Jeg blev inviteret som paneldeltager ved det nylige REITs Symposium, og et af spørgsmålene, der holdt fast i mig, handlede om fremtiden for kontorlokaler i Singapore.
Før var jeg mere bearish på kontorlokaler, da fænomenet arbejde hjemmefra (WFH) udfordrer begrebet kontorarbejde. Jeg delte denne bearishness under FB Live med SGX, hvor jeg også erklærede, at jeg var bullish på detailmarkedet.
De seneste nyheder om kinesiske virksomheder, der opretter hovedkvarteret i Asien og Stillehavsområdet i Singapore, giver mig dog en anden tanke om situationen med kontorlokaler i Singapore. (Kredit til Jonathan, medpanelmedlem ved REIT Symposium og direktør, forskning ved UOB Kay Hian)
"Kontor"-sektoren dækker en bred genre af ejendomme. I dette indlæg vil jeg fokusere på Grade A-kontorer i Singapore .
Lejere af Grade A-kontor er normalt multinationale virksomheder (MNC'er), hvor hovedparten er i finanssektoren. Denne afgrænsning er særlig vigtig, fordi kontorsituationen for de små, mellemstore virksomheder (SMV'er) i Singapore kan variere. Og efterspørgslen efter Grade A-kontorer i Singapore kontra udlandet kan variere.
Derfor ville klasse A-kontoranalysen være mere relevant for følgende kontor REIT'er:
På grund af den seneste tids bias har vi en tendens til at lægge større vægt på de seneste begivenheder og observationer og ekstrapolere det i fremtiden –Jeg er også skyldig i dette .
Dette gælder især i dag. Hvis vi ser på embedstilstanden nu, ser de ud til at være tomme eller sparsomt besat. Sammenholdt med observationer, der:
Det er let at antage, at dette vil være den 'nye normal' fremover.
Selvom det kan være rigtigt, at efterspørgslen efter kontorlokaler ville falde, vil begrebet kontor ikke være forældet. Der vil altid være behov for "noget" kontorlokaler, uanset de forskellige virksomheders anvendelsesgrad for fjernarbejde.
For det første vil en lovlig virksomhed stadig kræve en lokal kontoradresse, især i tilfælde af MNC'er.
For det andet forbliver ansigt-til-ansigt møder væsentlige, især for følsomme begivenheder såsom interviews, præstationsanmeldelser eller samarbejdssessioner som brainstorming eller strategisk gennemgang.
For det tredje vil der altid være en gruppe medarbejdere, som kræver et befordrende kontor for at arbejde produktivt. For eksempel forældre, der skal væk fra deres børn, funktionærer, der bor i tætte husholdninger osv.
Derfor er kontoret kommet for at blive. Den eneste ændring er, at efterspørgslen sandsynligvis vil falde, og kontoret kan blive redesignet til møder og hot desking.
Jeg troede også, at decentralisering og multi-placering af kontorer også er sandsynligt. Da arbejdsmiljøet udvikler sig i retning af at blive mere fleksibelt, kan en virksomhed vælge at leje mindre kontorer flere steder. Dette ville give virksomhederne mulighed for at spare penge, da leje i udkantsregionerne ville være lavere end i den centrale centrale region. Og tillad dets medarbejdere at vælge et kontor i nærheden, der vil minimere rejser.
Jeg skrev tidligere om Singapores strategi i betragtning af hendes unikke størrelse og geografi. Vi er nødt til at tiltrække multinationale selskaber til at etablere sig her, så vores regering kan opkræve skatter. Du ville bemærke vores regerings indsats for at opnå dette, hvis du observerede nøje – vi byggede et Singapore med god sikkerhed, troværdig regeringsførelse, god infrastruktur, uddannet arbejdsstyrke, et sekulært moderne samfund og neutralitet i udenrigsanliggender.
Disse er meget attraktive egenskaber for udenlandske virksomheder at vælge en placering til deres Asien-Stillehavs-hovedkvarter.
I de senere år har vi haft:
Derudover er her dem, der har eksisteret længere:
I eksemplerne ovenfor har jeg fokuseret på tech-virksomhederne, fordi de ville drive økonomien inden for en overskuelig fremtid. Tech er også en sektor, hvor USA og Kina i øjeblikket kæmper om overherredømmet. Og vigtigst af alt, de forventes at have givet den største vækst i efterspørgslen efter kontorlokaler i Singapore.
Selvom vi er vant til at se amerikanske multinationale selskaber i Singapore, kommer de kinesiske teknologivirksomheder også ind. Vi kan drage fordel af begge dele, fordi vi fremstår neutrale ved ikke at tage parti og det er en fordelagtig stilling, så længe vi tråder omhyggeligt.
Her er nogle højprofilerede kinesiske virksomheder på vej ind i Singapore snart:
Grad A-kontorer har altid været lejet af finansielle institutioner. Dette er ikke overraskende, i betragtning af at Singapore er et finansielt knudepunkt, og at finanssektoren var dominerende før teknologiens fremkomst.
Teknikvirksomheder har vist deres værdi for samfundet, især under nedlukningen, og de forventes at vokse i det kommende årti. Vi kan snart se en stigning i Tech-lejere til Grade A-kontorer. Det kunne være et tilfælde, hvor de blot absorberer den kontorejendom, der er fraflyttet af andre.
Nyt kontorudbud har været moderat siden 2018, og stigningen forventes først i 2022 (se diagrammet nedenfor).
Ledigheden har været faldende de seneste 3 år, hvilket tyder på, at efterspørgslen efter kontorlokaler er vokset hurtigere end udbuddet. Når det er sagt, er denne tendens baseret på historiske data, vi er ikke sikre på, hvordan den vil udvikle sig i fremtiden.
Colliers International forventer en stigning i ledige stillinger i løbet af de næste to år.
Stigningen i udbuddet i 2022 ville skyldes introduktionen af 1,9 millioner kvadratmeter kontorlokaler bidraget fra Guoco Midtown og Central Boulevard Towers. Ellers har udbuddet været moderat og stabilt i de øvrige år. Selvom udbuddet er kendt, men efterspørgslen forbliver en ukendt.
Jeg kiggede kontorets REITs præsentationer igennem, og de fleste af dem har rapporteret lavere belægningsprocenter i 2Q2020, lige midt i Covid-19-påvirkningen.
Det kan betyde, at en god del lejere har besluttet ikke at forny de lejemål, der udløb under pandemien. Hvis det er holdningen hos resten af lejerne, kan vi se højere ledige stillinger, da lejekontrakter udløber i fremtiden.
Umiddelbart ser situationen sund ud i betragtning af, at belægningsprocenten holdes på et sundt niveau på over 90 %. Vi skal dog forstå, at udlejerne i dag er beskyttet af løbende lejekontrakter. Vi ved ikke, hvad fornyelsesraten ville være, når flere lejemål udløber.
Senest har Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U) rapporteret et fald i belægningsprocenten til et 7-årigt lavpunkt i 2Q2020:
Suntec City Office oplevede deres belægningsprocent faldet til 98,1 %, den laveste i de seneste 2 år.
OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) oplevede et kraftigt fald i sin belægningsprocent i 2Q2020, specifikt for One Raffles Place og OUE Downtown. Begge er under den gennemsnitlige belægningsprocent for Singapore Core CBD-kontorer (se diagrammet nedenfor). OUE Bayfront var dog robust og bevarede sin 100 % belægning.
WFH vil uundgåeligt påvirke efterspørgslen efter kontorlokaler.
Men det vil ikke helt fjerne behovet for en fysisk kontorplads. Det er bare mere udtalt i denne periode, hvor virksomheder rådes til ikke at arbejde unødigt på kontoret. Når vi gik ind i fase 3, ville kontorer gradvist blive brugt hyppigere.
Når det er sagt, er det usikkert, om virksomhederne ville reducere kontorarealerne for at tilgodese fleksible arbejdsordninger permanent eller vælge at flytte deres kontorsted længere fra bymidten for at spare omkostninger. Disse kan være langsigtede tendenser, der kan påvirke de centrale CBD-kontorlejepriser.
En anden grund til bekymring er det seneste fald i belægningsprocenten. Jeg er ikke sikker på, om denne tendens vil være vedvarende i fremtidige fornyelser, eller om det værste allerede er bag os.
Endelig vil kontoret klare sig godt, så længe Singapore forbliver som et attraktivt regionalt hovedkvarter for MNC'er.
At satse på kontor-REIT'er er beslægtet med at satse på Singapores regerings evne til at forblive neutral i udenrigsanliggender og samtidig levere en god infrastruktur, en uddannet arbejdsstyrke og sikkerhed. Hvis du er sikker på vores evne til at gøre det, kan du overveje at satse på Singapore kontor REIT'er på lang sigt.