Dagens historie vil være af særlig interesse for tre grupper af læsere:
(1) Enhver, der ejer en ejerlejlighed under ledelse af en HOA, en husejerforening.
(2) Ledere af HOA'er.
(3) Virksomheder, der indgår kontrakter med HOA'er og forårsager skade på ejerlejlighedsejeres ejendom.
Lad os begynde med dette spørgsmål:Hvem er ansvarlig, hvis en entreprenør ansat af foreningen beskadiger ejendom inde i lejligheden?
Det var "Stephanie's" spørgsmål.
"Vores HOA indgår kontrakt med "Get Outa Here, Bugs" for skadedyrsbekæmpelse. Under en behandling, uden tilladelse, trak teknikeren min drop-in GE elektriske række ud for at sprøjte. Han tabte den, og det ydre glas i ovndøren knuste. Mens den er 22 år gammel, ser den ud og fungerer som om den var helt ny, men reservedele er ikke tilgængelige.
"Skaddyrsbekæmpelsesfirmaet ønskede at tage døren af og installere hærdet glas, men GE siger, at dette indbyder til en brandfare. De anbefaler at udskifte ovnen og ikke forsøge at reparere, da der ikke er nogen måde at garantere sikkerhed for høje temperaturer.
"Jeg fortalte Get Outa Here, hvad GE sagde, og bad dem om at erstatte den med en sammenlignelig ny drop-in ovn, men de sagde, "Gå væk herfra" og nægtede, tilbød 300 dollars og hævdede, at 'det var blevet afskrevet.'
"De brød det; de burde erstatte det. Jeg har ikke brug for en brandfare og vil være retfærdig, men den eneste løsning, jeg kan se, er at få dem til at installere en ny ovn. Ledelsen af min HOA fortalte mig i det væsentlige at hoppe i søen. Hvad er rimeligt?"
Hvis du en nat ikke kan sove, skal du bare Google "HOA's entreprenør beskadigede min ejendom." Du vil finde post efter post i HOA-ledelsen, der forsøger at rokke sig fra ansvaret for at ansætte inkompetente, som ender med at ødelægge ejerlejlighedsejeres ejendom.
Jeg spurgte en af landets førende eksperter i HOA-ledelsens juridiske forpligtelser, advokat og forfatter John Linford, fra Bakersfield, Californien.
"Efter min mening er skadedyrsfirmaet og meget muligt HOA helt sikkert ansvarlige for at beskadige Stephanies ovn. Drop-in ovne kræver særlig omhu at fjerne og installere. Medmindre HOA havde skriftligt bevis for at have fastslået, at skadedyrsbekæmpelsens tekniker var uddannet i at fjerne disse ovne, rejser dette konklusionen om deres uagtsomhed ved at ansætte Get Outa Here.
"I modsætning til en bil, forringes en fuldt fungerende ovn ikke, og hun skylder en ny ovn, slutningen på historien."
Jeg kørte disse fakta af en ven af denne kolonne, advokat Evan W. Walker fra San Diego. Hans advokatpraksis koncentrerer sig om personskade og ejendomsskade. Han er enig med Linford og påpeger:
"Mens loven på dette område adskiller sig noget fra stat til stat, medmindre ejeren af lejligheden har underskrevet en form for ansvarsfraskrivelse, skylder Stephanie en ny ovn. Jeg er forbløffet over manglen på sund fornuft, der ofte vises i sager af denne art, især ved at argumentere for, at ovnen var blevet forringet. Det er ikke en bil, så en sådan position er helt forkert,” fastholder Walker kraftigt.
Det gik op for mig, at hvis HOA og Get Outa Here nægter at kompensere hende eller overlade sagen til deres forsikringsselskaber, og hun går til Small Claims Court og vinder, kan deres forsikringssatser blive hævet, da retsansøgninger overvåges af forsikringen industri.
Walker svarede:"Ja, de kunne se en stigning i deres præmier, da deres transportører ville være klar over, at de udgør en øget risiko for tab."
Og til sidst spurgte jeg Walker:"Hvis Get Outa Here var dine kunder, hvad ville dit råd være til dem?"
"Betal for det, du brød!"
Jeg oprettede et konferenceopkald med min læser og "Alex", ejer af Get Outa Here.
Mens han var venlig og undskyldende, insisterede han på at sammenligne ovnen med en 22 år gammel bil. "Det kommer ikke til at flyve," svarede jeg og fortalte ham, hvad jeg lærte af at ringe til skadedyrsbekæmpere i hele Amerika. "Til en ene sagde hver ejer:'Hvis vi knækkede den, vil vi enten reparere eller få hende en ny ovn. Det er det, der er retfærdigt.’”
Enten en billig skate eller bare almindelig stædig, Alex syntes ikke at værdsætte kraften i en sandfærdig, negativ anmeldelse af hans virksomhed online. "Alex, din medarbejder udløste dette mareridt, så hvorfor ikke være en god fyr og ordne det?" spurgte jeg.
"Så hvad anbefaler du?"
"Du har to valg:I to indgår et kompromis, eller ender i retten, over de $1.600, der kræves for at købe en ny ovn. Jeg forlader opkaldet og lader jer løse det.”
Og det gjorde de, mindre end $1.600, men et godt kompromis er, hvor alle går lidt skuffede væk.
Lektionen for forbrugere er at kende dine rettigheder og at hævde dem, ifølge Walker. "Hvis et firma kommer ind i dit hjem og beskadiger din ejendom, skal de betale for det. Periode."
Lektionen for HOA'er er at passe bedre på dine beboere og ejere. "Hvis du hyrer et firma, der går ind i en ejers hjem og beskadiger ejendom, skal du gå op og betale for den beskadigede ejendom og undskylde ulejligheden," siger Walker. "Alle bør tage ansvar for deres handlinger."