Refinansiering af et hjem kan være et glimrende økonomisk skridt. Hvis du kan refinansiere dit realkreditlån til en lavere rente, kan du spare hundredvis af dollars hver måned på din betaling. Refinansiering er dog ikke nødvendigvis en god beslutning, hvis du planlægger at sælge dit hjem i den nærmeste fremtid.
Det er måske ikke muligt at sælge et hus umiddelbart efter refinansiering på grund af bankens ejerbelægningskrav. Der er normalt ikke en formel regel i realkreditaftaler, der forbyder salg efter en refinansiering. Men långivere spørger altid låntagere, om de har til hensigt at bruge huset som deres "primære bolig". Det kan være vildledende eller endda svigagtigt at markere "ja" hvis du planlægger at sælge huset umiddelbart efter refinansiering.
Hvis du planlægger at blive i huset i mindst 12 måneder efter refinansiering, får du ingen problemer. Hvis du måske sælger tidligere end det, bør du dog give din bank besked om dine hensigter bare for at spille det sikkert.
At fejlagtigt fortælle en långiver, at du planlægger at gøre et hjem til din primære bolig, er en form for svig med realkreditlån.
På grund af omkostningerne til point og andre lukkegebyrer koster de fleste refinansieringsoperationer mellem 3 og 6 procent af låneværdien , ifølge Bankrate. Hvis du refinansierer f.eks. $150.000 af gæld på dit nuværende realkreditlån, kan du forvente, at det koster dig mellem $4.500 og $7.500. De høje forhåndsomkostninger ved refinansiering gør praksis ulogisk, hvis du planlægger at sælge boligen kort efter refi, fordi disse omkostninger vil ophæve besparelserne ved den lavere rente.
For at finde ud af, om refinansiering af et hjem, du måske sælger i den nærmeste fremtid, er refi-omkostningerne værd, skal du beregne break-even-punktet - det antal måneder, du skal bo i hjemmet for at spare penge nok på din månedlige betaling at udvaske omkostningerne ved lånet. For at finde dette tal skal du dele blot de samlede omkostninger ved refinansieringen med den månedlige besparelse på din betaling. For eksempel, hvis du refinansierer et lån på 150.000 USD til en pris på 4.500 USD, og du sparer 300 USD om måneden på din betaling, vil du dividere 4.500 USD med 300 USD for i alt 15. Det betyder, at du skal blive i huset mindst 15 måneder for at få dækket omkostningerne ved lånet.
Denne break-even beregning er dog et liberalt skøn. På grund af inflation er fremtidige penge mindre værd end nuværende penge, og dine månedlige betalinger vil hurtigere opbygge egenkapital i dit hjem til en lavere rente. Dit faktiske break-even-punkt ville komme lidt før end figuren i ovenstående eksempel.