At eje et hjem kan være en enorm kilde til stolthed og uafhængighed, men hvis du har studielånsgæld, kan det kræve lidt strategilægning at jonglere med en udbetaling og et realkreditlån.
Ifølge Ashley Dixon, en certificeret finansiel planlægger hos Gen Y Planning, har kun en håndfuld af hendes firmas omkring 90 kundehusholdninger både studielån og et realkreditlån. "Mange mennesker er bare så spændte [af deres betaling af studielån], at de føler, at de ikke har mulighed for at tage et realkreditlån," siger Dixon.
Dixons kunder afspejler et landsdækkende mønster:Ifølge en undersøgelse fra 2019 siger 61 % af millennials, at studielånsgæld har tvunget dem til at udsætte optagelsen af et boliglån. Hvad angår dem, der springer?
For Liz Pecknold gav det bare mening at købe et hjem. I 2016 købte hun, dengang 25, og hendes mand deres nye hjem i Nederland, Colorado, på trods af et studielån på $25.000.
"Vi var trætte af at leje og betale realkreditlånet for en andens lejlighed," forklarer hun. Desuden var hendes mand en veteran, hvilket gav dem yderligere muligheder for realkreditlån. Stoltheden over at eje deres eget hjem har været det værd, siger Pecknold, men det har ikke været let.
"Der var mange omkostninger, vi ikke helt havde forudset," siger hun. Oven i realkreditlånet var der lukkeomkostninger, forsikringer, ejendomsskat og en høj propan- og elregning på grund af Nederlandens høje højde og kolde vintre. "I de første par år nåede vi knap nok balance," indrømmer Pecknold.
Omhyggelig budgetlægning hjalp Pecknolds med at holde sig på toppen af deres tilbagebetalingsplan, men de havde ikke nok tilovers til at bygge meget af en nødfond. I foråret 2020 ledte Pecknold efter nyt arbejde, da coronavirus-pandemien ramte – hvilket tvang mange virksomheder til at stoppe ansættelser.
»Lige nu, hvis jeg skal være ærlig, føler jeg mig meget usikker på min økonomiske fremtid. Vi har talt om at sælge huset og leve mere enkelt," siger hun, selvom tanken om at opgive sit hjem ikke er let - "Vi håbede på at få et barn før eller siden." Nu er det blevet sat i bero af økonomiske årsager.
"Hvis jeg skulle gøre det igen? Jeg ved det ikke," siger Pecknold om at købe sit hjem tilbage i 2016. "Jeg tror, jeg ville have brugt lidt mere tid på at have flere opsparinger og en lille smule af et sikkerhedstæppe."
Alligevel er det muligt at balancere de månedlige gældsbetalinger af både boligejerskab med studielån, siger Dixon. Hemmeligheden ligger i smart budgettering, en stærk nødopsparingsplan og afbetaling af gæld i den rigtige rækkefølge.
Mens en stor procentdel af millennials med studielån vælger at udskyde boligkøb, behøver du ikke nødvendigvis at vente, indtil du er færdig med dine månedlige studielånsbetalinger. Det skyldes, at realkreditinstitutterne ikke kun kigger på dit lånebeløb. De overvejer din kreditrapport, brutto månedlig indkomst og din gæld i forhold til indkomst.
"Hvis din kreditscore er fremragende, så burde du være i stand til at modtage en rimelig rente på et realkreditlån på trods af din studielånsgæld," siger Dixon.
Hvad angår gæld til indkomst (DTI), er det procentdelen af din månedlige før skat-indkomst, som du bruger på gældsafdrag. Dette inkluderer studielån, men også alle billån, kreditkortbetalinger, du foretager osv. Så hvis du tjener 4.000 USD om måneden, betaler 400 USD om måneden på betalinger af studielån og har en forventet realkreditbetaling på 1.200 USD om måneden, vil dit DTI er 1600/4000, eller 40%.
Mens realkreditlångivere er forskellige med hensyn til, hvad de anser for et acceptabelt DTI, giver Consumer Financial Protection Bureau 43% som det højeste DTI, hvor de fleste låntagere kan modtage et kvalificeret realkreditlån. Et kvalificeret realkreditlån er et realkreditlån med visse beskyttelser på plads, der giver det mere stabilitet.
Du kan sænke din DTI ved at betale enhver forbrugergæld som kreditkortgæld, øge din indkomst eller sætte en højere udbetaling for at sænke din forventede realkreditbetaling.
Hvis du allerede har et realkreditlån og kæmper for at lave minimumsbetalinger, anbefaler Dixon at gøre, hvad Pecknold gjorde i sine tidlige år med boligejerskab:at blive seriøs omkring budgettering. Skriv alle dine husstandsudgifter ned hver måned. Find ud af, hvor dine penge bliver af, eliminer unødvendige udgifter, og frigør nogle ekstra kontanter til disse betalinger.
Du kan også overveje at refinansiere dit realkreditlån for at drage fordel af historisk lave realkreditrenter, siger Pecknold. Det er et skridt, hun for nylig tog, og det slog 350 USD af hendes månedlige afdrag på realkreditlån.
Først og fremmest, siger Anthony O'Neal, personlig finansguru og forfatter til Destroy Your Student Loan Debt. Han anbefaler, at du sparer mindst 1.000 $ i nødopsparing, før du bliver aggressiv på gæld. Når det er gjort, kan du gå i triage-tilstand.
Med hensyn til mindre onder, "et realkreditlån er en bedre gæld end en studielånsgæld," siger Dixon. Et hus vil sætte pris på over tid, så du vil sandsynligvis tjene penge på det, selv med renter. Studielån? Ikke så meget. Derfor er det generelt bedre at prioritere at betale af på dine studielån først, bemærker Dixon.
Den anden overvejelse er renter - studielån har typisk højere renter end realkreditlån, så de suger penge op af lommen hurtigere. Selvom der findes tilgivelsesprogrammer for føderale studielån, er chancerne små - ifølge 2019-data bliver 99% af ansøgerne afvist. "Jeg ville ikke vente på den mulighed," siger O'Neal.
I stedet anbefaler han, at man angriber studielån fra mindste til største, før man bliver aggressiv med afdrag på realkreditlån. Det er en strategi kaldet "gældssnebolden." Teorien:At få de mindre gevinster under bæltet holder dig motiveret til at holde dig til dit budget, forklarer O'Neal.
Afhængigt af din kredithistorik kan kandidater også være i stand til at refinansiere deres studielånsgæld til en lavere rente, hvilket sænker deres månedlige betalinger.
Ligesom at betale af på studielån, bør opsparing til pension også komme, før du betaler af på dit realkreditlån, siger O'Neal. Det skyldes, at pensionskonti har et enormt afkast i løbet af din levetid - ofte mere end fast ejendom, forklarer han.
Dixon foreslår denne prioriteringsrækkefølge:Begynd først at bidrage nok til din 401(k) til at modtage din arbejdsgivers match. For det andet arbejde på at betale af på studielån. Først herefter skal du begynde at overprestere på dit realkreditlån.
"Det 401(k) match repræsenterer ekstra indkomst," siger hun. "Du vil være sikker på, at du udnytter det."
Hvis du i øjeblikket betaler en realkreditforsikring, har du måske et argument for at sætte lidt flere penge på dit hus hver måned. Det er fordi, når du har en vis procentdel af egenkapitalen i dit hjem, kan du droppe forsikringen (som beskytter långiveren, ikke dig).
"Hvis du allerede bidrager nok til din 401(k) til at modtage 100 % af din arbejdsgivers match [og har betalt dine studielån], så ville det være bedre at få de 100 $ om måneden på dit realkreditlån end at, sige, maksimalt ud af dit årlige 401(k)-bidrag," siger Dixon.
På grund af coronavirus-pandemien og den efterfølgende økonomiske krise er betalinger af føderale studielån blevet suspenderet til udgangen af 2020. Det kan være fristende at trække ekstra penge til dit realkreditlån – eller til andre udgifter – men Dixon udviser forsigtighed.
"Hold de penge på sidelinjen. Du kan tage en beslutning senere om, hvorvidt du vil betale mere af det princip, før renterne begynder at løbe igen, eller om at sætte det i retning af andre økonomiske mål." Tålmodigheden er ikke gratis for alle, siger Dixon – det er en mulighed.
Måske finder du dig selv på vej i kreditkortgæld, når der opstår uventede udgifter. Hvis det er tilfældet, kan dette være din chance for at opbygge dine nødopsparinger, anbefaler Dixon. Hvis du er forpligtet til at slippe af med studielån, så er det en chance for at komme videre.
Med begge muligheder siger hun:"Dit fremtidige jeg vil takke dig."
Ansvarsfraskrivelse:De meninger, som interviewpersonerne giver udtryk for, er ikke nødvendigvis dem fra Earnest.