At eje et hjem formodes at være en del af den amerikanske drøm, men købsprocessen kan til tider virke mere som et mareridt. Da min mand og jeg forberedte os på at købe vores første hjem sidste år, var jeg chokeret over, hvor lidt jeg vidste om det, og hvor få endelige svar jeg kunne finde online. Mens jeg studsede gennem processen og lærte i farten, udviklede jeg en ny forståelse af ordsproget:"Du ved ikke, hvad du ikke ved."
Før jeg startede processen, undersøgte jeg omhyggeligt - eller jeg prøvede i det mindste. Jeg undersøgte traditionelle og Federal Housing Authority (FHA)-støttede realkreditlån, og fandt ud af udbetalingsbeløbet og minimumskreditscore, vi skulle bruge for hvert program.
Min mand og jeg sørgede for, at vores kreditscore var over 580, minimum for FHA-programmet, som vi håbede at bruge. Vi betalte ned på kreditkort for at gøre vores gæld i forhold til indkomst mere attraktiv for långivere. Så snart vi opfyldte minimumskravene, lavede vi en aftale med banken – og vi var dybt skuffede.
Først lærte vi, at mange individuelle banker har deres egne krav oven i de regler, som FHA har indført. I vores tilfælde krævede det føderale program en score på 580, men banken og realkreditinstituttet, som vi talte med, krævede minimumscore på 600 og 620, hvilket kan være en væsentlig forskel, når du arbejder hårdt på at reparere kredit.
Vi har også erfaret, at forsikringsgivere ønsker at se, at dine indbetalings- og lukkeomkostninger har været på din konto i mindst to måneder, for at spore, hvor pengene er kommet fra, og for at bekræfte din fortsatte finansielle stabilitet. Dette var en hindring for en utålmodig køber som mig.
Når vi begyndte at mødes med ejendomsmæglere, spurgte de altid, om vi havde henvendt os til en långiver. Når vi mødtes med långivere, var deres første spørgsmål altid, om vi havde en ejendom i tankerne. Dette efterlod os totalt forvirrede.
Så hvad er den rigtige plan? "Potentielle boligkøbere bør altid mødes med en långiver, før de starter deres boligsøgning," siger Peter Jennings, långiver hos HarborOne Mortgage i New Hampshire, som har arbejdet i branchen i mere end 30 år. Dette hjælper dig med at beslutte, hvilket realkreditlån program der er bedst for dig. Realkreditlån stammer enten fra realkreditmæglere eller traditionelle banker. Fordi branchen er så stærkt reguleret, er det lige meget, hvem du vælger til dit realkreditlån - kvalifikationerne vil stort set være de samme, siger Jennings. Små banker tilbyder dog sandsynligvis færre muligheder for realkreditlån, mens større långivere normalt tilbyder flere.
Når du er klar til at købe en bolig, kan du styrke dit tilbud med enten en prækvalifikation eller et forhåndsgodkendelsesbrev fra din långiver. En prækvalifikation, hvor en lånerådgiver gennemgår ansøgeren for at sikre sig, at de opfylder minimumskravene, er den mest almindelige, siger Jennings. Hvis dine indkomst- og kreditkvalifikationer ligger et godt stykke over minimumsintervallet, og din ansættelseshistorie er stabil, vil mange långivere føle sig trygge ved at give et prækvalifikationsbrev. "I branchen er det kendt som en slam-dunk-låner," siger Jennings.
Men hvis din ansøgning er på nippet til at kvalificere sig på grund af kredit- eller indkomstproblemer, kan du vælge forhåndsgodkendelse. "Fakten er faktisk formelt godkendt under forudsætning af, at låntageren finder et hjem," siger Jennings. "Jeg gør disse nogle gange, når jeg ikke føler mig tryg ved at skrive under på et prækvalifikationsbrev." Selvom en forhåndsgodkendelse tager længere tid på forhånd, kan det faktisk reducere tiden mellem dit tilbud bliver accepteret og lukket, fordi meget af gennemgangen allerede er udført.
Når du ved, at du er berettiget til et realkreditlån, er det tid til at begynde at handle. Først søgte min mand og jeg på egen hånd og kontaktede agenter på ejendomme, vi var interesserede i. Men da vi først indså, at en køberagent faktisk betales af sælgeren, når en bolig sælges, uden nogen form for out-of- lommeudgifter til køber, fik vi en agent med det samme.
Det er almindeligt, at man ikke er klar over, at der ikke er nogen selvkost til en købers agent, siger Liz Murphy, en agent hos Berkshire, Hathaway, Fox and Roach Realtors i Jenkintown, Pennsylvania. "Normalt går samtalen hurtigere, når køberen indser, at de ikke betaler køberens agent," siger hun. "Boligkøbsprocessen er så skræmmende, og så tænker du:'Jeg skal også betale denne person'."
Ejendomsmæglere strømliner processen ved at finde ejendomme, der muligvis ikke er opført online, og hjælpe købere med at navigere i regler og love. Da vores købsproces blev afbrudt af uventede problemer, inklusive et problem med boligens titel, forklarede vores agent os præcis, hvad der skete, og rådgav os om, hvad vi skulle gøre.
Følelsesmæssig støtte er ikke en lille del af en købers agents job, siger Murphy. "Du vil have nogen, der kan arbejde med dig gennem op- og nedture og bære dig følelsesmæssigt gennem processen."
Når du har fundet et hjem, du kan lide, skal din agent hjælpe dig med at sammensætte et tilbud, der vil blive formaliseret i købs- og salgsaftalen, en bindende kontrakt mellem dig og sælgeren.
Overvej, hvor aggressiv du vil være i forhandlinger, og hvor konkurrencedygtigt markedet er (trods alt, indtil dit tilbud er blevet accepteret, kan sælgeren tage andre tilbud). Hvis du håber at spare kontanter, så overvej at stille en betingelse om, at sælgeren bidrager til lukkeomkostningerne - beløbet varierer afhængigt af typen af realkreditlån og udbetalingsbeløb, men kan variere fra 3 % til 9 % af salgsprisen.
Tag også stilling til, om du ønsker, at dit tilbud skal være underlagt boligbesigtigelsen, og hvilken type eftersyn. Et traditionelt huseftersyn dækker eventuelle mangler ved ejendommen, så du ved præcis, hvad du går ind til. Du kan også inkludere en skadedyrsinspektion, radontestning og en masse andre muligheder.
Jeg var forberedt på en endeløs frem og tilbage med sælgeren (måske ser jeg for meget tv), men vores forhandling var kort. Vi afgav et tilbud, sælgeren svarede, og vores agent rådede os til at vende tilbage med vores "bedste og endelige" tilbud for at fortælle sælgeren, at vi var færdige med at forhandle. De accepterede.
Dernæst kommer ventetiden. Det tager typisk omkring 35 dage, fra dit tilbud er accepteret, til du kan lukke huset, selvom det kan være længere, ifølge Neena Vlamis, præsident og medstifter af A&N Mortgage Services i Chicago. Ventetiden kan virke vilkårlig og føles frustrerende, men tingene sker hele tiden bag kulisserne.
Efter dit tilbud er accepteret, går ansøgningen ind i advokatgennemgangsperioden, siger Vlamis. Dette er, når køberen foretager due diligence ved at få en inspektion og fremsætte eventuelle anmodninger om reparationer eller lukke omkostningskreditter. "Dette er tiden til at sikre dig, at dette er den ejendom, du troede, det var," tilføjer Vlamis.
Herefter er det tid til, at køberen går i bagsædet og lader realkreditmægleren gøre deres arbejde. "Validering er den nr. 1-proces, der sker i den periode," siger Vlamis. "Det er meget vigtigt." I løbet af den tid, din ansøgning behandles, sørger långiveren for, at al den dokumentation, du har leveret, fra selvangivelser til lønsedler, er sandfærdig og nøjagtig.
Fordi realkreditbranchen er så stærkt reguleret, tager banken mange skridt for at sikre sig, at de oplysninger, den har modtaget fra køberen, er korrekte. Banken sender skatteudskrifterne til IRS for at sikre, at de stemmer overens med, hvad IRS har registreret. Det bekræfter også ansættelsesoplysninger og løn, før ansøgningen sendes til underwriting, hvor alt bekræftes igen, mere detaljeret.
Det er også her, långiver vil vurdere huset for at sikre sig, at ejendommens værdi matcher eller overstiger salgsprisen. Hvis du går med et føderalt støttet FHA-lån, skal vurderingen foretages af en FHA-certificeret vurderingsmand.
I løbet af denne tid har du sikkert flere penge på din konto, end du nogensinde har haft, men det er ekstremt vigtigt ikke at foretage økonomiske ændringer i løbet af den tid, din ansøgning behandles. Kredit og ansættelse bekræftes igen i slutningen af ansøgningsprocessen, lige før den økonomiske forpligtelse indgås, og det er afgørende, at der ikke sker større ændringer, som kan forsinke processen eller bringe dine chancer for at blive godkendt i fare. "Lad være med at skifte bank, foretage store indkøb eller skifte job," siger Vlamis. Hvis du gør det, kan du kompromittere dit gæld-til-indkomstforhold, som långivere bruger til at bestemme sandsynligheden for, at du vil være i stand til at foretage rettidig betaling. (I løbet af denne tid holdt min mand og jeg for det meste fast i fornødenhederne - betaling af regninger og indkøb af dagligvarer.)
Når alt er godkendt af banken, modtager køberne et økonomisk tilsagnsbrev. "Det vil sige, at du har 'helt klart' for din finansiering," siger Vlamis. "Alle, begynd at pakke."
Ventetiden fortsætter dog ofte - med omkring en uge mellem de økonomiske forpligtelser og din lukning. "Denne tid tillader forberedelsen af din afsluttende pakke, dig til at lave den sidste gennemgang, kassechecks, der skal bestilles, eller en overførsel organiseret til lukning af omkostninger, skødet, der skal udarbejdes osv.," siger Vlamis.
Når det endelig er tid til at lukke, vil du sandsynligvis være i stand til at trække vejret roligt. Du vil underskrive en massiv stak papirer, udveksle checks og nøgler og være på vej som ny boligejer.
ABONNER:Ej dine penge, eje dit liv. Abonner på HerMoney i dag for at få de seneste pengenyheder og tips!