I 2018 steg antallet af ukonventionelle realkreditlån til det højeste niveau siden realkreditnedsmeltningen i 2008. Ukonventionelle realkreditlån omfatter subprime-lån, som ydes til låntagere med plettet kredit; lån ydet til låntagere uden en W-2-formular eller andre standarddokumenter; og andre lån, der ikke opfylder standarderne fastsat af Consumer Financial Protection Bureau.
Betyder det, at vi er på vej tilbage til de dårlige gamle dage, der førte til bolignedsmeltningen? Sandsynligvis ikke, selvom hvis der er en stigning i forsinkelser, kan det signalere problemer forude, siger Guy Cecala, udgiver af Inside Mortgage Finance.
Mens antallet af ukonventionelle realkreditlån er vokset, var de stadig mindre end 3 % af udlånene i 2018, sammenlignet med 39 % i 2006, lige før boligbruden begyndte. Derudover er mange af lånene kun lidt utraditionelle, siger Cecala. For det første skal de fleste långivere ifølge loven gøre en god tro indsats for at fastslå, at en låntager har "evnen til at tilbagebetale," siger han. Og långivere, der tegner disse realkreditlån, leder normalt efter måder at udligne risikoen på. For eksempel vil de bruge en høj kreditscore og en stor udbetaling til at opveje risikoen for en høj gældskvotient, begrænset dokumentation eller et afdragsfrit lån.
De fleste af de dårlige æblelån, der bidrog til boligkrisen, er for længst væk. Lån, der resulterer i negativ amortisering - lånesaldoen vokser i stedet for krymper - er forsvundet. Afdragsfrie lån er vendt tilbage til deres traditionelle rolle som kortfristede lån til velhavende mennesker, der køber dyre boliger med en udbetaling på f.eks. 50 %, siger Cecala.
De primære årsager til, at låntagere tog ukonventionelle lån i 2018, var, at de havde begrænset eller alternativ dokumentation, de havde en gæld i forhold til indkomst over 43 %, eller de ønskede et afdragsfrit lån, ifølge CoreLogic, en finansiel data- og analyse Selskab. Låntagere, der er selvstændige eller tjener provision, kan have sværere ved at verificere deres indkomst, så långivere kan stole på kontoudtog frem for selvangivelser. At kvalificere sig med en højere gæld i forhold til indkomst er almindeligt blandt yngre låntagere, som kan have studielån, og pensionister med faste indkomster, som bruger en større del af deres indkomst på bolig.
Før realkreditnedsmeltningen blev en stor procentdel af tvivlsomme lån securitiseret og solgt til investorer. I 2018 blev der oprettet omkring 100 milliarder dollars i realkreditobligationer uden for agenturer (det vil sige realkreditlån, der ikke blev støttet af Fannie Mae, Freddie Mac, Federal Housing Administration eller Veterans Affairs). Det er det meste siden 2007, men det er stadig kun 10 % af, hvad det var under højkonjunkturen. Långivere kan være mere villige til at løsne underwriting for at slå forretningen op, især hvis det ville adskille dem fra konkurrenterne, siger Cecala. Men i værste fald vil kun en håndfuld långivere eller investorer fejle, siger han.