Hvordan får mange velhavende mennesker det på den måde? De investerer i fast ejendom. Det er en gennemprøvet måde at opbygge rigdom på.
90 % af millionærerne blev det ved at eje fast ejendom. Sådan sagde den berømte industrimand (og milliardær) Andrew Carnegie.
Som ejendomsinvestor selv kan jeg bevidne dens rigdomsopbyggende kraft. Når emnet kommer op i samtalen, siger næsten alle, at de har tænkt på at investere i fast ejendom. Så hvorfor er det mindre end 1 ud af 7, der har gjort det?
Mange mennesker synes, det er for kompliceret, eller vil kræve for meget tid eller penge at komme i gang. Og det var måske sandt for 20 år siden.
Men i dag er der så mange forskellige måder at investere i fast ejendom (uden selv at købe ejendom), at der er plads til, at næsten alle kan være ejendomsinvestorer på en eller anden måde.
Indholdsfortegnelse
Her er nogle af de bedste måder at investere i fast ejendom i dag uden at skulle købe en ejendom:
En Real Estate Investment Trust (eller REIT) er en virksomhed, der ejer og driver fast ejendom. Du kan købe aktier i en REIT og derved eje en mindre del af det selskab, der ejer ejendommen.
Det kan være en fantastisk måde at lære at investere i fast ejendom med få penge. Du kan købe en andel af en REIT for 10-100 USD sammenlignet med en udbetaling på 10.000 USD eller mere for en lejeejendom.
Dine penge samles med andre investorers penge og bruges til at købe fast ejendom. REIT administrerer ejendommen, og du får fordelene ved pengestrømmen og påskønnelse genereret af den fysiske ejendom, der ejes af REIT.
REIT'er kommer i mange varianter, og ofte er de specialiserede i en bestemt type fast ejendom, såsom:
Hvis du er interesseret i en bestemt aktivklasse, er der næsten helt sikkert en REIT derude for det.
Og hvis du er interesseret i at få generel ejendomseksponering i din portefølje, er der endda indeksfonde, der sporer det samlede ejendomsmarked (svarende til en S&P 500 indeksfond).
Et eksempel er VGSIX – Vanguards Real Estate Index Fund. (Læs mere for nogle af de bedste Vanguard-indeksfonde).
JOBS Act fra 2012 åbnede døren for mange små virksomheder (inklusive ejendomsselskaber) til at rejse penge gennem offentlig crowdfunding.
Private equity ejendomsinvesteringer tilhørte tidligere udelukkende de superrige og velforbundne. Men crowdfunding har givet gennemsnitlige investorer mulighed for at deltage i fast ejendom på en måde, som var umulig før.
Crowdfunding ligner en REIT. Fondsforvaltere samler dine penge til at købe enten en enkelt ejendom eller flere ejendomme.
Overskuddet ved at renovere, drive og i sidste ende sælge ejendommen bliver fordelt mellem investorerne.
Der er normalt to dele – et udbytte (udbetalt kvartalsvis eller årligt fra driftens pengestrøm) og aktievækst (fra værdistigning, afspejlet i aktiekursen).
Der er snesevis af ejendoms-crowdfunding-platforme, men to, der fokuserer på at hjælpe uakkrediterede (dvs. ikke super-velhavende) investorer med at blive involveret i fast ejendom, er Fundrise og DiversyFund.
Begge giver dig mulighed for at komme i gang med så lidt som $500 og investere dine penge i en mangfoldig portefølje af ejendomsejendomme.
Jeg har gjort mange forskellige ting inden for ejendomsinvestering, men en af mine favoritter er at være en hård pengeudlåner.
Hvis du har pengene, kan du "blive banken" og låne penge til husflipper eller udlejere, der skal udføre seriøst arbejde med en ejendom, før de kan få et typisk banklån.
Et hårde pengelån er generelt et kortfristet (et år eller mindre) lån, der udstedes på en ejendom under renoveringsfasen.
For eksempel lånte jeg penge til en investor, der købte et hus, der havde til hensigt at foretage en totalrenovering og derefter sælge ejendommen videre. Jeg tjener 13 % i rente plus 2 point (et point er et forskudsgebyr på 1 % af lånets værdi). Jeg lånte i alt 75 % af den efter reparerede værdi (ARV), og selve ejendommen sikrer det.
Ved at bruge konservative tal og bruge den fysiske ejendom som sikkerhed reducerer du din risiko. Jeg kan personligt kun lide at låne ud til ejendomme, som jeg ikke ville have noget imod at eje selv, hvis det værste kom til værst, og jeg måtte tvangsauktionere.
En måde at deltage i pengelån online er gennem en platform kaldet Groundfloor.
Groundfloor opretter lånene til ejendomsflipperne, og du kan investere så lidt som $10 for at eje en del af lånet og opkræve renterne.
Du vil ikke tjene så meget, som du kunne, ved selv at bygge relationer med svømmefødder og udlejere, men i min personlige erfaring var jeg i stand til at tjene omkring 12% om året med Groundfloor. De fleste lån på platformen ligger i renteintervallet 7-14 %.
Mange mennesker ønsker at komme ind i ejendomsinvesteringer, men de har ikke penge til at gøre det selv.
Selv hvis en bank låner dig 80 %, kan det nemt sætte dig 20.000 - 50.000 USD tilbage med de øvrige 20 % plus eventuelle budgetterede renoveringer.
I lighed med hårde pengeudlån betyder det at blive pengepartner, at du bringer kontanterne til bordet, og den anden part bringer aftalen (og som regel administrerer renoveringen eller driften af ejendommen).
Men i stedet for at tilbyde dem et lån til en fast rente, bliver du en aktiepartner med dem og vil tjene en vis procentdel af det samlede overskud i slutningen af dagen.
For eksempel kan en flipper måske få et hårdt lån til at dække 70 % af sine samlede omkostninger til køb og renovering, men har stadig brug for de øvrige 30 %. Det er her, du kommer ind.
Til gengæld for at give de resterende 30 % af midlerne, vil du få en vis procentdel af overskuddet, når huset er renoveret og solgt (det er almindeligt at dele profit 50/50).
Strukturen af disse typer af partnerskaber kan være med næsten alle tænkelige vilkår. Det er min erfaring, at de fungerer bedst med en, du allerede kender og stoler på.
Men alligevel bør vilkårene for partnerskabet skrives ned og aftales på forhånd og helst gennemgås af en advokat. Mange ting kan gå galt i en aftale, og du vil gerne sikre dig, at dine hårdt tjente penge er beskyttet bedst muligt.
Selvom "investering i fast ejendom" lyder passivt, er det ikke nødvendigvis så passivt at eje udlejningsejendomme (og flipping er bestemt ikke passivt).
Ovenstående ideer er for det meste passive måder at investere i fast ejendom på.
Jeg ønskede at give et par andre ideer til at tjene penge på fast ejendom gennem mindre passive midler, mens jeg stadig kunne involvere mig uden mange penge og uden at skulle købe en ejendom.
Engroshandel er, hvordan vi fik vores start med at investere i fast ejendom og opbyggede vores likviditetsreserver til at købe flere lejeejendomme.
Hvis du ikke er bekendt med det, er den grundlæggende forudsætning, at du går ud og trænger på udkig efter gode tilbud på ejendomme, sætter dem på kontrakt og sælger derefter kontrakten til en anden investor mod et gebyr.
Vi var i stand til at opnå en gennemsnitlig fortjeneste på omkring 10.000 USD pr. ejendom på denne måde uden nogensinde at eje den!
For at være klar, er engrossalg langt fra passivt. Du skal være villig til at arbejde for at finde rigtig gode tilbud. Disse kommer normalt fra mennesker i økonomisk eller anden form for nød.
Enten er huset selv i nød - det kræver for meget arbejde at sælge gennem normale kanaler - eller også sker der noget i ejerens liv, som de skal sælge hurtigt for kontanter. Måske står de over for tvangsauktion eller er bagud med deres skatter.
Da vi først startede med at investere i fast ejendom, fik min kone sin ejendomslicens, så vi kunne spare på nogle af transaktionsomkostningerne.
Men en uventet fordel har været de ekstra penge, vi har været i stand til at tjene på, at hun hjalp venner, familie og henvisninger til at købe eller sælge deres hjem.
Det har vist sig at være noget, hun virkelig nyder at gøre, og det er en meget deltids måde for hende at tjene 10-20.000 USD ekstra om året.
Vi laver slet ikke markedsføring, men bare ved allerede at være involveret i fast ejendom og skabe relationer, samler hun et par kunder op hvert år.
De fleste vil fortælle dig, at du aldrig vil tjene penge som deltids ejendomsmægler, men det har ikke været sandt efter vores erfaring.
Jeg tror, at hvis du allerede har en interesse i fast ejendom, kan det at få din licens være en fantastisk måde at tjene nogle ekstra penge på. Og det meste af arbejdet foregår om nætter og weekender, så selvom du har et dagjob, kan det klares.
Hvis du beslutter dig for at gå denne vej, koster det en anstændig sum penge at bevare din licens. Det varierer efter stat, men for min kone er det omkring 3.000 $ om året.
Hvis du er interesseret i ejendomsbranchen, men ikke er helt klar til at købe ejendom, kan du lære meget ved at yde en service til ejendomsmæglere eller investorer.
Freelancing er en nem måde at tjene ekstra penge på, og efter min erfaring kan enhver lære at tjene 200 USD på en dag ved at bruge færdigheder, de allerede har.
Der er en hel industri bygget op omkring finans, marketing, software og andre tjenester, der udtrykkeligt leveres til dem i fast ejendom. Næsten enhver freelance-tjeneste, du kan tænke på, kan målrettes mod ejendomsmæglernichen.
Her er et par eksempler på freelancetjenester, du kan levere:
Jeg håber, at denne artikel inspirerede mange af ejendomsinvestorerne i lænestole derude til at handle. Som du kan se, behøver du ikke være udlejer for at tjene penge på fast ejendom.
Uanset om du passivt investerer gennem en REIT eller crowdfunded syndikering, eller starter et sideløb, der henvender sig til ejendomsbranchen for at spare investeringskapital, er der så mange forskellige måder at deltage i den mest betydningsfulde formuegenerator nogensinde.