Generationer af realkreditansøgere brugte et dokument kendt som et skøn i god tro til at forstå og sammenligne vilkår for boliglån, indtil en opdatering fra 2015 til Truth in Lending Act erstattede god tro-estimatet med en ny form kaldet et låneestimat. (Revisionen skabte også en ny formular kaldet et skøn i god tro, som bruges i omvendt realkreditbranchen, men ikke i forbindelse med standard boliglån.)

Hvordan fungerer et låneestimat?

Inden for tre hverdage efter at have modtaget din låneansøgning, skal hver långiver eller realkreditmægler give dig et låneoverslagsskema. De opkræver muligvis et beskedent gebyr (omkring $20) for at dække omkostningerne ved at tjekke din kreditrapport og kreditvurdering som en del af processen.

For at få et låneoverslag skal du give långiver følgende oplysninger:

• Fuldt navn
• Årlig indkomst
• CPR-nummer (så långiveren kan trække en kreditrapport)
• Adressen på den ejendom, du vil købe
• Anslået værdi af ejendommen (brug den angivne pris, eller juster som anbefalet af en ejendomsmægler)
• Beløb, du ønsker at låne (ejendommens værdi minus det beløb, du er parat til at betale som udbetaling)

Detaljer i hvert låneestimat inkluderer:

• Lånebeløb
• Længde på termin
• Rente (Hvis lånet har en variabel rente, vil den også inkludere, hvornår renten nulstilles, og hvordan den forholder sig til en offentliggjort markedsrente.)
• Månedligt betalingsbeløb, inklusive gældende ejendomsskatter og forsikringsomkostninger
• Lukningsomkostninger
• Forudbetalingsbøder (hvis nogen) og gebyrer i tilfælde af forsinkede betalinger
• Oprindelsesgebyrer, og om de skal betales fuldt ud ved lukning eller vil blive rullet ind i de månedlige betalinger
• Lånevurderingsdokument. Formularerne deler et fælles format på tre sider designet til at forenkle sammenligning af estimater fra forskellige långivere

Flere låneestimater kan hjælpe dig med at købe den bedste boliglån. Freddie Mac vurderer, at den gennemsnitlige amerikanske låntager kunne spare så meget som 1.500 dollars i løbet af lånets løbetid ved at få et ekstra låneestimat, når han ansøger om et realkreditlån; Hvis du får fem yderligere estimater, kan du spare $3.000 eller mere.

Fordi långiveren foretager et kredittjek, før du giver et låneestimat, forårsager det, at få et, en hård forespørgsel på din kreditrapport. Dette kan forårsage et lille fald i dine kreditscore, men der er ingen grund til at bekymre dig om flere forespørgsler, der forårsager kumulativ skade på dine scores:FICO og VantageScore® kreditscoringssystemerne er begge designet til at imødekomme rate shopping, og de behandler flere forespørgsler for lignende lånebeløb som én begivenhed, så længe de finder sted inden for få uger efter hinanden.

Hvor nøjagtigt er et låneestimat?

Lånestimater er netop det - skøn, ikke garanterede tilbud. Långivere vil give mere pålidelige tilbud, hvis du svarer på et låneestimat med meddelelse om, at du vil fortsætte med en formel låneansøgning. Hvis du accepterer at gå videre, anmoder långiveren typisk om yderligere finansielle oplysninger, herunder oplysninger om din gæld og dokumenter, der kan bekræfte den indkomst, du krævede, da du søgte låneoverslaget. Mange långivere kræver også, at du betaler et ansøgningsgebyr på flere hundrede dollars, når du begynder den formelle ansøgningsproces.

Långivere erkender, at det er til deres fordel at lave låneestimater så nøjagtige, som de kan være, da unøjagtige estimater kan få potentielle kunder til at gå andre steder hen. Af den grund er estimater af gebyrer, som långiver selv vurderer, typisk ret nøjagtige, men andre gebyrer, der nævnes i låneestimater, kan være mindre. Disse omfatter omkostninger, der nogle gange deles mellem køber og sælger, men som kan påtages fuldt ud af den ene eller den anden som en del af salgsforhandlinger.

Mange boligkøbere modtog reviderede låneestimater, før de lukkede deres boliger på grund af ændringer i oprindelige omkostningsoverslag, såsom skatter, lukkeomkostninger eller forsikringsomkostninger. Reviderede estimater opstår ofte som følge af forsinkelser eller ændringer efter anmodning fra låntagere. Hvis du køber et realkreditlån, skal du sørge for at forstå og godkende hvert trin i processen for at hjælpe med at undgå sådanne ændringer. Forstå også, at renter, markedspriser og endda skatter og gebyrer kan ændre sig over tid, og at forsinkelser kan påvirke dem.

Hvad er en sandhed i offentliggørelse af udlån?

Sammen med skønnet i god tro erstattede 2015 Truth in Lending Act-opdateringen et andet langvarigt dokument med oplysninger om realkreditlån, sandheden om udlånsoplysninger, som hjalp med at forklare låneoplysninger og omkostninger.

Hvis du i stedet for et almindeligt boligkøbslån ansøger om en boligkreditlinje (HELOC), et fremstillet boliglån, der ikke er sikret, eller et lån til et boligkøberassistanceprogram, vil du stadig modtage en sandhed i udlånsoplysning i stedet for et låneoverslag.

Hvad er en afsluttende offentliggørelse?

En afsluttende oplysning er en standardiseret formular, som din långiver skal give dig mindst tre hverdage, før du lukker for et realkreditlån, som opsummerer de endelige vilkår for lånet. Du er blevet godkendt til lånet på det tidspunkt, så alle vilkår vil være faste - ikke flere skøn. Sammenligning af den fem-siders afsluttende offentliggørelse med långivers låneestimat kan afsløre ændringer i gebyrer, skatter og andre vilkår. Det er klogt at studere disse justeringer omhyggeligt og være sikker på, at du er fortrolig med dem alle, før du underskriver dine afsluttende dokumenter. Hvis du er i tvivl, skal du kontakte långiveren og din advokat eller ejendomsmægler.