I betragtning af, at vi sidder i det 10. år med den længste økonomiske ekspansion i amerikansk historie, er det ikke overraskende, at vi er underlagt daglig diskurs mellem dem, der tror, vi stadig har plads til at vokse, og dem, der frygter, at en sammentrækning er nært forestående.
Kommerciel fast ejendom (CRE) lever og dør med økonomiske cyklusser, så mange investorer føler, at de ikke er i stand til at springe ind i CRE, medmindre de har en perle på, hvor markedet er på vej hen på kort sigt.
Denne opgave er endnu mere udfordrende på grund af den konstante snak, der kommer fra industriinsidere, administrerende direktører, finansanalytikere og enhver, der har noget at sige om ejendomsmarkederne. Ofte vil markedsledere indtage diametralt modsatte positioner. Som individuel investor kan det være svært at forstå, hvad de ser, som du ikke kan.
Vi lever i en informationstid, men adgang til information er ikke nok. Du skal være i stand til at mine denne information til indsigt for at skabe bedre afkast. I dag hjælper vi dig med at finde ud af, hvordan du investerer i CRE ved at vise dig, hvordan du får mening i to modsatrettede synspunkter i investering i kommerciel ejendomsmægler i den sene cyklus. Vi vil også fremhæve nogle få ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er), som du kan bruge til vækst og udbytte.
Multifamilie REIT'er – som på trods af deres fokus betragtes som erhvervsejendomme, ikke boliger – deler en branche, men ikke nødvendigvis de samme mål eller strategier.
Michael J. Schall, den nuværende administrerende direktør og præsident for Essex, går ind for en fortsat afhængighed af flerfamiliehuse på udbudsbegrænsede vestkystmarkeder på trods af høje værdiansættelser og et barskt lovgivningsmæssigt klima. Det er især tilfældet i Tier 1-byer som San Francisco og Los Angeles, hvor arealanvendelsesregler og lejerbeskyttelse er nogle af de strengeste i landet.
Eric Bolton, Jr., præsident, formand og administrerende direktør for Mid-America Apartment Communities (MAA, $134,93), tager en anden tilgang. I stedet for at fokusere på Tier 1-byer i avancerede markeder, søger Mid-America til områder med lavere leveomkostninger i regionerne sydøst, sydvest og Midt-Atlanterhavet. Disse regioner har en tendens til at have lavere anskaffelsesomkostninger, tilbyder mere gunstige forretningsklimaer og har mest plads til at vokse i det lange løb.
Begge virksomheder satser stort på fremtiden for det amerikanske flerfamiliehusmarked, og den fremtid forbliver gunstig i det mindste ind i 2020, som Bolton bemærkede i dette Nareit-interview.
"Vi er alle nødt til at omkalibrere vores tankegang lidt efter de historisk stærke tendenser fra de sidste par år, men generelt synes jeg, at lejlighedsbranchen forbliver i rigtig god form," siger han. "Demografi, sociale tendenser, ansættelsesforhold og et rimeligt nyt udbud giver alt sammen betingelser for lejlighedsudlejning, der vil understøtte en stabil huslejevækst."
Imidlertid har begge REIT'er meget forskellige tilgange til at nå langsigtet vækst. ESS (udbytte:2,5%) satser stort på vestkystens fortsatte økonomiske dominans, mens MAA (udbytte:3,0%) planlægger at vokse gennem billigere, men flere opkøb i hjertet og andre steder.
At vælge det rigtige marked at investere i virker som en uoverkommelig udfordring, men der er gennemprøvede målinger, som investorer kan bruge til at vurdere flerfamiliemarkedet i et givet geografisk område.
De to nøgleindikatorer, du vil holde øje med, er beskæftigelse og befolkningstilvækst. Årsagen er enkel:Hvis folk ikke kan finde job, vil de ikke have råd til bolig. Den samme idé virker for befolkningstilvæksten:Jo færre mennesker, du har, der konkurrerer om lejlighedsplads, jo højere ledige stillinger bliver der. Desuden skal markeder i områder med et faldende indbyggertal bruge mere på at fastholde lejere og markedsføring til nye lejere.
Bare husk:Selvom disse to indikatorer er solide, skal investorerne stadig gå dybere for at finde den sande tilstand af et marked. For ansættelse skal du stille dig selv spørgsmål som:
Alle disse spørgsmål skal besvares for at bestemme et markeds langsigtede sundhed. Markeder, der er afhængige af en eller to kilder til beskæftigelse, såsom en større fabrik eller en militærpost, har tendens til at være mere ustabile end de områder med et mere forskelligartet beskæftigelsesgrundlag.
Tilbage til Essex Property Trust:ESS fokuserer udelukkende på flerfamilieejendomme i byer på vestkysten med stærk vækst i beskæftigelsen, positive demografiske tendenser og en lang række efterspørgselsfaktorer.
"Essex ser ud til at investere i markeder med den største langsigtede huslejevækst," sagde Essex CEO Michael Schall til MultiHousingNews. "Hvert år ser vores forskergruppe mere bredt på boligudbuds-/efterspørgselsdynamikken for mange store amerikanske metroer, i det væsentlige for løbende at udfordre vores markedsudvælgelseskriterier og porteføljeallokeringer. På dette tidspunkt er den vedvarende boligmangel, dyre boligalternativer og de enestående vækst i teknologiindustrien fortsætter med at bekræfte vores vestkystfodaftryk."
Fundrises West Coast eREIT (en offentlig, men ikke-handlet REIT) er en anden mulighed, der følger en lignende strategisk plan.
Kommerciel fast ejendom giver investorer et stabilt cash flow, værdiforøgelse og betydelige skattefordele sammenlignet med andre populære aktivklasser.
CRE kan også hjælpe med at beskytte investorporteføljer mod volatilitet i traditionelle aktier. Den kontracykliske karakter af fast ejendom – og i særdeleshed multifamilie – gør det muligt for investorer at sikre sig mod fald på aktiemarkedet. Selv under et større boligkrak, som det i 2008, bibeholdt flerfamiliesaktiver i mange dele af landet det samme niveau eller reducerede tomgangen, primært på grund af øget efterspørgsel efter lejeboliger, da folk mistede deres hjem på grund af tvangsauktion eller økonomiske forhold.
På lang sigt er værdien af fast ejendom i USA – inklusive kommercielle bygninger – altid steget. Undersøgelser har vist, at mens aktiemarkedet og passive ejendomsinvesteringer når samme vækstniveau, har forvaltede ejendomsaktiver (såsom REIT'er) en tendens til at klare sig lidt bedre end aktiemarkedet i langsigtet vækst.
De skattemæssige fordele ved CRE-aktiver har ofte betydelige positive effekter på investorporteføljer. Programmer såsom Opportunity Zones og regulativer såsom 1031 Exchanges giver mulighed for geninvestering af kapital, som ellers ville være blevet betalt til IRS. Evnen til at geninvestere denne kapital hjælper kyndige investorer med at generere højere afkast sammenlignet med investeringer uden en skatteudskydelsesperiode.
Et eksempel på en offentlig REIT, der har til formål at generere afkast via mulighedszoner, er Belpointes OZ REIT (BELP, $100,10). Det er dog værd at bemærke, at selvom det er en pioner på området, handles det "over-the-counter" på et meget tyndt volumen på et par tusinde aktier om dagen. Adoption, hvis den kommer, vil tage tid, og dette er bestemt en leg for mere aggressiv smag.
I det private rum, SkyBridge Opportunity Zone REIT forsøger en lignende strategi. Skybridges administrerende direktør Anthony Scaramucci forklarede Bloomberg, hvorfor hans firma kommer ind i OZ-området:
"Der er 8.700 mulighedszoner i hele USA, og vi ønskede at tilbyde vores kunder en diversificeret portefølje på tværs af en hel del af dette marked; vi ønskede at være i stand til at levere indtægter i løbet af de 10 år, som vi udvikler og modner ejendomme, hvilket vil være pengestrømme; og så likviditetsaspektet, hvor vi ved udgangen af år seks vil være i stand til at offentliggøre REIT, og folk kan træffe en beslutning, om de vil blive og/eller sælge deres aktier."
I mange tilfælde føler investorer, at de kan skabe løbsk fortjeneste ved at time markedet.
Der er dog ikke lovet noget, og intet resultat er sikkert. For eksempel er vi i øjeblikket midt i et 10-årigt tyreløb, der ville have været utænkeligt for et årti siden, under den store recessions højdepunkt. På trods af nogle negative indikatorer, såsom den omvendte rentekurve, der blinkede et par gange i løbet af 2019, peger mange andre positive indikatorer (såsom jobvækst og forbrugertillid) på fortsat økonomisk vækst.
Mange investorer, der ventede på sidelinjen i år 7 eller år 8, sparker sig selv for mistime. Deres falske tro på, at markedet var forsinket til en korrektion, førte til en situation, hvor de haltede investorer, der trak aftrækkeren på investeringer uanset historiske tendenser.
Den slags timing er ikke nyttig. Men at vide, hvor du er i ejendomscyklussen, kan hjælpe dig med at finde profitable muligheder og undgå tab. Et fokus på markedets fundamentale faktorer og iboende værdi er en meget større faktor i din langsigtede succes end timing. Det er også meget nemmere at studere de underliggende fundamentals for en investering end at bestemme præcist hvornår og hvordan markedet vil gå ind i recession.
"Investering er mere en øvelse i at svinge et bredsværd end at bruge en kirurgisk skalpel," siger Charles Sizemore, rektor for Sizemore Capital. "Du behøver ikke at time tingene perfekt, så længe du får en rimelig pris og, i tilfælde af indkomstproducerende ejendomme eller REIT'er, får et konkurrencedygtigt udbytte. Du bør måske altid have lidt tørt pulver i orden. at drage fordel af eventuelle større tilbagetrækninger. Men hvis tallene ser gode ud, skal du ikke være bange for at sætte din kapital i arbejde." Han peger også på, at huslejen har en tendens til at stige over tid, og lejemålene har ofte indbyggede lejerulletrapper. Så i tilfælde af børsnoterede REIT'er, betyder denne konstante stigning i lejeindtægter sig til støt stigende udbytte.
Overvej Ejendomsindkomst (O, $76,89), hvilket formentlig er den mest "obligationslignende" af enhver handlet aktie-REIT. Realty Income tilbyder et anstændigt løbende udbytte på 3,6 %, og det har hævet denne udbetaling med en sammensat årlig rente på 4,6 %, siden den blev børsnoteret i 1994.
Udefra kan det være gådefuldt at se to administrerende direktører med samme baggrund og afstamning, der går ind for meget forskellige tilgange på de kommercielle ejendomsmarkeder.
For eksempel, når det kommer til REIT'er, udkæmpes der en ideologisk kamp mellem fortalere for kapitalrejsninger med store penge, og dem, der mener, at disse midler er for besværlige til at generere optimale afkast. Meningsforskellen bunder i det faktum, at nogle ledere mener, at omhyggeligt anvendte "smarte penge" vil generere højere afkast sammenlignet med store fonde, der bruger deres betydelige kapital og position på markedet til at fremtvinge afkast i stedet for at vælge og vælge de allerbedste. muligheder.
Disse forskellige overbevisningssystemer får individuelle administrerende direktører til at "styre skibet" i vildt forskellige retninger, men med det samme mål:at maksimere afkastet. En større virksomhed kan forsøge at sætte et bestemt ejendomsmarked i hjørne for at drive økonomisk udvikling, mens en mindre, mere adræt virksomhed kan vælge og vrage individuelle muligheder i områder med høj vækst i hele landet.
På markederne er intet garanteret, så det burde ikke komme som nogen overraskelse, at selv de mest vidende og dygtige ledere kan have forskellige holdninger til, hvordan man genererer det bedste afkast til investorer fra CRE.
Som et eksempel på en vellykket "small ball"-tilgang kan du overveje tilfældet STORE Capital (STOR, $38,31), hvilket giver 3,7%. STORE har med succes bygget en portefølje af mere end 2.400 ejendomme sammensat af alt fra tandlægekontorer til autobutikker. Et godt aspekt ved denne strategi er, at problemer i en enkelt ejendom ikke vil hæve porteføljen. Det er også værd at nævne, at STOREs portefølje med sit fokus på servicevirksomheder er omtrent så tæt på "Amazon-sikker", som du kan komme.
Oversvømmelsesomkostninger i flere stater Kommerciel fast ejendom er sat til at stige
7 gyldne regler for investering og avanceret ejendomsplanlægning
Spænd dine sikkerhedsseler:Erhvervsejendomme tager et fly til kvalitet
At give eller ikke at give
Investeret i erhvervsejendomme under COVID-19? 5 nøglespørgsmål besvaret