Din 401(k) er maks. Du har din Roth IRA nynnende med. Din pensionering ser ret sød ud, men du vil have mere. Du har hørt, at det er en god idé at investere i fast ejendom, og måske har du læst et sted, at en ejendomsinvesteringsfond (REIT) er en fantastisk måde at komme ind i det område.
Men hvad er en REIT? Hvordan virker det? Nå, spænd op, så tager vi dig igennem det.
En ejendomsinvesteringsfond - de seje børn kalder det en REIT, udtales "reet" - er dybest set en investeringsforening, der køber fast ejendom i stedet for aktier. REIT'er har en særlig skattestatus, der kræver, at de betaler 90 % af deres overskud tilbage til aktionærerne. 1 Denne betaling kaldes en udbytte . Hvis de følger denne regel, beskattes de ikke på virksomhedsniveau som enhver anden type virksomhed.
Alle REIT'er skal opfylde visse krav for at kvalificere sig:
Der er også regler omkring, hvor meget af en REIT, der skal investeres i egentlige ejendomsejendomme, og hvor meget af bruttoindkomsten fra REIT, der skal genereres af fast ejendom.
Snurrer dit hoved endnu? Nå, dette er bestemt ikke det nemmeste måde at investere i fast ejendom. Men der er meget at lære her.
Der er ingen hemmelig formel her - enhver kan investere i en REIT ved blot at købe aktier gennem en mægler, en REIT-børshandlet fond (ETF) eller en REIT-investeringsfond. Men det er kun hvis REIT er børsnoteret. For en ikke-handlet eller privat REIT skal du købe aktier gennem en mægler, der er tilknyttet en ikke-handlet REIT. 3
Der er en håndfuld forskellige typer REIT'er derude, som kan få tingene til at føles ret komplicerede. Så lad os pakke forskellene ud nedenfor.
Equity REIT'er er de mest almindelige. De ejer og administrerer ejendomme, og de fleste af dem er specialiserede, hvilket betyder, at de kun investerer i bestemte typer fast ejendom.
Nogle af disse typer kan være:
Equity REIT'er er de mest almindelige. De ejer og administrerer ejendomme, og de fleste af dem er specialiserede, hvilket betyder, at de kun investerer i bestemte typer fast ejendom.
Nu tjener aktie-REIT'er penge til deres investorer på flere måder:
Realkredit REIT'er låner kontanter til kortsigtede renter for at købe realkreditlån, der betaler højere langsigtede renter. Fortjenesten er i forskellen mellem de to renter. For at maksimere afkastet har realkredit-REIT'er en tendens til at bruge en masse af gæld - som $5 i gæld for hver $1 i kontanter, og nogle gange endda mere.
Realkredit REIT'er låner kontanter til kortsigtede renter for at købe realkreditlån, der betaler højere langsigtede renter. Fortjenesten er i forskellen mellem de to renter.
Okay, dette bliver kompliceret, så lad os sætte det i tal for at prøve at forenkle det. Lad os sige, at et realkreditlån REIT rejser 1 million dollars fra investorer. Det låner derefter 5 millioner dollars til en kortsigtet rente på 2 %. Dette giver den 100.000 $ i årlige udgifter, som den skal betale tilbage. Men det kræver de 6 millioner dollars i kontanter, det nu har for at købe en masse realkreditlån på grund af 4% rente, hvilket giver 200.000 dollars i renteindtægter til REIT. Denne forskel ($100.000 i vores eksempel) er fortjenesten.
Fordi du er smart, spørger du måske dig selv:Hvad sker der, hvis den korte rente stiger?
Enhver stigning i den kortsigtede rente tærer på overskuddet - så hvis det blev fordoblet i vores eksempel ovenfor, ville der ikke være nogen fortjeneste tilbage. Og hvis det stiger endnu højere, taber REIT penge. Alt dette gør realkredit-REIT'er ekstremt volatile , og deres udbytte er også ekstremt uforudsigelige .
Nu handles nogle REIT'er ikke offentligt på nationale børser. Ikke-handlede REIT'er kan stadig være registreret hos Securities and Exchange Commission (SEC), men du vil ikke finde dem tilgængelige til handel på aktiemarkedet. En stor risiko her er, at det kan være meget svært at kende værdien af en ikke-handlet REIT før flere år efter, du er investeret. 4 Så hvis det er en fyr, der taber dine penge, vil du ikke vide det i lang tid – yikes!
En privat REIT er hverken registreret hos SEC eller tilgængelig til handel på børser. 5 Hvis du investerer i en, så vær forberedt på at glemme, at du havde de penge. De er normalt illikvide -et fancy udtryk, der betyder, at en investering ikke nemt kan omdannes til kontanter. For at få det bedste afkast vil du sandsynligvis ikke have adgang til pengene i lang tid. Det gør det meget svært at komme ud af en privat REIT, når du først er i en. Det er ikke så nemt som at sælge en investeringsforening.
For at en privat REIT skal fungere for dig, skal du være i en gruppe, der ikke malker REIT'en for deres fortjeneste og øger administrationsgebyrer - og efterlader intet på bordet for investorer. Pas på! Det er risikable ting.
Lad os få det ud af vejen:Realkredit REIT'er er en frygtelig idé. De bruger gæld til at købe gæld, og de er så risikable, at du ikke ønsker at komme inden for 50 miles fra en. Hvad sker der, når renten stiger? Du taber penge. Hvad sker der, når folk holder op med at betale deres hus? En REIT kan formentlig modstå en eller to boligejere, der kautionerer på deres realkreditlån. Men hvis vi kommer i en situation, der ligner 2008, hvor millioner af mennesker mistede deres hjem? Glem det.
Realkredit REITs er en frygtelig idé. De bruger gæld til at købe gæld, og de er så risikable, at du ikke ønsker at komme inden for 50 miles fra én.
Equity REIT'er er ikke as risikabelt, og der er måske en eller to derude, der klarer sig lige så godt som gode vækstaktier. Men generelt, hvis du vil investere i fast ejendom, bør du bare købe ejendom. Når du investerer i en REIT, har du ingen nogle kontrol over, hvilke ejendomme de køber, hvordan ejendommene administreres, eller eventuelle beslutninger, der er truffet om disse ejendomme.
Hvis du skal investere i fast ejendom, så skal du bare købe ejendom. Når du investerer i en REIT, har du ingen nogle kontrol over, hvilke ejendomme de køber, hvordan ejendommene administreres, eller eventuelle beslutninger, der er truffet om disse ejendomme.
Dette er ikke raketvidenskab eller hjernekirurgi – en REIT er simpelthen ikke din bedste investeringsmulighed.
Fast ejendom er en fantastisk investering, men du skal vide, hvad du laver, og du bør brænde for det. Start med at lære om fast ejendom fra en professionel – som en af vores ejendomsgodkendte lokale udbydere (ELP'er).
En ejendoms-ELP kan oplyse dig om, hvilke typer ejendomme du kan købe, og hvilke typer lejere du kan forvente. De kan hjælpe dig med at få en aftale . I fast ejendom tjener man penge ved købet. Vores ELP'er kan lære dig at være tålmodig, så du kan købe fast ejendom som en proff – for øre på dollaren.
For at investere i fast ejendom på den smarte måde og holde din økonomiske risiko lav, skal du svare ja til følgende spørgsmål, før du begynder at investere:
Og fordi HVAC'er går i stykker, og affaldshåndtering holder op med at virke, er det en god idé at have penge afsat til vedligeholdelse og reparationer. Som udlejer er det op til dig.
Ligesom med REIT'er, vil du tjene penge på flere måder som ejer af en investeringsejendom. Du vil tjene penge på lang sigt, efterhånden som værdien af din ejendom stiger - især når du køber et hus til en lav pris, for derefter at slippe af med eventuelle nedture i markedet og sælge det, når værdien er steget. Og hvis du geninvesterer dit overskud i en anden lignende ejendom inden for en vis periode, giver 1031-børsen dig mulighed for at undgå at betale kapitalgevinstskat.
Du tjener også penge med lejeindtægter. Det er derfor, de fleste investorer køber ejendom. Når du først har fået en kvalitetslejer, vil din ejendom generere en månedlig indkomst uden for stor indsats fra din side. For pokker, du kan endda hyre et ejendomsadministrationsfirma til at håndtere reparationer og vedligeholdelse for dig, selvom det vil skære ned i dit overskud.
Bare husk på, at det nogle gange kan være ubehageligt og tidskrævende at handle med lejere. Og de kan koste dig mange penge, hvis de beskadiger ejendommen. At smide en lejer ud kan også være en hovedpine. Afhængigt af lovene i dit område kan det kræve, at du hyrer en advokat. Men hvis du er forberedt, kan de langsigtede fordele være ret søde.
Hvis du brænder for at eje investeringsejendomme, er det nu et godt tidspunkt at tale med en af vores fast ejendom Godkendte lokale udbydere (ELP'er). De er eksperter i at købe ejendom i dit område, de sætter serviceydelser over provision, og de vil uddanne dig om alle ins og outs ved at købe fast ejendom.
Find en top ejendomsmægler nær dig!