæssige køb og betalinger i et hvilket som helst beløb. Så længe betalingerne foretages til tiden hver måned, vil de føje til din positive betalingshistorik og vil have en tendens til at øge dine kreditscore. Så lidt som seks måneders positiv betalingshistorik kan løfte din kreditscore.
Hvis du har en historie med at foretage forbrugs- og mobiltelefonbetalinger til tiden, kan du bruge den gratis Experian Boost™ † tjenesten giver dig kredit for dine rettidige betalinger. Experian Boost kan hjælpe dig med at forbedre din kreditscore eller tilføje til din kreditfil for at hjælpe dig med at etablere kredit hurtigere.
At få et realkreditlån vil generere kreditrapporter til dig hos alle tre nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax), men at etablere kredit, før du ansøger om dit realkreditlån, kan gøre det hurtigere og nemmere at købe lånet – og et hjem.