Konventionel visdom siger, at boligejere skal betale deres realkreditlån af, før de går på pension, så de ikke behøver at betale en stor månedlig betaling på en mindre indkomst. Alligevel kan nogle pensionister måske finde det mere fordelagtigt at blive ved med at betale det realkreditlån.

Overvej et par, der sælger deres hjem for at reducere og modtager en del kontanter fra mange års opbygning af egenkapital. Hvis de ikke bruger den egenkapital til at betale kontant for den nye bolig, har de pludselig markant mere likviditet. De kan tilføje disse penge til deres redeæg, investere dem og tjene et afkast, der kan være højere end det, de vil betale i renter på realkreditlån. De kan derefter gradvist trække deres indtjening tilbage til yderligere pensionsindkomst.

Kan du få et realkreditlån, hvis du er pensionist?

Det store spørgsmål er dette:Er det muligt at kvalificere sig til et realkreditlån efter pensionering?

Finansielle planlæggere og realkreditinstitutter siger ja. Det samme gør Fannie Mae og Freddie Mac, to af de største aktører på realkreditmarkedet. De er statssponsorerede virksomheder, der køber realkreditlån fra banker og boligfinansieringsselskaber, forudsat at disse realkreditlån opfylder visse standarder.

Under Equal Credit Opportunity Act kan långivere ikke diskriminere låntagere baseret på alder; pensionerede låntagere, ligesom arbejdende låntagere, skal blot vise, at de har god kredit, ikke for meget gæld og tilstrækkelig løbende indkomst til at tilbagebetale realkreditlånet. Påvisning af bevis for indkomst kan være anderledes, end det ville være for arbejdende låntagere, men pensionister, der kvalificerer sig, kan endda tage et 30-årigt realkreditlån; långivere kan ikke basere deres beslutninger på en ansøgers forventede levetid.

Pensionister og næsten-pensionister, der er interesseret i at kvalificere sig til et realkreditlån efter pensionering, bør forstå, hvordan långivere vil vurdere dem.(Relateret :Er leje en bedre pensionsmulighed?)

Kvalifikationskrav for realkreditlån til pensionister:Indkomst

For ethvert realkreditlån instruerer Fannie Mae långivere til at se efter indkomst, der er "stabil, forudsigelig og sandsynligvis vil fortsætte." For låntagere, der arbejder og tjener løn eller almindelig løn, er det krav let at opfylde. De kan levere lønsedler og W-2'er for at dokumentere deres indkomsthistorie, og de behøver ikke at bevise, at deres indkomst forventes at fortsætte på samme niveau i en overskuelig fremtid.

Men at få et realkreditlån i pension er ikke så let for pensionister. Fannie Mae anser udlodninger fra 401(k)s, IRA'er eller Keogh pensionskonti for at have en defineret udløbsdato, fordi de involverer udtømning af et aktiv. Låntagere, der har indkomst fra sådanne kilder, skal dokumentere, at den forventes at fortsætte i mindst tre år efter datoen for deres pantansøgning. Långivere kan kun bruge 70 procent af værdien af ​​disse konti til at bestemme, hvor mange udlodninger der er tilbage, hvis konti består af aktier, obligationer eller investeringsforeninger, da disse aktiver kan være volatile. Pensionisten skal også have ubegrænset adgang til disse konti uden straf:for eksempel kan enkeltpersoner normalt ikke hæve penge fra 401(k) konti før 59 ½ år uden straf. Freddie Mac har lignende krav.

Social sikringsindkomst, som en låntager trækker på sin egen arbejdsjournal, betragtes som indkomst, der ikke har en defineret udløbsdato, men indkomst, der trækkes på et familiemedlems register, såsom efterladteydelser eller ægtefælleydelser, skal påvises at være betales i mindst tre år fra realkreditansøgningsdatoen. Pensionister kan dokumentere denne indkomst ved hjælp af deres tildelingsbrev fra Social Security Administration og/eller bevis på nuværende modtagelse. (Relateret :Green Line-rapporten og din pensionering)

Hvis en låntager ikke skal betale skat af visse indkomster, så kan långivere øge dette beløb med 25 procent (de kalder dette "opkrævning"), når de beregner kvalificerende indkomst, da andre kvalificerede indkomstkilder betragtes før skat.

Bare fordi en långiver har lov til at opsamle indkomst, betyder det ikke, at de skal, sagde Casey Fleming, forfatter til "The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage" og en realkreditrådgiver hos C2 Financial Corporation i San Jose, Californien. Nogle långivere vil øge den kvalificerende indkomst med et mindre beløb, såsom 15 procent, mens andre slet ikke vil gøre det.

Virksomheders eller offentlige pensions- eller pensionsindkomster anses ikke for at have en defineret udløbsdato, og det gælder heller ikke deltidsjob, lejeindtægter eller selvstændig erhvervsindkomst. Rente- og udbytteindtægter falder også ind under denne kategori, medmindre det underliggende aktiv, der producerer denne indkomst, bliver opbrugt.

Livrenteindkomst kan bruges til at kvalificere sig, så længe låntageren kan dokumentere, at den forventes at fortsætte i mindst tre år, sagde Joe Parsons, senior låneansvarlig med PFS Funding i Dublin, Californien. (Få flere oplysninger: Er det OK at trække sig tilbage med et realkreditlån?)

Uanset om indkomsten har en defineret udløbsdato, kræver långivere, at pensionister dokumenterer den regelmæssige og fortsatte modtagelse af deres kvalificerende indkomst ved hjælp af en eller flere af følgende:breve fra de organisationer, der leverer indkomsten, kopier af pensionsbreve, kopier af underskrevne føderale selvangivelser, IRS W-2- eller 1099-formularer eller bevis for aktuel modtagelse. Freddie Macs krav til at dokumentere pensionsindkomst svarer til Fannie Maes.

Låntagere, der kun tager sporadiske hævninger fra pensionskonti i stedet for almindelige hævninger, kan have problemer med at kvalificere sig. Men løsningen kan være nem, så længe der ikke er tidsnød til at få et realkreditlån:Begynd blot at tage almindelige hævninger i to måneder eller mere, før du ansøger om et lån.

Ægtepar, der ansøger om et lån sammen, bør overveje, hvordan deres ægtefælles død vil påvirke deres evne til at blive ved med at betale realkreditlånet. Ville de miste et betydeligt beløb af pensions- eller socialsikringsindkomst, som de bruger til at kvalificere sig? Långivere kan dog ikke behandle dette spørgsmål i låneansøgningen.

Faktisk ville långivere være meget tøvende med selv at tage emnet op, foreslog Parsons.

Kvalifikationskrav for realkreditlån til pensionister:Aktiver

Pensionister har ofte betydelige aktiver, men begrænset indkomst, så Fannie og Freddie har fundet måder at hjælpe pensionister med at kvalificere sig baseret på deres aktiver.

Fannie Mae lader långivere bruge en låntagers pensionsaktiver på en af ​​to måder for at hjælpe dem med at kvalificere sig til et realkreditlån. Hvis låntageren allerede bruger aktivet, såsom en 401(k), til at modtage pensionsindkomst, skal låntageren demonstrere, at de vil fortsætte med at modtage regelmæssig indkomst fra dette aktiv i mindst tre år. Hvis låntageren ikke allerede bruger aktivet, kan långiveren beregne den indkomststrøm, som aktivet kan tilbyde. (Lommeregner: Hvor meget skal jeg spare til pension?)

Tilsvarende ændrede Freddie Mac sine retningslinjer for udlån i foråret 2011 for at gøre det lettere for låntagere at kvalificere sig til et realkreditlån, når de har begrænsede indkomster, men betydelige aktiver. Reglen giver långivere mulighed for at overveje IRA'er, 401(k)s, engangsuddelinger på pensionskonto og provenuet fra salget af en virksomhed for at kvalificere sig til et realkreditlån. Disse aktiver skal være "fuldstændig tilgængelige for låntageren, ikke underlagt en tilbagetrækningsbøde og ikke i øjeblikket bruges som en indtægtskilde." IRA- og 401(k)-aktiver skal også være fuldt optjente.

Långivere kalder dette nogle gange et "aktivudtømningslån" eller "aktivbaseret lån", selvom det ikke er en separat lånetype, men en måde at kvalificere sig på. Låntagere kan stadig tælle indtægter fra andre kilder, når de bruger aktiver til at hjælpe dem med at kvalificere sig.

Antag, at John har $1.000.000 i sin 401(k), og han har ikke rørt det. Han er endnu ikke 70½, den alder, hvor IRS kræver, at kontoejere begynder at tage påkrævede minimumsudlodninger fra 401(k)s. Han lever af social sikring og indkomsten fra en Roth IRA.

En långiver kunne bruge 70 procent af sin 401(k) saldo (til at tage højde for markedsudsving, der kunne sænke kontoens værdi), eller $700.000, minus hans udbetaling (lad os kalde det $50.000) og lukkeomkostninger (lad os sige, at de er $20.000) at nå frem til $630.000, et beløb, som han kunne forventes at bruge til gradvist at betale for sit realkreditlån over de næste 360 ​​måneder eller 30 år. Det ville give ham 1.750 dollars om måneden til at betale for boligen.

Långiveren behøver ikke at trække lukkeomkostningerne fra, hvis låntageren betaler dem fra en anden konto; hvis John gjorde det, ville han have 1.805 USD i kvalificeret månedlig indkomst til en boligbetaling.

Desværre, selvom John ville have et 15-årigt realkreditlån, ville långiver stadig skulle dividere sin 401(k) saldo med 360, ikke 180, fordi det er, hvad Freddie Macs regler kræver.

John behøver faktisk ikke at begynde at dykke ned i sin 401(k) for at betale realkreditlånet, men denne beregning viser långivere, at han kunne stole på sin 401(k) for at betale realkreditlånet, hvis det skulle være nødvendigt. Han kunne bruge aktivudtømningsmetoden fra sin uberørte 401(k) kombineret med den indkomst, han allerede modtager fra Social Security og hans Roth IRA til at kvalificere sig og låne så meget som muligt.

Fannie Mae tillader også låntagere at bruge optjente aktiver fra pensionskonti til udbetaling, lukkeomkostninger og reserver.

Pensionsaktiver, der kun kan tilgås med en straf, såsom 401(k)-aktiver før 59 ½ år, kan ikke bruges til indkomstkvalificering, sagde Fleming. De kan dog tælles med i reservekravene.

"Vi vil ikke have, at du er flad brudt, når du lukker spærret, så du skal have reserver - typisk mindst tre gange den samlede månedlige boligbetaling," sagde Fleming. "Hvis du ikke har nok i likvide aktiver, kan vi normalt bruge omkring 60 procent af pensionsreserverne." De 60 procent står for bøder og skatter. Det nøjagtige tilladte beløb, hvis nogen, er op til långiveren.

Freddie Mac tillader, at den kontante værdi af en livsforsikring tælles som et kvalificerende aktiv, men hvis pengene er nødvendige for at betale for realkreditlånet eller lukkeomkostningerne, skal kontantværdien likvideres. ¹ Fannie Mae tillader, at nettoprovenuet fra et lån mod en polices kontantværdi eller tilbagekøbsværdien af ​​en livsforsikringspolice kan bruges til en udbetaling, lukkeomkostninger og reserver. Eventuelle tilbagebetalingsforpligtelser til policen vil blive indregnet i at kvalificere låntageren som en yderligere gældsforpligtelse i forholdet mellem gæld og indkomst eller ved at trække dem fra låntagers finansielle reserver.

Selvfølgelig kan brug af kontantværdien af ​​en permanent livsforsikring føre til en reduktion i policens værdi og dens dødsfald. Det kan også føre til, at politikken helt bortfalder og en skatteregning under visse omstændigheder. (Få flere oplysninger: Behandl din kontante værdi med omhu)

Sådan finder du den rigtige långiver

De fleste realkreditinstitutter i banker sælger deres lån til Freddie Mac eller Fannie Mae. De følger alle stort set de samme regler, sagde Paul Ruedi, administrerende direktør for Ruedi Wealth Management i Champaign, Illinois. Men ikke alle långivere har erfaring med at udstede realkreditlån til pensionister.

"Jeg har fundet mine 'go-to'-folk i min by," sagde Ruedi. "Det er en af ​​de fordele, mine kunder har, fordi jeg generelt kan få det gjort med de folk, jeg sender dem til."

Før de bruger for meget tid med en långiver, kan potentielle låntagere stille et par screeningsspørgsmål for at afgøre, om de har viljen og knowhow til at håndtere deres ansøgning.

Spørg, hvordan långiveren kvalificerer pensionsindkomst, og hvordan de beregner kvalificerende indkomst fra aktiver, sagde Fleming.