Singapores regering har annonceret en række foranstaltninger til at afkøle det private bolig- og HDB-videresalgsmarked. Derudover vil regeringen øge udbuddet af almene og private boliger for at imødekomme efterspørgslen.
Med virkning fra 16. december 2021 er ændringerne som følger:
Indvirkningen vil kunne mærkes over hele linjen af borgere, PR'er, udlændinge og enheder for anden og efterfølgende boligejendomme med stigninger på mellem 5 % og 10 %.
Da ABSD beregnes ud fra ejendommens købspris eller markedsværdi, er meromkostningerne for en ejendom, der er vurderet til $1 million, $50.000 til $100.000.
LTV-grænsen for lån fra HDB falder fra 90 % til 85 %, mens der ikke er nogen ændring af grænsen på 75 % for banklån.
Hovedårsagen til, at yderligere afkølingsforanstaltninger bliver iværksat, er indlysende, det er for at sikre billige boliger til dem, der har brug for dem, og det sker for at fremme et stabilt og bæredygtigt ejendomsmarked.
Baseret på Urban Redevelopment Authority's (URA) flashestimat for 3Q21 i diagram 1 og diagram 2 (nedenfor):
Ud fra figur 3 nedenfor kan det konstateres, at priserne på private boligejendomme uden for midtregionen steg mest.
Dette er segmentet med flere boligkøbere sammenlignet med resten af den centrale region og den centrale region, som har en tendens til at se flere investorer.
Som det fremgår af disse prisindeks, blev købere og investorer, der håbede på, at priserne på privatboliger ville falde kraftigt på grund af tiltagene, skuffede.
Dette kunne være en indikation på, hvordan priserne ville reagere denne gang.
En af grundene kunne være, at Singapore-udviklerne alle har stærke balancer og er i stand til at forsinke lanceringer og vente på at komme sig.
Det blev observeret, at virkningen af 2018-afkølingsforanstaltningerne blev følt mere skarpt på high-end ejendomssegmentet, som havde flere investorer og anden og/eller efterfølgende boligkøbere sammenlignet med massemarkedsprojekter.
De to ejendomsmæglere, der er noteret på Singapore Exchange, er PropNex Ltd (SGX:OYY) og APAC Realty (SGX:CLN), som driver ERA-varemærket. Disse to agenturer har aktiviteter, der hovedsageligt er fokuseret i Singapore, hvor en betydelig del af omsætningen kommer fra markedet for boligejendomme. Deres aktiekurser faldt med ca. 14 %, da markedet åbnede den 16. th december 2021.
Som vist i figur 4 og 5 nedenfor faldt transaktionsvolumen markant i 4. kvartal 2018 efter forrige køleforanstaltninger annonceret i juli 2018.
Der er mange ejendomsudviklere i Singapore med godt diversificerede porteføljer både geografisk og efter segment, understøttet af stærke tilbagevendende indtægter fra deres investeringsejendomme. Mange af disse udviklere har også stærke balancer og er i stand til at udsætte salg og nylanceringer, indtil miljøet bliver mere gunstigt.
To ejendomsudviklere med de største boligeksponeringer i Singapore er City Development (SGX:C09) og Oxley (SGX:5UX), som faldt med mere end 3% ved klokken. Aktiemarkedets reaktion har vist, at ejendomsudviklerne klart er i en bedre position sammenlignet med ejendomsbureauerne.
Som vist i figur 6 nedenfor, er den usolgte varebeholdning på et lavpunkt, som ikke er set siden 2017. Det betyder, at udviklerne søger at genopbygge deres beholdning via bud på tilgængelige landsteder og en-blokke. Dette kan være til gavn for udviklerne med lavere lagerbeholdninger, da de muligvis er i stand til at erhverve nye websteder til bedre priser.
Ser man på antallet af nysalg, der gennemføres, blev der i 2019 gennemført omkring 9.912 solgte private boliger. På trods af pandemien blev der i 2020 handlet med 9.838 private boliger.
Det er tydeligt, at Singapores regering så, at 2021 er beregnet til at overstige disse tal med 9.901 boliger, der allerede er handlet i årets første 9 måneder, og besluttede at indføre yderligere afkølingsforanstaltninger. Tilsvarende fulgte videresalgstallene en lignende tendens og forventes at nå et højdepunkt for 2021.
Figur 7 (nedenfor) viser yderligere stramheden på ejendomsmarkedet med kun 11.449 nye private boligejendomme, der er målrettet færdigbygget. Dette har ikke taget højde for eventuelle potentielle forsinkelser, der opstår som følge af pandemien, der forårsager arbejdsbegrænsninger.
Selvom det fremgår tydeligt af figur 6 (ovenfor), at udviklerne har brug for at genopbygge deres inventar, hvor miljøet sandsynligvis vil være lunkent, kan boligejere, der ønsker at tjene penge på et kollektivt salg, blive konfronteret med lavere priser, forsinkelser og muligvis endda have salget falder, da udviklere vil være mere forsigtige i deres opkøbsprojekter.
Ejendomsinvestorer bliver nødt til at arbejde med den øgede ABSD og også potentielt højere renter som advaret af MAS.
Førstegangskøbere af boliger vil sandsynligvis være den største vinder, da foranstaltningerne i det mindste vil reducere den hastighed, hvormed ejendomspriserne stiger.
Singapore har endnu en gang demonstreret sin evne til at handle hurtigt for at fremme fortsat overkommelige boliger. De private boligforanstaltninger er kalibreret til at dæmpe en bred efterspørgsel, især fra dem, der køber fast ejendom til investeringer i stedet for som ejerbolig. Foranstaltninger til at stramme finansieringsvilkårene for både almene og private boliger vil tilskynde til større økonomisk forsigtighed.
Som forventet er der et knæfald på aktiemarkedet. Aktier som f.eks. ejendomsbureauer, der har en bredere og umiddelbar indflydelse, led større fald i tocifrede procentdele, mens ejendomsudviklere, der er godt diversificeret i forskellige segmenter og geografiske regioner, faldt med lave encifrede procenter.
Tidligere tendenser har også vist, at transaktionsvolumen og ejendomspriser efterfølgende vendte sig, og dette kunne være en indikation for alle involverede interessenter, at det er et spørgsmål om tid før den næste opdriftsfase og selvfølgelig den næste afkølingsforanstaltning.
Hvis du er en aspirerende ejendomsinvestor, hvis planer er blevet forpurret, fortæller Jeff, hvordan du kan få bedre overskud ved at bruge B4R-strategien. Slut dig til ham live her.
