Til og med den 31. december 2022 vil Experian, TransUnion og Equifax tilbyde alle amerikanske forbrugere gratis ugentlige kreditrapporter gennem AnnualCreditReport.com for at hjælpe dig med at beskytte dit økonomiske helbred under de pludselige og hidtil usete vanskeligheder forårsaget af COVID-19.
For at bestemme, hvor meget realkreditlån du har råd til, bør du overveje flere faktorer, herunder de midler, du har til rådighed til at bruge som udbetaling, dine månedlige udgifter (inklusive gældsbetalinger) og hvilken del af din indkomst du skal bruge til at dække den månedlige afdrag på realkreditlån.
Når du ansøger om et realkreditlån, anmoder de fleste långivere om din kreditrapport og kreditvurdering fra et eller flere af de tre nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax). Hvis din kreditscore falder under en minimumstærskel (bestemt efter långivers skøn), kan din ansøgning blive afvist. Realkreditinstitutters kreditvurderingskrav varierer, men et minimum på 620 på FICO-skalaen fra 300 til 850 er ikke usædvanligt for et realkreditlån, og de fleste långivere vil afvise ansøgere med FICO ® Resultater ☉ under 580.
Hvis din kreditvurdering knap nok opfylder långiverens minimumskrav, kan du forvente at betale forholdsvis høje renter og gebyrer på lånet. Långivere opkræver typisk låntagere med lavere kreditscore mere end dem med højere score. Forskellen mellem en "fair" FICO ® Score og en i det "gode" område kan betyde tusindvis af dollars i besparelser i løbet af et realkreditlåns levetid.
Ud over at tjekke dine kreditscore, vil de fleste långivere se nøje på de kreditrapporter, de er baseret på. Negative posteringer i en rapport, såsom forsinkede eller manglende betalinger, konti, der er overført til inkassobureauer eller mere alvorlige ting, såsom tvangsauktioner eller konkurser, kan også være årsag til, at en ansøgning om realkreditlån afvises.
For at vide, hvor du står, før du søger et realkreditlån, er det en god idé at tjekke din kreditrapport og kreditvurdering mindst tre til seks måneder, før du ansøger om et lån. Du kan få en kopi af din kreditrapport fra hvert kreditbureau en gang om året på AnnualCreditReport.com, eller få din Experan-kreditrapport og score gratis. Gennemgå din kreditrapport omhyggeligt, og overvej at tage skridt til at gøre dit kreditlån klar:
Når du ansøger om et realkreditlån, vil en af en långivers vigtigste overvejelser være din gæld i forhold til indkomst (DTI), som er den del af din månedlige indkomst, der går til gældsbetalinger. For at beregne dit DTI-forhold skal du sammenlægge dine tilbagevendende gældsrelaterede udgifter (kreditkortregninger, studielån, billån osv.) og dividere denne sum med din månedlige bruttoindkomst (det beløb, du tjener før udgifter, kildeskat, pensionsopsparing). , etc.). Hvis din bruttoindtjening er 6.000 USD om måneden, og summen af dine samlede gældsrelaterede udgifter er 2.700 USD, er dit DTI-forhold 2.700/6.000 eller 45 %. Fra en långivers synspunkt er det sådan, at jo lavere dit DTI-forhold er, desto bedre, fordi nogen med et højt DTI-forhold kan have svært ved at dække de ekstra gældsbetalinger af et realkreditlån.
Det maksimale acceptable DTI-forhold varierer blandt långivere, men låntagere, der modtager kvalificerede realkreditlån, der opfylder de føderale retningslinjer for boliglån, skal have et DTI-forhold på 43 % eller lavere, og mange långivere leder efter et DTI, der ikke er højere end 36 %.
Mængden af kontanter, du lægger til en udbetaling, spiller en stor rolle i at bestemme, hvor meget hus og realkreditlån du har råd til. Det hjælper med at bestemme det beløb, långiveren er villig til at låne dig, og de gebyrer og rentegebyrer, der vil gælde. Disse tal bestemmer til gengæld størrelsen af dit månedlige realkreditlån.
Når du skal beslutte, hvor stor en udbetaling der skal betales, er det nyttigt at forstå, hvordan realkreditlångivere tænker på udbetalinger. I stedet for at fokusere på selve udbetalingen fokuserer långivere på den procentdel af en ejendoms værdi, der ikke er dækket af udbetalingen - det vil sige den del af ejendomsværdien, som de er villige til at dække med et lån. Långivere (og de føderale myndigheder, der regulerer dem) henviser til dette ved hjælp af et tal kendt som lån-til-værdi (LTV) ratio, beregnet ved at dividere lånebeløbet med prisen på ejendommen:
I tilfælde af et hus på $200.000, hvis du foretager en 10% udbetaling ($20.000) på ejendommen, vil LTV-forholdet på det beløb, du skal låne for at købe ejendommen, være $180.000 divideret med $200.000 eller 90%. Hvis du øger din udbetaling til $30.000 (15 % af købsprisen), vil LTV-forholdet falde til 85 %.
"Konforme realkreditlån", der opfylder købskravene fastsat af Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponsorerede virksomheder, der i sidste ende køber de fleste amerikanske enfamiliehuslån, kan have LTV-forhold, der ikke er større end 80 % - hvilket betyder en nedbetaling på kl. mindst 20 %.
Konventionelle realkreditinstitutter kan udstede "ikke-konforme" lån med LTV-forhold så høje som 95 % (eller udbetalinger så lidt som 5 %). Renterne og gebyrerne på disse lån er typisk meget højere end på konforme lån, og låntagere med belåningsgrad på over 80 % skal typisk købe en privat realkreditforsikring, som kan stige i de månedlige afdrag på realkreditlån.
Ud over dens betydning for fastlæggelsen af det samlede beløb, du kan låne, spiller dit udbetalingsbeløb ofte en rolle i fastsættelsen af de oprettelsesgebyrer, du typisk betaler, når du optager et realkreditlån. Mange långivere giver låntagere mulighed for at handle med en højere udbetaling for reduktioner i etableringsgebyrer. Gebyrer er udtrykt i procentpoint af lånebeløbet eller blot "point", og at købe disse "rabatpoint" kan betyde store besparelser i løbet af et låns løbetid.
Den rente, der gælder for dit realkreditlån, er den største enkeltfaktor for, hvad dit lån vil koste dig over tid, men den tid, du skal betale, er også en stor faktor.
Amerikanske realkreditlån har typisk tilbagebetalingsperioder på 15 år eller 30 år, selvom længere og kortere tilbagebetalingsperioder er tilgængelige. Kortere låneperioder kommer typisk med lavere renter, og fordi disse renter anvendes i meget kortere tid, er deres omkostninger i løbet af lånet betydeligt lavere end på længere lån. Den største fordel ved langfristede lån er, at strækning af tilbagebetaling over en længere tidsramme betyder lavere månedlige betalinger.
For at illustrere betydningen af tilbagebetalingsvilkår alene, mens andre faktorer holdes lige, overveje forskellene i månedlig betalingsbeløb og samlede omkostninger (hovedstol og renter) mellem 15-årige og 30-årige realkreditlån på et gennemsnitligt amerikansk hjem til en pris på $226.800. Til sammenligning antager vi, at renten på begge lån er 4,5 %, og at du har foretaget en udbetaling på 20 % ($45.360), så PMI er ikke en overvejelse:
| Hvordan et realkreditlån påvirker, hvad du vil betale | ||
|---|---|---|
| 15-årigt realkreditlån | 30-årigt realkreditlån | |
| Købspris for bolig | 226.800 USD | 226.800 USD |
| Udbetaling | 45.360 USD (20 %) | 45.360 USD (20 %) |
| Rente | 4,5 % | 4,5 % |
| Månedlig betaling | 1.506 USD | 996 USD |
| Samlet tilbagebetalingsbeløb | 255.632 USD | 343.618 USD |
Når du skal bestemme, hvor meget du har råd til at budgettere hver måned for at dække dit realkreditlån, så glem ikke, at du sandsynligvis vil pådrage dig en række nye udgifter ud over realkreditlånet, når du bliver boligejer. Sørg for, at din planlægning tillader tilstrækkelige midler til at dække udgifter såsom:
Afhængigt af dit hjems alder og tilstand, når du køber det, skal du muligvis planlægge omkostningerne ved at udskifte et tag, en ovn, en HVAC-enhed eller for at opdatere apparater eller andre funktioner i hjemmet. At afsætte nogle midler til disse projekter hver måned kan hjælpe med at forhindre dem i at blive nødsituationer.
† Oplysningerne er kun til undervisningsformål og bør ikke opfattes som finansiel rådgivning. Experian kan ikke garantere nøjagtigheden af de leverede resultater. Din långiver kan opkræve andre gebyrer, som ikke er indregnet i denne beregning. Disse resultater, baseret på de oplysninger, du har givet, repræsenterer et skøn, og du bør konsultere din egen finansielle rådgiver vedrørende dine særlige behov.
Prøv den fulde realkreditberegner Åbner et nyt vindue med flere funktioner.
Når du har fastslået, hvor meget du skal bruge som udbetaling, og hvor meget du har råd til for en månedlig afdrag på realkreditlån, skal du begynde at sammenligne tilbud på realkreditlån. Når du har besluttet dig for en långiver, du kan lide, kan du overveje at få forhåndsgodkendt et realkreditlån, før du begynder at købe et hjem.
Hvis du er en førstegangs boligkøber, et servicemedlem eller en veteran (eller den efterlevende ægtefælle) eller leder efter et hjem i en landlig del af landet, og du opfylder visse indkomstkrav, kan du kvalificere dig til en eller flere føderale programmer designet til at hjælpe amerikanere med at blive boligejere. En autoriseret ejendomsmægler eller en låneansvarlig i en bank, kreditforening eller boligudlåner kan hjælpe dig med at beslutte, hvilke programmer du er kvalificeret til, og hvilken realkredittype der er bedst for dig.