Billedkredit:AlbertPego/iStock/GettyImages
Boligpriserne har været stigende med tocifrede procenter i 25 uger. I sidste uge var Federal Reserves (Fed) 0,75-point rentestigning et skridt, der prissatte mange potentielle boligkøbere ud af markedet. Når långivere opkræver højere realkreditrenter, vil Feds renteforhøjelse få konkurrencen ned og få boligpriserne til at falde?
Pandemien og relaterede problemer fik boligpriserne til at stige. Øget efterspørgsel efter enfamiliehuse, stigende omkostninger til materialer og afbrydelser af forsyningskæden har kun sat gang i branden.
Det var den grundlæggende udbuds- og efterspørgselsmodel. Efterhånden som boligudbuddet på markedet faldt, skabte en konsekvent stigende efterspørgsel efter huse intens konkurrence blandt potentielle boligejere og pressede boligpriserne op.
Den stigende pris på husly bidrog til inflationen. Brookings Institution forklarer, at selvom salgspriserne på boliger ikke er regnet med i forbrugerprisindekset (CPI), er omkostningerne ved at erhverve (eller "forbruge") husly. Maj 2022 CPI er op til 8,6 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. Hovedkomponenterne i denne stigning er husly, benzin og mad.
De stigende udgifter til husly skyldes boligprisstigninger og stigende huslejer. Den gennemsnitlige boligpris i første kvartal af 2019 var $313.000. I 1. kvartal af 2022 nåede medianprisen $428.700 – en stigning på mere end 31 procent.
Lave renter holdt boligmarkedet varmt. Igennem 2020 og 2021 tog mange gentagne boligkøbere og førstegangskøbere springet på trods af rekordhøj boligprisstigning, fordi lave renter holdt de månedlige afdrag på realkreditlån overskuelige.
For at bremse forbrugerefterspørgslen og reducere inflationen har Fed hævet de korte renter tre gange i år. Og dette påvirker de langsigtede renter på realkreditmarkedet og bilindustrien.
Højere renter vil drive mange potentielle boligkøbere ud af kapløbet og mindske de seneste to års intense konkurrence.
Fed fastsætter federal funds-renten som en benchmarkrente, som amerikanske banker opkræver af hinanden for dag-til-dag udlån for at opfylde reservekravene. Kort sagt gør en føderal renteforhøjelse det dyrere for banker at låne penge - og de overfører ofte den øgede omkostning til låntagerne. Dette er den tredje renteforhøjelse fra Fed i 2022.
Så selvom de stigende renter fra Fed ikke direkte løfter realkreditrenterne for boliglån, er de en stor grund til, at banken vil opkræve nye boligejere mere for et 30-årigt realkreditlån.
Ifølge den seneste boligmarkedsopdatering fra Realtor.com kan den typiske køber forvente at betale en månedlig afdrag på realkreditlån, der er 39 procent højere i dag end for et år siden. Og det kan blive sværere for boligkøbere at sikre sig et realkreditlån. The Mortgage Bankers Association rapporterede et fald i udbuddet af realkreditlån for tredje måned i træk, hvilket indikerer, at udlånsstandarderne bliver strammere.
Den faldende overkommelighed for nye boliger har fået boligmarkedet og realkreditmarkederne til at forberede sig på indvirkning, efterhånden som amerikanerne mærker, at de højere realkreditrenter oven i købet er høje boligpriser og rekordhøj inflation.
Efter sidste uges meddelelse fra Fed forudsagde Doug Duncan, cheføkonom for Fannie Mae, en opbremsning i boligsalget og et fald i refinansieringsaktiviteten i de kommende måneder.
Samtidig rapporterede Realkreditforeningen om et fald på 5 procent i ansøgninger om realkreditlån på grund af høje realkreditrenter og "dæmper(e) efterspørgsel."
I en erklæring efter Feds seneste meddelelse forudsagde Lawrence Yun, cheføkonom i National Association of Realtors (NAR), at højere realkreditrenter vil sætte bremsen på boligmarkedet og slanke køberpuljen. Redfins seneste boligmarkedsopdatering forudsiger en faldende pulje af boligejere og en opbremsning i boligsalgsboomet.
Ifølge en nylig U.S. Home Price Insights-rapport fra CoreLogic kan Feds strejke for at begrænse forbrugernes efterspørgsel køle boligkøbere ned og forårsage prisfald på nogle markeder.
Mens stigende rater forårsager de væsentligste ændringer på boligmarkedet, er det månedlige udbud af nye huse stigende, og det aktive lager af ledige fast ejendom vokser også langsomt. For både sælgere og købere, afhængigt af det lokale ejendomsmarked, kan dette betyde, at budkrig ikke længere er en sikker ting, da efterspørgslen falder og udbuddet begynder at stige.
Højere renter vil drive mange potentielle boligkøbere ud af kapløbet og slanke den intense konkurrence fra de seneste to år. Men det er endnu uvist, om salgspriserne på boliger vil falde markant nok til at opveje stigende realkreditrenter.
Feds renteforhøjelse har til formål at bremse inflationen og kan i sidste ende balancere boligmarkedet. Men stigende renter kan resultere i væksten i økonomien generelt, hvilket påvirker beskæftigelsen og får landet til at falde ind i en økonomisk nedtur eller recession.
Aflastning for boligpriserne kan være i horisonten, men omlægningen kan tage et stykke tid. At vide, om det er et godt tidspunkt at købe, er et spørgsmål om privatøkonomi og situation. I enhver økonomi er det klogeste skridt at tale med en finansiel rådgiver for at forstå, hvordan et boligkøb kan påvirke dig i dag – og i morgen.