Et jumbolån eller jumbolån er et boliglån til et beløb, der overstiger den "konforme lånegrænse", der er fastsat for realkreditlån, der er berettiget til køb af Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponsorerede virksomheder (GSE'er), der i sidste ende køber og administrerer de fleste enfamiliehuslån i USA

Forskellen mellem jumbolån og konforme lån

For 2019, i det meste af det kontinentale USA, er den overensstemmende lånegrænse $484.350. I Alaska, Hawaii, visse amerikanske territorier og specifikke amter i de nederste 48 stater, hvor boligpriserne er usædvanligt høje, kan grænsen være så meget som $726.525 eller 150% af den nationale median. Du kan tjekke den overensstemmende lånegrænse for alle amerikanske amter på FHFA's websted.

Et realkreditlån til et beløb, der er større end den lokale grænse, betragtes som et jumbolån.

Jumbolån kommer typisk med strenge kreditkrav og en endnu mere streng gennemgang af ansøgerens økonomi end konventionelle realkreditlån.

Hvordan fungerer et jumbolån?

For at forstå, hvordan et jumbolån fungerer, er det nyttigt at forstå formålet med "konforme lån", som har en lånegrænse, der overskrides af jumbolån:Federal Housing Finance Agency (FHFA), som regulerer Fannie Mae og Freddie Mac, blev oprettet under den store depression for at sikre, at realkreditinstitutterne har tilstrækkelige kontanter til rådighed til at låne ud til amerikanere, der ønsker at købe et hjem. Til det formål giver FHFA Fannie og Freddie tilladelse til at købe lån fra banker, kreditforeninger og andre långivere, men kun hvis disse lån opfylder specifikke kriterier, der har til formål at beskytte GSE'erne mod tab, hvis låntagere undlader at tilbagebetale lånene. Et af disse kriterier er, at realkreditlånene ikke kan overstige den overensstemmelsesgrænse, som FHFA fastsætter årligt for hvert amt i USA.

Fannie Mae og Freddie Mac kombinerer batcher af konforme lån til finansielle instrumenter kaldet mortgage backed securities (MBS), som investorer køber og sælger på offentlige markeder, ligesom aktier. GSE'erne bruger provenuet fra MBS-salg til at købe og sikre endnu flere realkreditlån. Långivere bruger penge fra salg af lån til Fannie og Freddie til at tilbyde flere realkreditlån, og processen fortsætter.

Muligheden for at sælge et realkreditlån til Fannie Mae eller Freddie Mac er en slags sikkerhedsnet eller garanti for långiveren, så når de overvejer ansøgninger om jumbolån, er pengeinstitutter typisk ekstra forsigtige i deres bestræbelser på at verificere ansøgernes evne til at tilbagebetale lånet .

Kreditresultat og krav til et jumbolån

Ansøgerens vurderingsproces på jumbolån kan variere fra långiver (og ansøger), men krav ud over dem for konventionelle realkreditlån kan omfatte:

• Højere kreditscore. Mange långivere kræver en FICO ^® Score ^☉ på 720 eller bedre for mange jumbolån, og vil typisk ikke acceptere en score lavere end 660, hvorimod långivere kan acceptere scorer så lave som 600 for at overholde realkreditlån.
• Større udbetalinger. Mens långivere kan godkende konventionelle realkreditlån med udbetalinger så lave som 5 % med inklusion af privat realkreditforsikring (PMI), kræver jumbolåneudstedere typisk udbetalinger på 20 % eller endda så høje som 30 %. Udbetalinger på mere end 20 % udelukker behovet for PMI, men i det sjældne tilfælde, hvor en långiver accepterer en udbetaling på mindre end 20 %, kan der kræves PMI på et jumbolån, ligesom det er på konforme realkreditlån.
• Større pengestrøm. Realkreditinstitutter ser typisk efter et gæld-til-indkomst-forhold (DTI) - beregnet ved at dividere månedlige gældsbetalinger med brutto månedlig indkomst - på højst 36%, når de udsteder jumbo-realkreditlån. I modsætning hertil er DTI'er så høje som 50 % acceptable på nogle konforme realkreditlån.
• Yderligere aktiver. Som en sikring mod muligheden for manglende betalinger på jumbolån kræver långivere ofte, at ansøgere beviser, at de har adgang til opsparing eller andre likvide aktiver, der er tilstrækkelige til at dække så meget som et års lånebetalinger.
• Højere renter. Den ekstra risiko forbundet med misligholdte lån får typisk långivere til at øge renten med 1 eller 2 procentpoint på jumbolån sammenlignet med de gældende renter på konventionelle lån.
• Yderligere vurderinger. Ud over den standard ejendomsvurdering, der kræves for ethvert realkreditlån, kan jumbolånere kræve en "second opinion" vurdering for at bekræfte ejendommens markedsværdi. Fordi ejendomme, der er genstand for jumbolån, ofte er store og usædvanlige i sammenligning med naboejendomme, vil hver vurdering sandsynligvis være dyrere end en på en mere traditionel ejendom.
• Højere lukkeomkostninger. For at hjælpe med at dække omkostningerne ved den mere omfattende verifikationsproces, der kræves for jumbolån, opkræver långivere typisk en højere procentdel af købsprisen (dvs. flere "point") som omkostninger til oprettelse af et lån.

Hvornår giver det mening at få et jumbolån?

Hvis du ønsker at købe en luksusbolig, eller en med faciliteter, der gør det væsentligt dyrere end den gennemsnitlige bolig i dit lokalsamfund eller amt, kan et jumbolån være din eneste mulighed for at finansiere købet. At ansøge om et jumbolån giver kun mening, hvis du har de nødvendige økonomiske ressourcer til at bestå den strenge kvalifikationsproces, inklusive en kreditscore på omkring 700 eller bedre og tilstrækkelige likvide aktiver til at dække en udbetaling på 20 % eller mere, oprettelsesgebyrer, vurdering (s) og mindst seks måneders betalinger på lånet.

Hvornår bør jumbolån undgås?

Du vil måske undgå et jumbolån, hvis du tvivler på din evne til at opfylde dets strenge kvalifikationskrav. Derudover, hvis du føler, at du måske skal sælge ejendommen hurtigt videre på et tidspunkt i fremtiden, kan du overveje, hvor energisk det lokale ejendomsmarked er. Hvis markedet er langsomt, eller hvis ejendommen er langt dyrere end de fleste naboejendomme, kan det vise sig vanskeligt at sælge videre. Selv på kraftige markeder vil potentielle købere sandsynligvis være genstand for den samme langvarige realkreditvurderingsproces, som du skal gennemgå som køber, og det kan forlænge den tid, der kræves for at gennemføre salget.

At kvalificere sig til et jumbolån kan være en skræmmende proces, og lånet vil sandsynligvis være dyrt i form af renter og gebyrer, selv for ansøgere med meget god kredit. Hvis dit syn er rettet mod en usædvanlig dyr ejendom, og du har midlerne til at kvalificere dig, kan et jumbolån være den bedste mulighed for at finansiere dit drømmehus.