Næsten tre millioner ejendomme modtog tvangsauktioner i 2010 - en rekord for det amerikanske boligmarked. Boligejere kan opleve tvangsauktion på grund af forskellige årsager, herunder formildende omstændigheder såsom alvorlig sygdom eller en lønmodtagers død, som får dem til at misligholde betalinger. Andre kan opleve økonomisk nød efter en skilsmisse eller jobtab. Afskærmning er skadelig for en låntagers kredit, hvilket gør det vanskeligt at skaffe finansiering kort efter, selv med en medunderskriver.
Tvangsauktion er den juridiske proces, hvorved et realkreditinstitut udøver sin ret til at tage en ejendom i besiddelse efter en låntagers misligholdelse. Som et resultat mister boligejeren sin interesse i hjemmet, og hans kreditscore bliver beskadiget af de manglende betalinger, der er rapporteret af långiveren, såvel som selve afskærmningshandlingen. Realkreditinstitutter kræver en ventetid for alvorlige kreditulykker såsom tvangsauktion, short-salg og konkurser, da disse direkte afspejler låntagers evne til at tilbagebetale gæld. I denne venteperiode skal låntager genetablere en god kreditværdighed og komme sig over sin økonomiske nød, før han får et nyt realkreditlån med eller uden medunderskriver.
En cosigner hjælper en ellers svag låntager med at kvalificere sig til kredit på grund af hendes stærke økonomiske og kreditmæssige profil. I modsætning til en medlåntager, der også får en interesse i ejendomsejendommen ved at hjælpe den primære låntager med at kvalificere sig, garanterer en cosigner på et realkreditlån kun, eller påtager sig ansvaret for, at betale på lånet, hvis låntageren misligholder. Cosigners opnår ikke nødvendigvis ejerandel i ejendommen. Cosigners hjælper typisk med at opnå mindre gæld som billån, kreditkort og lejekontrakter. Når de bruges til realkreditlån, kan en forælder eller nært slægtning medtegne for en låntager med minimal kredit, men ikke en person med dårlig kredit. Låntageren skal være berettiget til lånet på egen hånd efter en tvangsauktion.
Låntagere skal vente hele karensperioden, før de kan få et nyt realkreditlån. At have en cosigner påvirker ikke ventetiden. De fleste realkreditlån er konventionelle lån, der ejes af Fannie Mae eller Freddie Mac. Disse kræver tre til syv år efter en tvangsauktion eller skøde i stedet for tvangsauktion, som skøder ejendommen tilbage til långiveren. Tre-årige venteperioder gælder for låntagere, der kan bevise formildende omstændigheder, der forårsagede misligholdelsen, mens en venteperiode på fem til syv år afhænger af belånings- og realkreditprogrammet.
Realkreditlån forsikret af Federal Housing Administration eller FHA-lån og dem, der er garanteret af Department of Veterans Affairs, har mindre strenge ventekrav efter afskærmning. Ligesom konventionelle lån skal låntagere opfylde FHA og VA berettigelsesstandarder på deres egne fordele. En cosigner kan tjene som en kompenserende faktor, der styrker låntagers lånefil, men kan ikke handle i stedet for grundlæggende ventekrav. FHA kræver en treårig ventetid, som kan fraviges i tilfælde af en dokumenteret formildende omstændighed. VA-lån kræver to år.