Hvis du er en førstegangs boligkøber med god kredit, vil du sandsynligvis kvalificere dig til et FHA-lån - et realkreditlån, der er støttet af Federal Housing Administration - men et konventionelt realkreditlån vil sandsynligvis spare dig penge over tid. Sådan beslutter du, hvilken type realkreditlån, der fungerer bedst for dig.
Fordele ved FHA-lån
FHA-lån er ikke begrænset til førstegangsboligkøbere, men de er beregnet til at hjælpe låntagere med begrænset eller plettet kredithistorie. Ved design er deres berettigelseskrav mindre strenge end hvad du ville finde med mange konventionelle realkreditlån, der ikke er støttet af offentlige myndigheder.
- Udbetaling: Minimumskravet til udbetaling på 3,5 % på FHA-lån er lavere end hvad mange (men ikke alle) konventionelle lån kræver. Hvis du har en kreditscore på omkring 650 eller højere, er det lave udbetalingskrav sandsynligvis hovedårsagen til, at du overvejer et FHA-lån. Som du kan se nedenfor, er der dog andre muligheder for lave udbetalinger, der er værd at overveje, hvis dette er tilfældet for dig.
- Kreditscore: Kreditvurderingskravet på 580 på FHA-lån er lavere end hvad de fleste långivere kræver for konventionelle lån. (Langt de fleste konventionelle lån er i overensstemmelse med standarder fastsat af Fannie Mae og Freddie Mac, som kræver minimum FICO
®
Resultater
☉
af 620.) Det er endda muligt at kvalificere sig til et FHA-lån med et FICO
®
Score så lavt som 500, men du skal lægge 10 % af købsprisen ned for at gøre det.
- Gæld i forhold til indkomst: Alle realkreditudbydere ser på din gæld til indkomstforhold (DTI), den procentdel af din månedlige før skat-indkomst, der går til gældsbetalinger. Långivere betragter låntagere med høje DTI'er som en større finansiel risiko, og de har en tendens til at foretrække DTI'er på 36 % eller mindre for konventionelle realkreditlån. Du kan kvalificere dig til et FHA-lån med et DTI-forhold så højt som 43%.
Finansielle afvejninger af FHA-lån
De lavere adgangsbarrierer på FHA-lån kommer med økonomiske afvejninger, og disse ekstra omkostninger er hovedårsagen til at overveje et konventionelt lån, hvis du er kvalificeret til et:
- Reallånsforsikring: Du vil blive opkrævet en forudgående realkreditforsikringspræmie (MIP) på 1,75 % af lånebeløbet for hvert lån. (Dette beløb kan finansieres og lægges til den månedlige lånebetaling med relevante renteomkostninger.) Afhængigt af dine kreditscore opkræves der også en ekstra MIP på 0,45 % til 1,05 % af lånebeløbet årligt og lægges til din månedlige betaling. Hvis du foretager en udbetaling på mindre end 10 % på et FHA-lån, forbliver disse MIP-gebyrer i hele lånets levetid; hvis du sætter 10 % eller mere ned, fjernes MIP-afgifter efter 11 år.
- Rentesatser: Afhængigt af din kreditvurdering opkræver långivere, der udsteder FHA-lån, typisk renter, der er alt fra 0,5 % til 1,5 % højere end dem, der er tilgængelige på konventionelle lån.
Disse omkostninger, især på lån, hvor MIP'er er påkrævet i hele lånets levetid (eller indtil du refinansierer), kan stige til titusindvis af dollars i løbet af et 30-årigt realkreditlån. Hvis din gode kredit kvalificerer dig til et konventionelt lån med bedre lånevilkår, er det klogt at overveje et.
Hvad er forskellen mellem et FHA-lån og et konventionelt lån?
Når du skal beslutte, om et FHA-lån eller et konventionelt lån vil fungere bedst med din kreditscore og økonomiske situation, skal du overveje følgende faktorer.
| FHA-lån vs. konventionelle realkreditlån |
|---|
| FHA-lån | Konventionelt lån |
|---|
| Krav om udbetaling/lån til værdi (LTV) | Udbetaling er så lidt som 3,5 % af købsprisen (maksimalt LTV-forhold på 96,5 %). | Udbetaling på 20 % af købsprisen (80 % LTV-forhold) er standard, men lån er tilgængelige med så lidt som 3 % ned (97 % LTV). |
|---|
| Reallånsforsikring | Hvis din udbetaling er mindre end 10 % (LTV 90 % eller mere), er realkreditforsikring påkrævet i lånets levetid. Hvis din udbetaling er 10 % eller mere, kan realkreditforsikringen fjernes efter 11 år.
En forudgående realkreditforsikringspræmie på 1,75 % af lånebeløbet er påkrævet på alle lån, men kan rulles ind i de månedlige betalinger. Et ekstra gebyr kan betales månedligt. | PMI, der i øjeblikket er prissat til omkring 0,2 % til 2,0 % af lånebeløbet, er påkrævet, hvis din udbetaling er mindre end 20 % af købsprisen, men kan fjernes, når egenkapitalen i huset når 20 %. |
|---|
| Krav til kreditscore | FICO
®
Score på 580 eller højere for en 3,5 % udbetaling.
FICO
®
Score på 500-579 kræver en 10 % udbetaling. | Et minimum FICO
®
Score på 620 er påkrævet for lån, der opfylder Fannie Mae og Freddie Mac standarder, men långivere har stor skønsmargen, når de udsteder lån, der ikke gør det. |
|---|
| Gæld i forhold til indkomst | Generelt 43 % eller lavere, men låntagere med store likviditetsreserver kan kvalificere sig med DTI'er så høje som 50 %. | Standardmaksimum er 36 %, men DTI-forhold så høje som 50 % kan være acceptable for låntagere med høj kreditscore og betydelige aktiver eller alternative indkomstkilder. |
|---|
| Renter | Typisk 0,5 til 1,5 procentpoint højere end på konventionelle lån. Landsgennemsnittet på et 30-årigt fastforrentet lån var på udgivelsestidspunktet 3,151%. | Nationalt gennemsnit på et 30-årigt fastforrentet lån var 2,88 % på udgivelsestidspunktet. |
|---|
| Grænser for boligpriser | Købsprisen må ikke overstige den føderale grænse for overholdelse af lån for det amt, hvor boligen findes; i 2021 er grænsen 548.250 USD for et enfamiliehus i det meste af USA, men på dyrere boligmarkeder kan grænsen være så høj som 150 % af det, eller 822.375 USD. | Ingen grænse for jumbolån og andre ikke-konforme lån.
På konforme lån - dem, der er berettiget til køb af Fannie Mae eller Freddie Mac - kan købsprisen ikke overstige lokale lånegrænser, der årligt fastsættes af Federal Housing Finance Authority. Fra 2021 er grænsen for det meste af USA i 2021 $548.250, men i amter, hvor boliger er dyrere end landsgennemsnittet, kan grænsen være så høj som $822.375. |
|---|
Andre lånemuligheder at overveje
Hvis du har høj kreditscore, men har svært ved at hæve en udbetaling på 20% (eller endda 10%) af købsprisen, er FHA-lån ikke din eneste mulighed. Overvej nogle af disse alternativer:
- Freddie Mac Home Muligt lån : Freddie Mac, som Federal Home Loan Mortgage Corporation er populært kendt, udtænkte Home Possible-lånet for at sænke barriererne for boligejerskab. Udbetalinger starter ved 3 % og kan komme fra familie, arbejdsgiverhjælp, et sekundært lån eller "sved egenkapital." Minimumskravet til kreditscore er 660 (680, hvis du refinansierer et eksisterende lån), men hvis du eller en medansøger mangler en kreditscore, kan du stadig kvalificere dig gennem en alternativ forsikringsproces.
- Fannie Mae 97 LTV-lån: Federal National Mortgage Association, bedre kendt som Fannie Mae, godkender to kategorier af realkreditlån, der kræver minimumsudbetalinger på 3% (eller LTV-forhold på 97%):
- Fannie Mae Home Ready 97 LTV-lånet er designet til låntagere med lav indkomst – specifikt dem med indkomster under 80 % af deres lokalområdes medianindkomst som udpeget af U.S. Census Bureau.
- Fannie Mae Standard 97 LTV-lånet er åbent for enhver låntager, forudsat at mindst én ansøger er førstegangskøber af bolig, og alle ansøgere har kreditvurderinger. (En automatiseret forsikringsproces, der bruger kreditvurderinger, er påkrævet for at godkende lånet.)Hvis alle ansøgere til Fannie Mae LTV-lån er førstegangskøbere af boliger, skal mindst én gennemføre et boligejeruddannelsesprogram.
- VA-lån : Støttet af US Department of Veterans Affairs er VA-lån designet til kvalificerede veteraner, servicemedlemmer, deres ægtefæller og andre begunstigede. De fås uden udbetaling og kræver ikke realkreditforsikring. Et finansieringsgebyr på 2,3 % af lånebeløbet er påkrævet, hvis du sætter mindre end 5 % ned - udbetalinger kan være så lave som 0 %. Hvis du foretager en udbetaling på 10 % eller mere, falder gebyret til 1,4 % af lånebeløbet.
- USDA-lån : Garanteret af det amerikanske landbrugsministerium kan USDA-lån hjælpe boligkøbere med lav til moderat indkomst, der ønsker at købe et hjem i berettigede landdistrikter. De kræver ikke udbetalinger og tilbyder fleksible krav til kreditvurdering. (Mindst FICO
®
Score på 640 er påkrævet for hurtig godkendelse ved hjælp af USDA's automatiserede ansøgningsproces, men du kan blive godkendt med en lavere kreditscore via processen med manuel underwriting.)
Gør din kredit klar til en ansøgning om realkreditlån
For at optimere din kreditprofil til godkendelse af realkreditlån, tjek din gratis kreditrapport og få din kreditscore gratis gennem Experian for at vide, hvor du står. Sørg for at betale dine regninger til tiden, undgå at optage større ny gæld og nedbetal din kreditkortgæld så meget som muligt, før du ansøger om et realkreditlån.
