Piggyback lån, også kaldet kombinationslån eller 80-10-10 lån, er boliglån, der består af to separate realkreditlån. Med et piggyback-lån kan du købe en ejendom med kun 10 % i udbetaling, men undgå at betale den realkreditforsikring, der kræves, når der foretages en udbetaling på mindre end 20 % på et konventionelt realkreditlån.
Piggyback realkreditlån er ikke noget nyt, men de faldt i popularitet efter realkreditlånskrisen i slutningen af 2000'erne. På det seneste har de fået et comeback, efterhånden som boligmarkederne bliver stærkere.
Med et piggyback-lån får du et konventionelt realkreditlån - kendt som det primære lån - til 80 % af boligens værdi. Så sikrer du dig et sekundært lån fra en anden långiver, der "piggyback" på den første for at dække yderligere 10 % af boligprisen. Det sekundære lån er typisk et boliglån eller en boligkreditlinje (HELOC) – begge former for kredit, der bruger huset som sikkerhed.
Du låner stadig i alt 90 % af boligens købspris, men at reducere størrelsen af dit primære realkreditlån har visse fordele.
Der er to strategiske grunde til, at låntagere typisk søger piggyback-lån:for at undgå omkostningerne ved privat realkreditforsikring (PMI) og for at undgå behovet for et dyrt "jumbo"-pantlån i en ejendom, der er prissat væsentligt højere end andre boliger i lokalsamfundet. Her er lowdown på begge.
En låntager, der foretager en udbetaling på mindre end 20 % af boligens købspris, skal typisk betale for PMI – til en pris på mellem 0,5 % og 2 % af boligens værdi – for at beskytte långiver mod tab i tilfælde af, at låntager misligholder lånet. PMI kan fjernes, når hovedstolsbetalinger bringer låntagers egenkapital op på 20 % af boligens markedsværdi, men det kan tage 12 år eller deromkring på et 30-årigt realkreditlån med 10 % ned – og kan summere til tusindvis af dollars.
Et 10 % piggyback-lån ud over en 10 % udbetaling kan bringe en låntagers udbetaling op på 20 % og nippe PMI-kravet uden behov for flere besparelser. Rentegebyrer vil naturligvis også gælde for det sekundære lån, og til en højere rente end på det primære lån. Men det månedlige ydelsesbeløb vil være betydeligt lavere end for det primære lån, og du kan spare penge, hvis du relativt hurtigt formår at betale tilbage på piggyback-lånet. (Hvis det er et afdragslån, så sørg for, at der ikke er nogen forudbetalingsbod, der vil koste dig ekstra, hvis du betaler det af på forhånd.)
Hvis det sekundære lån er et HELOC, kan de samlede omkostninger være mindre forudsigelige. HELOC'er har ofte justerbare renter, der kan stige årligt. Med mange HELOC'er betaler du kun afdrag i de første 10 år, men nogle lader dig også betale hovedstolen. Som med et kreditkort kan du foretage betalinger af ethvert beløb hver måned og betale gælden så hurtigt (eller så langsomt), som du vælger. Hvis du relativt hurtigt kan betale hele saldoen, kan du stadig se besparelser sammenlignet med, hvad du ville bruge på PMI.
For at få en idé om muligheden for PMI-besparelser fra et piggyback-lån, lad os sige, at din kreditscore er 700, og du køber et hus på $300.000 med en 10 % ($30.000) udbetaling:
Den forskel virker måske ikke stor, men i den tid, det ville tage at kvalificere sig til PMI-fjernelse på det konventionelle lån (ca. ni et halvt år), kan piggyback-lånet spare dig for næsten 3.000 USD.
Et jumbolån er et realkreditlån til et beløb, der overstiger den "konforme lånegrænse", der gør realkreditlån berettiget til køb af Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponsorerede virksomheder, der i sidste ende køber og administrerer de fleste enfamiliehuslån i USA. det meste af USA i 2020, betyder det et lån til ethvert hus til en pris på over 510.400 USD.
Fordi långivere ikke kan sælge jumbolån til Fannie Mae eller Freddie Mac, stiller de typisk stejlere godkendelseskrav til dem, herunder højere kreditscorekrav og lavere gæld i forhold til indkomst (DTI), end de søger for konforme lån. Långivere kan også kræve udbetalinger så højt som 30 % på jumbo-pantelån.
Et piggyback-lån kan hjælpe dig med at overskride de store lånekrav, hvis du bruger det primære lån til at finansiere de første 510.400 USD af boligprisen og dække resten (minus din udbetaling) med et sekundært lån.
Mens piggyback realkreditlån igen vinder popularitet, er de på ingen måde nemme at få. Du skal sandsynligvis have en kreditscore i de meget gode (740-799) eller exceptionelle (800-850) FICO-intervaller for at kvalificere dig.
Derudover skal du ansøge og kvalificere dig til begge lån separat. (Hvis du fortæller din primære långiver, at du ønsker et piggyback-lån, kan de sandsynligvis anbefale långivere, der vil være positivt indstillet til at udstede et sekundært lån, men du skal stadig opfylde begge långiveres krav).
En separat lukning vil være påkrævet for hvert lån, med alle de udgifter, det medfører, potentielt inklusive etableringsgebyrer og omkostninger til boligvurderinger, advokatomkostninger og så videre. Det er vigtigt at kortlægge de samlede omkostninger for begge lån (Experian Mortgage Calculator kan hjælpe), når du skal afgøre, om et piggyback lån sparer dig penge sammenlignet med et jumbolån eller et traditionelt realkreditlån, der kræver PMI.
Hvis dine omstændigheder ændrer sig, og du ikke kan betale det sekundære lån tilbage så hurtigt, som du havde håbet, kan du ende med at bruge mere over tid på et piggyback-lån, end du ville på et traditionelt realkreditlån plus PMI. Og hvis du ikke er i stand til at holde trit med betalingerne på begge lån, kan du miste huset, da begge långivere kan kræve ejendommen som sikkerhed mod det, du skylder dem.
Hvis du beslutter dig for at refinansiere huset på et tidspunkt i fremtiden, kan det at have to lån på ejendommen komplicere din evne til at kvalificere dig til et nyt lån. Du skal muligvis betale det sekundære lån fuldt ud, før du kan arrangere refinansiering.
Hver långiver har sine egne specifikke krav, og kravene til forskellige lånetyper kan variere, men typiske krav til et piggyback-lån omfatter:
Mens realkreditlån er tilgængelige for låntagere med en temmelig bred vifte af kreditvurderinger, er piggyback-lån mere eksklusive. At optage to lån mod et hus på dag ét er i sagens natur mere risikabelt end at optage et enkelt lån, og långivere har en tendens til at reservere muligheden for låntagere med høj kreditscore, der afspejler stærke historier om succesfuld gældsforvaltning.
Nogle långivere vil muligvis godkende en piggyback-låneansøgning, hvis din kreditscore er i de høje 600-tallet, men du vil sandsynligvis kvalificere dig med en kreditscore på mindst 700, og en score tættere på 740 ville være mere sandsynligt at vinde godkendelse
Hvis du er interesseret i at søge et piggyback-lån og føler, at en bedre kreditscore ville hjælpe dine godkendelses-odds, kan du tage skridt i dag, der kan få din kreditscore op inden for de næste seks til 12 måneder. Sæt din bedste fod frem, og et piggyback lån kan spare dig penge på et nyt hjem.