Du har besluttet at flytte hjemmefra … fast ejendom, du har ejet i flere år. Din første tanke er at sælge den. Men efter en kommentar fra en ven, et tip fra din ejendomsmægler eller flere måneder på markedet med en lille bid, begynder du at tænke over:Måske skulle du beholde dit hjem og leje det ud i stedet for at sælge det.

Fast ejendom kan ses som en fremragende langsigtet investering, så hvorfor ikke få nogle lejere til at betale resten af ​​dit realkreditlån af? Herefter vil du have et aktiv, der genererer passiv indkomst for livet.

At blive udlejer er ikke så enkelt, men det kan være en levedygtig mulighed, forudsat at du tænker din individuelle situation og ressourcer igennem.

Giver det mening?

Først skal du overveje, hvorfor det kan give mening at beholde dit gamle hjem som lejebolig.

1. Det er en overkommelig måde at komme ind på lejemarkedet på.

Når du ikke har brug for egenkapitalen i dit eksisterende hjem for at købe dit nye hjem, kan det være en god mulighed at konvertere din fast ejendom til en udlejningsejendom.

”Hvis du går ud og køber lejebolig, skal du typisk have 20 procent i udbetaling. Dit nuværende hjem kan konverteres uden midler og uden ændring i dit realkreditlån,” sagde Trina Larson, en statsautoriseret revisor og en ejendomsmægler hos Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty i Bethesda, Maryland.

Renter på lån til erhvervelse af investeringsejendomme er typisk højere end renter på lån til en privat bolig, så hvis du har en favorabel rente på dit nuværende realkreditlån, kan det være fornuftigt at beholde det.

2. Du ønsker ikke at tage tab på dit boligsalg.

Hvis dit hjems ejendomsmarkedsværdi er faldet, siden du købte det, og salg af det ville resultere i et tab, vil du måske beholde det, fordi det kan stige i værdi, mens du betaler ned på realkreditlånet i din besiddelsesperiode, sagde Larson.

Kombinationen af ​​mere egenkapital og forhåbentlig øget ejendomsmarkedsværdi vil give dig mulighed for at sælge din bolig for en gevinst senere - eller fortsætte med at leje den ud, hvis du nyder at være udlejer.

"På lang sigt er priserne steget i de fleste områder," sagde Larson. "Selv hvis der er lille eller ingen stigning, vil du have egenkapital, fordi realkreditsaldoen falder, og du bruger dine lejeres penge til at få det til at ske."

3. Lejen i dit område er høj.

Når markedslejen - hvad du kan tjene på at leje dit hjem - overstiger din månedlige afdrag på realkreditlån, kan det være fornuftigt at leje dit gamle hjem. Tjek husleje i dit område med ejendomswebsteder som Zillow, Rent.com og HotPads. Du vil gerne komme ud i forvejen eller i det mindste bryde selv efter at have betalt alle de andre udgifter forbundet med at eje boligen og leje den ud.

Hvad du skal vide, når du går ind

Hvis en eller flere af disse årsager gælder for din situation, så overvej, hvad eksperterne siger, at nybegyndere udlejere bør vide, før de oplyser deres tidligere hjem som lejemål...

1. Du skal have en forretningstankegang.

"Det vigtigste spørgsmål, som enhver bør stille for at afgøre, om de skal sælge deres hjem eller omdanne det til en lejeejendom er:Er jeg klar til at blive administrerende direktør for min egen lille virksomhed?" sagde Thomas Miller, en ejendomsmægler hos Keller Williams Capital Properties i Washington, D.C. Han tilføjede, at boligejere også burde spørge sig selv:"Er jeg klar til at tage fuldt ejerskab over alle ting relateret til rentabilitet, herunder strategi, omkostningsstyring, kunderelationer, drift, og økonomisk planlægning? Er jeg virkelig klar til at behandle dette som en forretning og ikke en sjov hobby?”

De fleste mennesker, der springer ud i at være udlejer, gør det uden at tænke disse spørgsmål igennem, sagde Miller, og det er muligt at komme ind over hovedet og tabe en masse penge, hvis du ikke behandler det som en forretning og fokuserer på profit. Som minimum skal du forstå grundlæggende begreber inden for økonomi såsom indtægter og udgifter, hvordan man laver en økonomisk prognose, hvordan man holder styr på udgifter, hvad markedsrenten for husleje er i dit område, og hvordan man laver et budget. Du skal også have fremragende interpersonelle og kundeservicefærdigheder.

2. Leje minus realkreditlån er ikke lig med fortjeneste.

Regnestykket for at tjene penge ved at udleje dit gamle hjem er måske ikke så simpelt, som du tror.

"Folk begår den fejl at tro, at de penge, de vil tjene, er den husleje, de modtager minus afdrag på realkreditlån," sagde ejendomsinvestor Mark Ferguson, der ejer 16 lejeejendomme og skriver for ejendomsbloggen Invest Four More. ”Der vil dog være vedligeholdelses- og tomgangsudgifter, når man lejer en bolig, der kan udgøre 10 til 20 procent af huslejen. At tabe penge hver måned på et lejemål kan være en meget stressende proces, især hvis grunden til, at du ikke sælger, er fordi du ikke har penge til at tage et tab på ejendommen.”

Vedligeholdelsesudgifter inkluderer alt, hvad du skal betale som boligejer, men du skal muligvis gøre ting som at male væggene og udskifte tæppet oftere på grund af det ekstra slid, som lejere ofte forårsager sammenlignet med boligejere. Du skal bruge en udlejers forsikring, som kan koste 25 procent mere end en almindelig husejerpolitik.

"Nogle investorer ser fremtidig værdistigning som en del af det samlede afkast og har ikke noget imod at tabe en lille mængde penge på månedsbasis, hvis de tror, ​​de kan gøre det op på et hurtigt stigende marked, men det er risikabelt," sagde Tom Hume , en 23-årig veteranmægler hos The Hume Group i det nordlige Tacoma, Washington. "Markederne går ned."

Hvis dit hus allerede er betalt, kan du dog tjene et overskud hver måned på ubestemt tid. En anden mulighed er at udnytte din investering ved at refinansiere den og bruge de ekstra penge til at købe flere huse til at leje ud og betale ned i tide, sagde Hume.

3. Ledelse koster tid og/eller penge.

"Hvis du aldrig har været udlejer, vil du enten hyre en ejendomsadministrator eller lære, hvordan du markedsfører et lejemål, screener lejere, og hvor du kan få leasingpapirer," sagde Hume. Det er meget muligt at undersøge, hvordan man er udlejer, eller du kan hyre en ejendomsadministrator for et gebyr på omkring 10 procent af din brutto lejeindtægt. Hume rådede til at gå rundt, fordi nogle ejendomsadministratorer vil opkræve yderligere 10 procent af det første års husleje bare for at placere lejeren.

Ledelsesopgaver består i at bestemme, hvor meget husleje der skal opkræves, opkræve husleje, indsamle og refundere sikkerhedsdepositum, finde og screene lejere, administrere lejekontrakter, føre regnskab, smide dårlige lejere ud og håndtere klager, reparationer og nødsituationer.

Miller sagde, at det er vigtigt at have en god følelse af selvbevidsthed med hensyn til, hvilke opgaver du føler dig tryg ved at håndtere, og som bør uddelegeres til fagfolk.

4. Du skal være i stand til at kvalificere dig til to realkreditlån.

Forudsat at dit gamle hjem ikke er betalt fuldt ud, og at du ikke har råd til at betale kontant for dit nye hjem, skal du kvalificere dig til to realkreditlån for at få din lejeplan til at fungere.

Långivere må ikke tælle huslejen fra dit tidligere hjem som indtægt, før du har etableret en track record, sagde Hume.

Selvom långivere tæller din lejeindtægt, kan de kun tælle 75 procent af den for at tage højde for ledige stillinger, sagde Larson, hvilket kan skade din evne til at kvalificere dig til et realkreditlån i dit nye hjem.

5. Vælg dine lejere med omhu, men planlæg for slitage uanset.

Som udlejer bliver du nødt til at komme op i de lokale lover om retfærdig bolig for at sikre, at du ikke overtræder nogen regler i forbindelse med annoncering eller screening af lejere. Før du accepterer en potentiel lejer, bør du foretage et kredittjek, kontrollere deres bankkontosaldi, tale med deres arbejdsgiver og tale med deres tidligere udlejer. Du bør også lære din lokale fraflytningslovgivning at se, hvor svært det ville være at håndtere et worst-case scenarie, og om det er noget, du tror, ​​du kunne klare.

Larson tilbød adskillige strategier til at minimere slid og ælde samt de dermed forbundne omkostninger:

• Gør en gennemgang med lejeren, inden lejemålet begynder, og dokumenter alle problemer.
• Samle et passende depositum på forhånd. Det beløb, du kan opkræve, er begrænset af din stat eller kommune samt af, hvad folk er villige til at betale. To måneders husleje er mere, end de fleste lejere vil betale, men 1,5 måneds husleje dækker skader og beskytter dig, hvis lejeren flytter uden at betale den endelige husleje. Jo højere depositum er, jo mere incitament har lejeren til at tage sig af ejendommen.
• Tjek din ejendom med jævne mellemrum. Larson sagde, at hun engang talte med en kvinde, der lejede ud til universitetsstuderende. Ved at tjekke enhederne en gang om måneden og bede eleverne om at betale med det samme for reparationer og skader, undgik hun at få skader, der oversteg deres indskud.

Bundlinjen

At beslutte sig for at udleje dit gamle hjem for ekstra indkomst eller for at undgå at sælge med tab kan være et godt valg, der hjælper dig med at opbygge rigdom. Det kan også være en stor fejl, hvis du ikke forstår, at det at være udlejer kræver en særlig færdighed og et engagement i din tid og/eller penge. Du skal også forstå det fulde omfang af udgifter, der vil tære på dit potentielle overskud og beregne, om din lejeindsats sandsynligvis vil betale sig. For nogle kan det faktisk være tilrådeligt at konsultere en finansiel professionel, før du tager udlejer springet.