Fix-and-flips – hvor du køber et nødstedt hus til en lav pris, ordner det og forsøger at sælge det videre med fortjeneste – kan være lukrativt. For at finansiere købet og renoveringen af boligen kan du få brug for et lån i form af en boligkredit, hårde pengelån, personligt lån eller peer-to-peer-lån.
Disse ejendomsinvesteringer kan være risikable og kræver ofte finansiel ekspertise og ejendomsmæglerekspertise for at få succes; at vide, hvor mange penge du skal bruge for at købe og klargøre boligen til videresalg, er et vigtigt første skridt i processen. Her er nogle af de store omkostninger, du skal tage i betragtning, når du overvejer, hvordan du skal finansiere dit hjem, plus de typer lån, du kan overveje.
Målet med en fix-and-flip er at købe en ejendom billigt, foretage forbedringer og sælge den med fortjeneste. At købe et hus for at vende er en stor investering, der typisk kræver en masse forhåndskapital.
Underbudgettering af et hjem kan betyde, at du ender med et hjem, der er mindre værd, end du har lagt i det. For at undgå dette værst tænkelige scenarie er det bedre at overbudgettere for uventede eller skjulte omkostninger.
For at dit flip skal lykkes, skal salgsprisen, du i sidste ende får for boligen, være større end alle de omkostninger, der går med at finansiere flipsen. Tag højde for følgende:
Husets købs- eller anskaffelsespris er, hvor mange penge du skal bruge for at købe det.
Selvom du sandsynligvis vil arbejde med en långiver for at finansiere dit hjem, skal du stadig betale et vist beløb som en udbetaling, afhængigt af hvilken type lån du er kvalificeret til. Du bør generelt forvente at betale omkring 20% til 25% ned på et hjem flip. Hvis du f.eks. køber en ejendom for 250.000 USD og ønsker at betale en udbetaling på 25 %, skal du forvente at betale omkring 62.500 USD.
Den anden store udgift ved et hjem flip er omkostningerne til at forbedre ejendommen. Dine omkostninger vil variere afhængigt af boligens størrelse, alvoren af dine renoveringer samt den lokale pris på arbejde og materialer.
Ifølge et casestudie udgivet af Flipperforce kan omkostningerne ved at renovere en omvendt ejendom variere alt fra $10 pr. kvadratfod for kosmetiske ændringer til $80 pr. kvadratfod for et helt hjem. Det betyder, at let arbejde på et lille hjem kan koste 10.000 USD, mens større renoveringer af et større hjem kan ende med at koste mere end 100.000 USD.
For at bestemme præcis, hvor meget du skal afsætte til renoveringer og reparationer, hjælper det at arbejde sammen med en erfaren ejendomsinvestor, som kan gå gennem ejendommen med dig for at hjælpe dig med at vurdere, hvor der kan tilføres mest værdi, og om renoveringen hjem vil høste et højt investeringsafkast. Boliger med store strukturelle problemer er måske ikke rentable, for eksempel.
Bæreomkostninger er, hvad det koster at eje en investeringsejendom. Det er nemt at overse disse udgifter, når du slår tallene sammen på en fix-and-flip, og hvis du ikke tager højde for dem, kan det give dig minus.
Her er nogle typiske transportomkostninger, der skal tages højde for:
Når det er tid til at sælge, skal du betale markedsførings- og salgsomkostninger. Hvis du arbejder med en ejendomsmægler for at sælge din ejendom, betaler du normalt en kommission på omkring 6 % af boligens salgspris, som dækker sælgers markedsføringsydelser såvel som købemæglerens kommission.
Hvis du vælger at anføre boligen som til salg efter ejer, skal du budgettere med markedsføringsudgifter som f.eks. at opføre din ejendom på flernoteringstjenesten, leje en scene og en fotograf og producere trykt materiale.
Det kan også være nødvendigt at budgettere med andre lukkeomkostninger som f.eks. ejendomsgebyrer, deponeringsgebyrer og registreringsgebyrer afhængigt af forhandlinger med køberen.
Når du søger finansiering til dit hjem flip-projekt, har du flere muligheder:
Investorer finansierer ofte hjemvendinger ved hjælp af lån, der er beregnet specifikt til boligrehabilitering og flipping. Her er fire typer lån, du muligvis kan bruge til at finansiere dit flip:
En boligkreditlinje (HELOC) eller boliglån giver dig mulighed for at udnytte den egenkapital, du har bygget i din primære bolig (hvis du har en) for at finansiere et fix-and-flip-projekt. Mens både HELOC'er og boliglån giver dig mulighed for at låne mod den egenkapital, du har i dit hus, er de forskellige på et par vigtige måder.
HELOC'er fungerer som kreditkort, hvor du har adgang til en revolverende kreditlinje og kan bruge den efter behov og derefter nedbetale din saldo. Du påløber kun renter af den saldo, du skylder.
Ejendomslån fungerer som afbetalingslån, hvor du modtager dine kontanter på forhånd og derefter betaler en fast månedlig betaling for at betale dem tilbage
Boliglån og HELOC'er tilbyder renter så lave som 3% til 5% for låntagere med god kredit. Selvom disse lave priser generelt kan gøre dit hjem mere rentabelt, skal du huske på, at det er risikabelt at bruge din primære bolig som sikkerhed. Hvis du misligholder dit lån, kan dit hjem blive tvangsauktioneret.
Et hårde pengelån er typisk et kortfristet lån, der kommer fra en privat långiver og bruger et stykke fast ejendom som sikkerhed. De er et populært valg til flips, fordi de ikke kræver fremragende kredit eller høj indkomst, og fordi de kan fås relativt hurtigt. Långivere med hårde penge ser på en ejendoms potentiale for egenkapital for at afgøre, om det sandsynligvis vil være en rentabel investering, snarere end på din kreditscore som låntager.
De største ulemper ved at arbejde med långivere med hårde penge er høje renter og oprettelsesgebyrer. Forvent at betale mindst 8% til 12% eller mere i renter og et låneoprettelsesgebyr på omkring 3% til 4% af boligens købspris. Og som med HELOC'er og boliglån, kan den ejendom, du bruger som sikkerhed, fortabes, hvis du misligholder lånet.
Personlige lån er ligetil og fleksible nok til at bruge til boligrenovering, og det er muligt at bruge et til delvist at finansiere dit flipping-projekt.
Hvis du har en god kredit og et lavt forhold mellem gæld og indkomst, kan du muligvis kvalificere dig til et personligt lån op til $100.000. Fra tredje kvartal af 2021 var den gennemsnitlige rente på et 24-måneders privatlån 9,39% ifølge Federal Reserve. Men hvis din kreditscore er lav, kan du have svært ved at kvalificere dig til et personligt lån, eller du kan blive tilbudt et lån med en uoverkommelig dyr rente.
Peer-to-peer-udlån, eller crowdfunding, er en relativt ny måde at finansiere et hjem, hvor investorer samler penge for at finansiere dit flip. Du kan komme i kontakt med crowdfundere i fast ejendom via platforme som Fund That Flip og Realtyshares, hvor du bliver nødt til at pitche dit projekt som en levedygtig investering for at tiltrække finansieringskilder.
Ulempen ved peer-to-peer-udlån er, at du typisk betaler dine långivere renter fra omkring 8% til 14%. I nogle tilfælde betaler du også et startgebyr til crowdfunding-platformen.
Selvom husflipping kan være lukrativt, er det også risikabelt og kræver en stor mængde kapital og typisk et investeringslån. I stedet for at skynde dig ind i ejendomsinvesteringer, er det en god idé at være tålmodig og lave en betydelig mængde research, før du kaster dig ud i disse risikable investeringer.
Før du starter din ejendomssøgning eller handler efter långivere, skal du tjekke din kreditscore gratis gennem Experian for at se, hvordan det kan skade eller hjælpe med sandsynligheden for, at du vil kvalificere dig til gode vilkår på disse lån.