En udbetalingsrefinansiering er en måde at låne penge med dit hjem som sikkerhed. At sætte dit hjem på spil kommer med mere risiko end andre typer lån, der ikke kræver sikkerhed, men en udbetalingsrefinansiering kan også være en relativt billig måde at få et lån på og kan give skattefordele. Her er, hvad du skal vide, før du ansøger.

Hvad er en cash-out refinansiering?

En cash-out refinansiering er et lån, der erstatter dit nuværende realkreditlån med et nyt, større realkreditlån - hvilket giver dig forskellen i kontanter. For at få en udbetalingsrefinansiering skal du have egenkapital i dit hjem; med andre ord, dit hjem skal være mere værd, end du skylder det.

For eksempel, hvis dit hjem er $300.000 værd, og din nuværende realkreditsaldo er $200.000, har du $100.000 i boligkapital. Fordi långivere typisk ikke tillader dig at låne al den egenkapital (aktielån er normalt begrænset til omkring 80% af boligens værdi), kan du muligvis få en udbetalingsrefi til $225.000. Fra det nye realkreditlån vil $200.000 gå til at betale din eksisterende gæld, og du vil modtage de andre $25.000 kontant.

Udbetalingsrefinansieringer bruges ofte til at betale for reparationer og forbedringer af hjemmet, til at refinansiere højere forrentede gæld eller til at betale for college. I modsætning til et boliglån eller HELOC, hvor du beholder dit nuværende realkreditlån, vil du helt erstatte dit nuværende realkreditlån med en udbetalingsrefi.

Dette kan være en særdeles lokkende mulighed, hvis renten er faldet, da du kan få gavn af at sænke din rente på al din nuværende realkreditgæld (og dermed betale mindre i løbet af lånet). Det kan også give en billigere finansieringskilde end et lån uden sikkerhed, såsom et personligt lån.

Hvornår giver det mening at bruge en udbetalingsrefinansiering?

En cash-out refi kan give mening, hvis du har en specifik grund til at låne penge og kan kvalificere dig til et realkreditlån med en bedre rente, end du har i øjeblikket. Her er nogle grunde til at overveje en udbetalingsrefi:

• Du er kvalificeret til en lavere rente. Selvom du ikke er interesseret i at tage kontanter ud, kan du overveje at refinansiere dit realkreditlån, hvis du kan få en lavere rente. Realkreditlån har en tendens til at have høje saldi og lange tilbagebetalingstider, så selv et lille rentefald kan føre til betydelige besparelser. Hvis du nulstiller tilbagebetalingstiden til det samme antal år som dit tidligere realkreditlån, kan din månedlige ydelse også falde – men du kan ende med at betale flere renter samlet set på grund af den længere løbetid og større gæld.
• Du ønsker at betale høj gæld. Hvis du har andre lån eller kreditkortgæld, som du arbejder på at betale af, kan du spare penge ved at bruge en udbetalingsrefi til at få et lavrentelån og betale din nuværende gæld. Dette er kun en god strategi, hvis du kan forpligte dig til ikke at løbe op på dine kortsaldo igen efter at have betalt dem ud.
• Du ønsker at renovere eller reparere dit hjem. At planlægge at bruge pengene fra en udbetalingsrefinansiering til at reparere, vedligeholde eller forbedre dit hjem kunne være et godt træk, da pengene kan hjælpe med at beskytte (eller forbedre) boligens værdi. Brug af pengene på denne måde kan også give dig mulighed for at kræve skattefradrag for renterne på udbetalingsdelen af ​​dit realkreditlån.
• Du vil bruge pengene til at betale for college. Lave renter og en overskuelig ekstra månedlig betaling kan gøre dette til en attraktiv mulighed for dækning af undervisning og andre collegeudgifter.

Ulemperne ved en udbetalingsrefinansiering

Udbetalingsrefinansiering kan også være risikabelt og dyrt. Overvej disse ulemper:

• Du optager et større lån i dit hjem. Selvom du kan låse en lavere rente, betyder det at optage mere gæld, at det kan være sværere at betale af på dit realkreditlån. I mellemtiden risikerer du at miste dit hjem, hvis du ikke har råd til dine betalinger i fremtiden.
• Du skal betale afsluttende omkostninger. På samme måde som da du optog dit oprindelige realkreditlån, kan de afsluttende omkostninger på en udbetalingsrefi variere fra omkring 2 % til 5 % af det samlede lånebeløb. Selvom du måske er i stand til at rulle disse omkostninger ind i dit lån i stedet for at betale for dem ud af lommen, vil de øge dine låneomkostninger. Sammenlign dine samlede gebyrer og renter på en udbetalingsrefi med de omkostninger, du ville betale for at få et lån andetsteds.
• Du skal muligvis betale for en privat realkreditforsikring. Hvis din udbetalingsrefi resulterer i, at det samlede lån er mere end 80 % af boligens værdi, skal du muligvis betale for privat realkreditforsikring (PMI). Den ekstra forsikring kan øge dine månedlige omkostninger, men den hjælper dig ikke – den beskytter långiveren, hvis du ikke tilbagebetaler dit realkreditlån. Mange långivere vil dog ikke lade dig låne mere end 80 % af et hjems værdi til en udbetalingsrefinansiering, så det er måske ikke et problem.

Som med alle typer lån, er der også risikoen for at låne penge for at muliggøre en livsstil, der er uden for dine muligheder. Dette kan især være skadeligt, hvis du bruger pengene til at afdrage høj rente på kreditkortgæld, men så ender med at maxe dine kreditkort igen.

Cash-Out Refinance Alternativer

Hvis du ønsker at låne penge, men ikke vil (eller ikke kan) bruge en udbetalingsrefi, så overvej nogle af alternativerne:

• Personligt lån :Du kan muligvis få et personligt lån uden sikkerhed uden at bruge nogen af ​​dine aktiver som sikkerhed. Hvis du har fremragende kredit, kan nogle långivere endda tilbyde satser svarende til, hvad du kunne finde med et realkreditlån. Men selvom du ikke kan kvalificere dig til de bedste priser, kan det være værd at betale en lidt højere rente for et lån uden sikkerhed.
• Home equity loan eller home equity line of credit (HELOC) :Med disse lån bruger du din bolig som sikkerhed for at få et lån eller kredit uden at skulle erstatte dit nuværende realkreditlån. Ligesom en udbetalingsrefinansiering afhænger vilkårene for disse andre realkreditlån også af værdien af ​​dit hjem og hvor meget egenkapital du har, sammen med din kreditværdighed. Disse muligheder kan have færre lukkeomkostninger, og de kan være en bedre mulighed end refinansiering, hvis du ikke kan kvalificere dig til en lavere rente på dit realkreditlån.
• Automobillån :I stedet for at bruge dit hjem, kan du muligvis bruge et køretøj som sikkerhed for at få et autolån. Disse er dog generelt en dårlig mulighed, da autolån kan være dyre, og du risikerer at miste dit køretøj. Nogle stater tillader ikke engang denne type lån.
• Kreditkort til saldooverførsel :Hvis du kigger på en udbetalingsrefi som en måde at konsolidere og refinansiere din kreditkortgæld på, skal du også overveje et saldooverførselskreditkort. Selvom du muligvis ikke er i stand til at få en kortkreditgrænse, der er så høj som dit udbetalingsbeløb, kan saldooverførselskort tilbyde salgsfremmende 0 % ÅOP-satser på overførte saldi.

Der er også andre strategier, du kan bruge til at komme ud af gælden uden at optage et nyt lån. For eksempel kan du lede efter måder at øge din indkomst og skære i udgifter og derefter sætte ekstra penge på din laveste saldo gæld først (gældssneboldstrategien). Eller med lavinestrategien starter du med den gæld, der har den højeste ÅOP.

Tjek din kredit, før du køber et realkreditlån

Når du optager et nyt realkreditlån, er der større sandsynlighed for, at du bliver godkendt til en udbetalingsrefi med en god rente, hvis du har en god til fremragende kredit. At tjekke og spore din kredit kan hjælpe dig med at beslutte, om en udbetalingsrefi er en god idé lige nu, eller om du vil fokusere på at forbedre din kredit for at prøve på et andet tidspunkt i fremtiden. Experian tilbyder gratis kreditovervågning og scoresporing med advarsler, hvis der er mistænkelige ændringer i din kredit.