En boligvurdering vurderer markedsværdien af en ejendom baseret på dens tilstand og prissætning på det lokale ejendomsmarked og er en central del af realkreditgodkendelsesprocessen. Her er et kig på, hvordan og hvorfor det gøres, og hvad du har brug for at vide.
Realkreditinstitutter kræver en vurdering, før de udsteder et lån til en bolig eller anden fast ejendom. Dens formål er at beskytte långiveren mod at udstede et lån til mere end ejendommen er værd. Hvis du undlader at tilbagebetale lånet, vil långiver beslaglægge og videresælge ejendommen, og kontrol af ejendommens markedsværdi forsikrer långiveren om, at den vil være i stand til at få hele eller det meste af lånebeløbet tilbage.
Ved værdiansættelse af et hjem overvejer taksatorer en række forskellige faktorer, herunder boligens størrelse og generelle stand. En vurdering omfatter typisk to trin:
Nogle gange har en ejendom unikke eller usædvanlige egenskaber eller er så atypisk i forhold til sit marked, at ingen direkte comps kan identificeres. I dette tilfælde bestemmer taksatorer nogle gange markedsværdien ved at beregne arbejds- og materialeomkostningerne ved at genopbygge strukturen.
En vurdering udføres af en autoriseret tredjepartsprofessionel valgt af långiveren. Omkostningerne ved tjenesten betales typisk af boligkøberen, men ligesom andre lukkeomkostninger er det muligt at forhandle med en motiveret sælger om at betale gebyret fra deres salgsprovenue. (Denne mulighed er usandsynlig på sælgers markeder - når der er færre boliger til rådighed, og sælgere har en fordel - som dem, der ses i det meste af landet i 2020'erne.)
Prisen for en typisk enfamiliehusvurdering varierer fra $300 til $420, mens vurderinger på flerfamiliehuse kan løbe helt op til $1.500, ifølge HomeAdvisor.
Taksatorernes honorar er baseret på en timepris og afspejler den tid, der er brugt på at besigtige ejendommen (typisk en til tre timer), undersøge sammenlignelige ejendomme og skrive en vurderingsrapport. Processen kan tage ekstra tid og medføre højere gebyrer på ejendomme med flere bygninger eller ualmindelige attributter.
Nogle taksatorer tilbyder, hvad der er kendt som summariske vurderinger eller "drive-by" vurderinger, som indebærer kun at inspicere det ydre af hjemmet og derefter undersøge sammenlignelige egenskaber. COVID-19-pandemien gav disse vurderinger et løft i popularitet, men de fleste långivere kræver vurderinger baseret på en fuldstændig gennemgangsinspektion af ejendommen.
Inspektionsdelen af en boligvurdering tager typisk et par timer, og at undersøge sammenlignelige egenskaber og skrive en detaljeret rapport tager typisk en uge eller to. På travle boligmarkeder kan taksatorer få efterslæb, og planlægning af deres besøg på ejendommen kan tilføje yderligere tid til processen.
Långiveren kræver typisk en boligvurdering, hver gang den udsteder et lån for at finansiere et boligkøb. Långivere kan også kræve vurderinger, når de refinansierer boliglån. Hvis du køber et hjem med kontanter, er en boligvurdering ikke påkrævet – men det kan stadig være nyttigt, så du kan få en præcis idé om, hvad dit hjem er værd og undgå at betale for meget.
Det er også nyttigt at få en vurdering af en bolig, som du allerede ejer, typisk for at dokumentere en værdistigning og beregne din boligs egenkapital. Dette kan hjælpe dig med at sikre et boliglån eller få private realkreditforsikringspræmier (PMI) fjernet fra dine realkreditbetalinger. I begge tilfælde har du brug for, at din långiver accepterer vurderingsresultaterne, så det er klogt at konsultere dem for at være sikker på, at du bruger en vurderingsmand, der opfylder deres godkendelse.
Her er nogle måder, hvorpå en boligvurdering kan påvirke køberen og sælgeren i et potentielt boligsalg.
En långiver vil typisk ikke udstede et lån til mere end boligens anslåede værdi. Så hvis du giver et købstilbud, og den anslåede værdi kommer under dit tilbudsbeløb, kan du blive nødt til at lægge ekstra kontanter op eller trække dig ud af salget, hvilket potentielt mister et seriøst pengeindskud, du måske har foretaget.
Der kan tilføjes et vurderingsberedskab til din købskontrakt for at give dig mulighed for at træde tilbage uden bod, hvis boligens vurderingsværdi ikke lever op til dit tilbud. Det kan beskytte dig og dit seriøse pengeindskud. I situationer, hvor flere budgivere konkurrerer om at købe en bolig, giver budgivere nogle gange afkald på dette uforudsete for at gøre deres tilbud mere attraktive for sælgere.
Som sælger er det i din interesse, at en vurdering afspejler den fulde værdi af dit hjem. Så hvis du har foretaget nylige forbedringer på ejendommen, især af en slags, der måske ikke er indlysende ved visuel inspektion - for eksempel udskiftning af taget eller installation af et HVAC-system - er det klogt at give vurderingsmanden disse oplysninger. På vurderingsdagen kan du efterlade skønsmanden et notat, der beskriver arbejdet, sammen med kopier af kvitteringer eller anden dokumentation.
En vurdering er en nødvendighed i enhver ejendomshandel, der kræver et lån. Formålet er at beskytte långiveren, men en forståelse af processen og dens potentielle konsekvenser kan også gavne både køber og sælger.