Der er mange faktorer at overveje, når du shopper efter et realkreditlån til dit boligkøb – og en af ​​de vigtigste er, hvordan du håndterer dit låns rente. Dine muligheder falder i to spande, fastforrentede realkreditlån og rentetilpasningslån, som er forskellige, alt efter om renten er fastsat for lånets løbetid eller ændres over tid.

Hver lånetype har fordele og ulemper, og din beslutning om, hvilken der passer bedst til dig, afhænger af flere faktorer. Før vi dykker ned i detaljerne, her er hvordan hver enkelt lånetype defineres:

• Et fastforrentet realkreditlån har en fast rente i hele lånets løbetid (typisk 15 eller 30 år). Det er en form for afdragslån, der ligner et studielån eller privatlån, med faste månedlige betalinger.
• Et tilpasningslån (ARM) har en rente, der kan ændre sig i løbet af lånet. Det starter med en midlertidig indledende rente, der typisk er lavere end dem, der er tilgængelige på fastforrentede realkreditlån. Men når denne introduktionsperiode slutter, skifter renten til en "flydende" rente, der kan ændre sig med markedsforholdene.

Hvordan fungerer rentetilpasningslån?

Nuancerne i, hvordan og hvornår ARM-renterne justeres, varierer fra lån til lån, men når de ændrer sig, medfører de næsten altid en stigning i de månedlige betalinger. Det er vigtigt at læse din låneaftale omhyggeligt, før du underskriver, for at sikre dig, at du forstår alle detaljerne. Disse er variabler, du skal huske på, når du sammenligner rentetilpasningslån:

• Længden af ​​introduktionsperioden :Femårige introduktionsperioder på 30-årige lån er almindelige, men et-, tre- og syvårige introduktionsperioder er alle mulige.
• indekset som den variable rente er bundet til :Indekser, der almindeligvis bruges til at fastsætte ARM-renter, omfatter afkastet på et-årigt statsobligationer med konstant løbetid (CMT), Cost of Funds Indices (COFI) og London Interbank Offered Rate (LIBOR), som vil blive elimineret i 2021, men er stadig meget brugt til at indstille ARM-rater.
• margenen tilføjet til indekset for at bestemme den sats, du betaler :Avancen er en fast procentdel angivet i låneaftalen. Marginintervaller varierer for forskellige indekser (2% til 3% med LIBOR er for eksempel ret almindeligt). Jo lavere margin, jo bedre er lånevilkårene for dig, fordi selv en lille procentpoint forskel kan drastisk ændre omkostningerne i løbet af et 30-årigt realkreditlåns løbetid.
• Driftsjusteringshyppighed :Når introduktionsperioden slutter, nulstilles kursen på en ARM med regelmæssige intervaller. En gang om året er almindeligt, men to- og treårsperioder kan også bruges, og nogle ARM'er nulstilles hver sjette måned. På nulstillingsdatoen beregnes en ny kurs ved at tilføje marginen til værdien af ​​indekset på den pågældende dag; den nye sats gælder indtil næste nulstillingsdato.
• Prisgrænser :For at forhindre ekstreme stigninger i ARM-satser, begrænser ARM'er typisk det beløb, deres renter kan stige. Et periodisk loft begrænser det beløb, satsen kan stige fra en tilpasningsperiode til den næste, mens et livstidsloft begrænser det samlede beløb, satsen nogensinde kan stige i forhold til den indledende sats. Nogle ARM-låneaftaler specificerer også betalingslofter —grænser for det beløb, din månedlige betaling kan stige for hver omstillingsperiode.

Når du sammenligner boliglånstilbud, vil du ofte se en stenografi, der opsummerer rente, introduktionsperiode og rentetilpasningsfrekvens:En 3,8% 5/1 ARM, for eksempel, har en introduktionsperiode på fem år, hvorefter den nulstilles hvert år, mens en 3,75% 3/2 ARM har en tre-årig introduktionsperiode, hvorefter kursen nulstilles hvert andet år. For flere detaljer om ins og outs af ARM'er tilbyder Federal Reserve en meget grundig håndbog.

Fordele og ulemper ved rentetilpasningslån

Før du optager et rentetilpasningslån, skal du sikre dig, at du forstår både fordele og ulemper.

Lave indledende renter

En stor appel ved et rentetilpasningslån er dets lave indledende rente. ARM-introrenter er typisk lavere end satserne for konkurrerende fastforrentede lån. De lave satser kan tilbyde mere håndterbare månedlige betalinger, der kan appellere til yngre låntagere tidligt i deres karriere, som forventer, at deres indtjening følger med eller går hurtigere end satsstigningerne, når ARM's introduktionsperiode slutter.

Lave ARM-introduktionssatser er også attraktive for låntagere, der ikke planlægger at beholde deres ejendomme i mere end et par år. At sælge et hjem, før en ARMs introduktionskurs udløber, er en almindelig taktik, og mange ARM-lånsaftaler afskrækker det ved at inkludere hårde forudbetalingsbøder. Denne strategi kan naturligvis også give bagslag, hvis det lokale ejendomsmarked går i stå eller får en nedtur, hvilket gør det vanskeligt at sælge ejendommen.

Priser er uforudsigelige

Den største ulempe ved rentetilpasningslån er deres uforudsigelige karakter. Forhøjelser i månedlige betalinger hver tilpasningsperiode kan lægge stor belastning på husholdningernes budgetter. I klimaer, hvor renterne stiger støt, kan en ARM med et betalingsloft endda sætte dig i en situation kendt som negativ amortisering , hvor du foretager dine betalinger fuldt ud, men faktisk skylder flere penge hver måned. Indekser kan selvfølgelig også falde, hvilket giver en vis lettelse i form af betalingsbeløb – men ikke med hensyn til langsigtet forudsigelighed.

Kan være lettere tilgængelig for dem med dårlig kredit

Med disse risici i tankerne, kan en af ​​de største tiltrækningspunkter ved ARM'er være, at låntagere med begrænset eller dårlig kredithistorik kan have en bedre chance for at få en, end de ville have et fastforrentet lån. ARM er den mest almindelige type subprime-lån, men deres oprindelige overkommelighed og tilgængelighed gør dem også populære blandt låntagere med rimelig til god kredit.

Hvordan fungerer fastforrentede realkreditlån?

Et fastforrentet realkreditlån er den mest populære form for realkreditlån, og dens rente forbliver den samme i hele lånets løbetid. Disse lån kommer oftest på 30 år, men du kan også finde dem med løbetider på 10, 15 eller 20 år. Jo kortere løbetid, jo lavere rente - men jo højere månedlig betaling, da lånet tilbagebetales i en mere kompakt tidsramme.

Fordele og ulemper ved fastforrentede realkreditlån

Her er et par af de fordele og ulemper, du skal være opmærksom på, når du overvejer fastforrentede realkreditlån.

Forudsigelige priser

En stor fordel ved et fastforrentet realkreditlån er forudsigelighed. Når din rente er fastsat, ved du fra dag ét, hvor meget din afdrag på realkreditlån vil være hver måned. Dette er mindre risikabelt end en ARM, hvis kurs kan stige efter introduktionsperioden.

Nemmere budgettering

Sikkerheden om en ensartet rente forenkler husholdningernes budgettering, giver dig mulighed for at forudse, hvor meget realkreditrenter du vil kunne trække fra hvert år på din selvangivelse, og gør det muligt at lave langsigtet planlægning for at betale af på realkreditlånet. Du kan f.eks. beregne det beløb, du vil bruge i løbet af lånets løbetid, og derefter bestemme, hvor meget du kan forvente at spare, hvis du betaler lånet tilbage før tid.

Kan være svært at kvalificere sig til

Fastforrentede realkreditlån kan være sværere at kvalificere sig til end ARMs. Hvis din kredit er i god form, har du muligvis ingen problemer med at kvalificere dig til et fastforrentet lån. Men hvis din kredit skal forbedres, kan du finde det nemmere at kvalificere dig til en ARM, hvilket kan være mere skånsomt med kredithistorik.

Låst ind, hvis renten falder

Som alle renter stiger og falder realkreditrenterne med markedsforholdene. De amerikanske renter har været bemærkelsesværdigt lave i løbet af det seneste årti, og realkreditrenterne har stort set fulgt trop. Hvis du kan få en lav rente, når du optager dit lån, vil dette være gavnligt i det lange løb.

Men låser du et 30-årigt fastforrentet lån i en periode med høje renter, kan det blive meget dyrt. Hvis renten falder markant, kan det være muligt at refinansiere et lån med høj rente ved at optage endnu et realkreditlån til en lavere rente, men gebyrer og tjenester involveret i den proces kan koste tusindvis af dollars. Det kan være umagen værd at spare titusindvis af dollars i løbet af lånets løbetid, men det er stadig en stor udgift.

Sådan vælger du mellem et realkreditlån med justerbar rente og et fastforrentet lån

Her er et par spørgsmål, du kan stille dig selv, når du beslutter dig for, om et realkreditlån med variabel rente eller fastforrentet realkreditlån giver mest mening for dit boligkøb.

• Hvor længe har du planer om at bo i dit hjem? Som nævnt fungerer ARM'er ofte bedst for dem, der ikke planlægger at blive i hjemmet i mere end et par år, da du vil komme til at bruge noget eller hele tiden på at betale den lave introduktionssats og undgå den sandsynligvis højere sats der kommer senere. Hvis du planlægger at være i hjemmet på længere sigt, kan en fast rentesats være bedst, da den forbliver forudsigelig.
• Hvordan ser de nuværende renter ud? Når realkreditrenterne er i overkanten, kan det være dyrt at blive låst fast i et fastforrentet lån (selvom du måske kan refinansiere senere). I så fald kan risikoen for en ARM være det værd, da introduktionsrenten vil være lavere end fastforrentede lån. På den anden side, hvis realkreditrenterne i øjeblikket er lave, kan det være et godt tidspunkt at låse et fastforrentet lån ned, da fremtidige markedsændringer ikke vil påvirke dig.
• Vil du have råd til betalinger, hvis renten stiger? Skønheden ved fastforrentede realkreditlån er forudsigeligheden af ​​dine månedlige betalinger. Hvis du har et stramt budget, kan denne sikkerhed hjælpe dig med at holde styr på sporet. Mens ARMs starter med en lavere sats, kan de stige senere, hvilket ville øge din månedlige betaling. Overvej, hvor fleksibelt dit budget er (eller ikke er), og om du vil have råd til en højere afdrag på realkreditlån, hvis renten stiger.

Kend din score, før du ansøger

Mens renter på realkredit i høj grad bestemmes af markedsforholdene, spiller din kreditscore også en stor rolle. At have en god kredit øger dine chancer for at kvalificere sig til et realkreditlån og få den bedste rente. Hvis du ikke har kigget på din kreditrapport for nylig, så tjek din kredit gratis på Experian for at se, hvor du står. Du vil muligvis se en vis plads til forbedringer, som du kan arbejde hen imod, før du ansøger om et realkreditlån, uanset om det er fastforrentet eller ARM.