På grund af eksplosionen af crowdfunding og online investeringstilbud udforsker flere og flere mennesker mulighederne for passivt at investere i flerfamilies ejendomssyndikeringer.
Ejendomssyndikering er, når en gruppe af akkrediterede investorer samler - eller "syndikerer" - deres egenkapital for at erhverve ejendomme, der er meget større, end de havde råd til (eller administrere) på egen hånd. Syndikering er en fantastisk mulighed for at balancere risiko ved at diversificere investeringer på tværs af geografiske regioner og ejendomstyper.
En sponsor eller "Syndicator" er det firma, der samler investorer. Sponsoren udfører dybdegående markedsundersøgelser, leverer underwriting og due diligence-rapporter, arrangerer finansiering og administrerer lukningen. Sponsorer har adgang til multifamilieejendomme af institutionel kvalitet, som typisk er uden for rækkevidde for den mindre investor.
Efter at ejendommen er erhvervet, fortsætter sponsoren sit investeringstilsyn som kapitalforvalter. Enten sponsoren eller et tredjepartsfirma beskæftiger sig typisk med den daglige ejendomsadministration. De uundgåelige utætte rør eller komplicerede lejerudsættelse håndteres af professionel ledelse - normalt uden at investoren nogensinde ved om det.
Mange nuværende ejendomsejere og udlejere drømmer om den frihed, som en ejendomssyndikering tilbyder. Erfarne investorer ved, at syndikerede investeringer er attraktive muligheder for at udskyde skat på kapitalgevinster, modtage ensartet pengestrøm og øge egenkapitalen på lang sigt.
Men den pludselige stigning i popularitet har bragt en række misforståelser med sig, som er fælles for enhver ny investeringsstrategi. Mit firma, sponsor for lejlighedsinvesteringer, har en stor og mangfoldig investorbase spredt over hele landet. Mange investerede med os som deres første sponsorpartner. Her er de mest almindelige myter, som investorer rejser, når de udforsker syndikering for første gang.
Falsk. Mange ejendomssyndikeringer udføres gennem SEC 506(c)-tilbud, som kræver, at hver enkelt(e) eller enhed i investeringen er en verificeret akkrediteret investor. At have en nettoværdi på over 1 million dollars er blot en af flere måder at bestå den "akkrediterede" test på. En person med en årlig indkomst på over $200.000 ($300.000 hvis kombineret med deres ægtefælle) i hvert af de to seneste år kan kvalificere sig til at deltage i 506(c)-investeringstilbuddet. Trusts med samlede aktiver på over 5 millioner USD kan også være kvalificerede til at investere.
Falsk. Selvom dette kan være sandt med en REIT-investering, arbejder sponsorer tæt sammen med hver investor. Dette forhold giver værdifuld direkte kontakt mellem investor og sponsor, fra besvarelse af spørgsmål om porteføljediversitet til at navigere på en 1031-børs. Velrenommerede sponsorer leverer gennemsigtig rapportering til deres investorer fra præ-investering gennem holdperioden og eventuelt salg.
Hos vores firma er kommunikation med investorer topprioritet. Ud over at levere månedlige præstationsrapporter og kvartalsvise webcasts med live chats, afholder vi jævnligt investor sociale begivenheder over hele landet. Den nederste linje er:Vores firmas principaler investerer deres penge sammen med investorerne i hver handel. Vi ønsker, at de skal vide, at vores værdier og langsigtede mål er afstemt.
Falsk. I tidligere år havde sponsorer en tendens til at fastsætte højere minimumsinvesteringsbeløb for at holde investorgrupper små.
I dag udføres dokumentation og regnskab med virtuel deal room-teknologi, der giver mulighed for elektroniske signaturer, cloud-dokumentlagring og ACH-distributioner. At flytte fra papir til portalen har drastisk reduceret administrativ tid (og utallige træer). Efterhånden som investorgrupper vokser, er minimumsinvesteringskravene faldet til niveauer så lave som $10.000 til $25.000.
Vores firmas gennemsnitlige investorgruppestørrelse pr. udbud har udviklet sig fra færre end 20 til over 100 på blot de seneste to år. Vi bruger en webbaseret platform til at centralisere CRM-værktøjer, dashboards for investeringsresultater, distributionsdata og dokumentformidling. Med denne nyligt tilgængelige teknologi kan erfarne sponsorer erhverve meget store ejendomsprojekter med lave investeringsminimum for at åbne aftaler op til bredere deltagelse.
Ikke nødvendigvis. Sponsorer, der strukturerer ejerskab gennem en Tenancy-In-Common (TIC)-model, vil følge IRS-retningslinjer, der faktisk kræver, at TIC-ejere deltager i større beslutningstagning, såsom salg, refinansieringer og årlige budgetter. Investorer vil ikke blive generet af input til rutinemæssig vedligeholdelse, men deres stemme styrer i sidste ende ejendommen.
I modsætning hertil tilbyder investeringer i fonde, Delaware Statutory Trusts (DST'er) og REIT'er indirekte eller ingen kontrol gennem stemmerettigheder. Disse investeringsstrukturer giver kontrol til en forvalter eller administrator eller typisk en ubetydelig stemme i tilfælde af en REIT-aktionær.
Syndikeret fast ejendom vinder en loyal tilhængerskare af gode grunde - det har udjævnet spillereglerne ved at stille ejerskab i investeringskvalitetsejendomme til rådighed for individuelle investorer. Passive investeringer i en række ejendomstyper og beliggenheder kan foretages i overraskende få trin ved hjælp af sofistikeret teknologi. Sponsorer arbejder for at levere fordelene ved ejerskab af fast ejendom, såsom månedlig indkomst og aktievækst gennem påskønnelse, mens investorer undgår ulemperne ved praktisk vedligeholdelse og forvaltning.
Enhver, der overvejer at flytte fra aktiemarkedet - eller ud af selvforvaltet ejendom - til en ejendomssyndikering, kan tøve baseret på begrænset viden om denne ukendte investeringsproces. Men med lidt uddannelse kan en investor gennemgå sponsorer og tilbud, der åbner døre til at få adgang til nye velstandsopbyggende veje.