Mens realkreditlån kan refinansieres med det samme i visse tilfælde, skal du typisk vente mindst seks måneder, før du søger en udbetalingsrefinansiering af dit hjem, og refinansiering af nogle realkreditlån kræver, at du venter så længe som to år. Tidsgrænser afhænger af arten af ​​dit oprindelige realkreditlån og den type refinansiering, du søger.

Ud over disse tidsbegrænsninger er der andre praktiske bekymringer at overveje, før du beslutter dig for, om refinansiering – processen med at optage et nyt boliglån for at erstatte dit eksisterende – giver mening for dig.

Hvornår kan jeg refinansiere mit hus?

Nogle konventionelle realkreditlån tillader øjeblikkelig refinansiering, men der er særlige tilfælde, der medfører forsinkelser, før du kan begynde processen:

Refinansiering af udbetalinger

Tilladt mindst seks måneder efter lukning af dit oprindelige realkreditlån. En udbetalingsrefinansiering kombinerer et nyt realkreditlån med et kontantlån med støtte fra din egenkapital, som kan bruges til boligforbedringsprojekter eller ethvert andet formål, du vælger.

Ændret lån

Tilladt 12 til 24 måneder fra lukning. Hvis din långiver gik med til en ændring af realkreditlån, der sænkede dit månedlige betalingsbeløb eller forlængede din tilbagebetalingsperiode, kræver ændringsaftalen typisk, at du venter 12 til 24 måneder fra ændringsdatoen, før du søger at refinansiere. Du kan søge om ændring af realkreditlån i tilfælde af økonomiske vanskeligheder, og mange långivere har givet dem til låntagere, der oplevede indkomstnedgange under COVID-19-pandemien.

FHA Strømline Refinance

Tilladt mindst 210 dage efter lukning. Hvis du har et realkreditlån støttet af Federal Housing Administration, almindeligvis omtalt som et FHA-lån, med mindst seks måneders rettidig betaling, kan du ansøge om en strømlinet refinansiering fra en FHA-godkendt långiver på de seks- månedsdagen for din første betaling eller syv måneder (210 dage) efter lukningen af ​​det oprindelige lån. FHA strømline refinansieringslån er underlagt gebyrer og lukkeomkostninger, der kan sammenlignes med dem, der opkræves på FHA-lån, men har mindre strenge krav med hensyn til bevis for indkomst og anden økonomisk dokumentation.

Hvornår er det en god idé at refinansiere hurtigt?

Refinansiering kort efter opnåelse af dit oprindelige realkreditlån kan tjene et af flere formål:

• Sådan sænker du dine månedlige betalinger: Et nyt lån med en længere tilbagebetalingstid kan reducere størrelsen af ​​din månedlige betaling (en taktik, der typisk betyder at øge det samlede beløb, du betaler i løbet af lånets løbetid).
• For at slippe af med realkreditforsikring: Konventionelle realkreditlån kræver typisk privat realkreditforsikring (PMI), hvis du nedsætter mindre end 20 % af lånebeløbet ved lukning, og nogle statsstøttede lån kræver en månedlig realkreditforsikringspræmie (MIP), medmindre du foretager en udbetaling på mindst 10 %. Hvis din boligs markedsværdi er steget hurtigt, eller du får midlerne til at sætte mere ned på et nyt realkreditlån, kan refinansiering uden byrden af ​​realkreditforsikring spare dig penge.
• Sådan ændrer du din rentesats: Udskiftning af dit nuværende realkreditlån med et, der har en lavere rente, kan reducere det samlede beløb, du betaler i løbet af lånet. På samme måde kan udskiftning af et variabelt forrentet lån, med betalinger, der kan ændre sig årligt, til et mere forudsigeligt fastforrentet lån spare dig penge og forenkle budgettering og anden økonomisk planlægning.
• Sådan får du kontanter: Et udbetalingslån, der kombinerer et nyt realkreditlån med et lån med sikkerhed i din bolig, kan bruges til boligforbedringsprojekter eller ethvert andet formål, du vælger. Bemærk, at din boligkapital typisk skal være større end 20 %, for at du kan kvalificere dig til en udbetalingsrefinansiering, så medmindre du har betalt en stor udbetaling på dit oprindelige realkreditlån, eller dit hjems markedsværdi er steget dramatisk (og hurtigt), kan du muligvis ikke har tilstrækkelig egenkapital til et udbetalingslån efter kun seks måneder.
• Sådan tilføjer eller fjerner du en cosigner: Hvis du har søgt om dit oprindelige realkreditlån i fællesskab med en anden person (f.eks. en ægtefælle) og ønsker at få den anden part fjernet fra lånet (f.eks. ved skilsmisse), skal du søge refinansiering i eget navn eller ansøge sammen med en anden person. Omvendt, hvis du har fået dit realkreditlån baseret på din egen kredit og indkomst og ønsker at ansøge igen med en fælles underskriver, vil refinansiering lade dig gøre det.

Er refinansiering det værd?

Refinansiering af realkreditlån under de rette omstændigheder kan spare dig penge, men at få bedre lånevilkår hurtigt efter at have opnået dit oprindelige realkreditlån kræver typisk en kombination af faktorer for at virke til din fordel:

• De gældende renter er faldet. Et markant fald i markedsrenterne kan betyde, at nye lån er betydeligt mere overkommelige end dem på dit nuværende realkreditlån. Dette er ikke tilfældet under de nuværende markedsforhold, hvor Federal Reserve har hævet de institutionelle udlånsrenter for at bekæmpe inflationen, og hvor der forventes yderligere forhøjelser i de kommende måneder.
• Din kredit er blevet væsentligt forbedret. Hvis en større negativ post såsom en konkurs eller tvangsauktion er "faldet af" dine kreditrapporter (hvilket typisk sker efter syv år), eller hvis du har nedbetalt en betydelig mængde revolverende gæld, hvilket resulterer i dramatisk forbedrede kreditvurderinger, kan du muligvis berettiget til et nyt lån med en lavere rente.
• Du har en medlåntager med stærk kredit. Hvis du tilføjer en anden låntager (for eksempel en ægtefælle) til din nye realkreditansøgning, kan tilføjelsen af ​​deres indkomst og kredit til ansøgningen gøre dig berettiget til en lavere rente, hvis deres kredithistorik er god.
• Du kan øge udbetalingen på et nyt lån. Hvis du for nylig har solgt et aktiv, modtaget en arv eller på anden måde fået adgang til kontanter, du kan bruge til at nedsætte væsentligt mere, end du gjorde på dit oprindelige realkreditlån, kan du muligvis sikre dig et nyt lån med en lavere rente og lukning omkostninger.

Der er også potentielle ulemper ved at refinansiere et realkreditlån, især hvis der er gået lidt tid, siden du sikrede dit nuværende boliglån. Disse omfatter:

• Lukningsomkostninger: Et refinansieringslån inkluderer som ethvert andet realkreditlån typisk lukkeomkostninger på 2% til 5% af lånebeløbet. På et realkreditlån på 300.000 USD er det mellem 6.000 og 15.000 USD, som du enten skal betale på forhånd eller finansiere i løbet af lånets løbetid – til samme rentesats, som gælder for selve huset.
• Andre omkostningsafvejninger: Hvis dit mål med at refinansiere dit realkreditlån er at reducere omkostningerne, skal du passe på, at du ikke blot bytter et sæt udgifter ud med et andet. Hvis du for eksempel refinansierer et statsstøttet lån for at undgå en realkreditforsikringspræmie, skal du sørge for, at dit nye lån ikke kræver realkreditforsikring.
• Straffe ved forudbetaling: Nogle realkreditkontrakter kræver, at du foretager en betydelig ballonbetaling, hvis du refinansierer dit lån eller sælger din bolig i de første tre til fem år af din tilbagebetalingsperiode. Hvis disse gælder for dit nuværende realkreditlån, så sørg for at redegøre for dem.

Hvordan refinansiering påvirker din kreditscore

Refinansiering af et realkreditlån påvirker dine kreditvurderinger, og hvis du gør det kort efter at du har optaget dit første realkreditlån, kan det forstærke dets virkning:

• Ansøgning om refinansiering af realkreditlån udløser en kreditkontrol kendt som en hård forespørgsel, som kan forårsage et lille fald i dine resultater. Du vil muligvis se endnu et lille fald i scoren, efter du har accepteret lånet.
• Refinansiering kort efter opnåelse af et realkreditlån kan forårsage en sammensat reduktion af kreditscore. Dine kreditscore stiger typisk fra faldet forårsaget af din oprindelige realkreditansøgning inden for et par måneder, men hvis du søger et andet realkreditlån inden for den tidsramme, har dine scores muligvis ikke tid til at komme sig helt - og den nye ansøgningsproces vil sandsynligvis gøre dem yderligere .

Kreditscorereduktioner relateret til ny kredit udgør typisk kun nogle få point, men afhængigt af din startscore kan de få långivere til at se din anden ansøgning mindre fordelagtigt end din første, og som følge heraf tilbyde mindre gunstige lånevilkår.

Bundlinjen

Refinansiering kort efter at du har fået et realkreditlån kan spare dig penge, men det er vigtigt at overveje omkostningerne forbundet med et nyt lån samt dets potentielle besparelser, før du går videre.

Din kreditscores indflydelse på refinansiering betyder, at du bør gribe processen an på samme måde, som når du ansøger om et oprindeligt realkreditlån. Tjek dine kreditscore før og under processen for at vide, hvor du står, og overvej eventuelt at tage et par måneder på at forme din kreditprofil, før du begynder refinansieringsprocessen.