Min mand og jeg er i de tidlige stadier af at bygge et hus. Når vi ændrer vores plantegninger, er det beløb, vi skal låne for at bygge, i vores sind. Det bliver nok den dyreste ting, vi nogensinde vil købe, og vi skal beslutte, hvad vi vil låne, og hvilken låneperiode vi vil have.
De væsentligste forskelle mellem 15- og 30-årige lån er ligetil. 15-årige lån har højere månedlige ydelser, men du betaler mindre renter, mens 30-årige løbetider har lavere månedlige ydelser, men du betaler markant mere for huset i det lange løb. Som med de fleste områder inden for privatøkonomi, handler denne beslutning dog om mere end bare matematik. Der er andre vigtige overvejelser, såsom pensionsopsparing, risikotolerance og disciplin.
Lad os først tage et kig på de hårde tal.
Lad os sige, at en 30-årig låntager køber et hus for $160.000, og hendes marginalskattesats er 25 procent. På det tidspunkt, denne artikel blev skrevet, var 30-årige lån på 5 procent og 15-årige lån på 4,5 procent.
Ved hjælp af en realkreditberegner sammenligner vi de to realkreditlånsbetingelser ved at indsætte pantbeløbet og 15- og 30-års rentesatsen.
Den 30-årige løbetid sænker den månedlige betaling med $365 og vil spare låntageren $238 om året i skat, men vil koste $88.893 mere i rente i løbet af lånet, og hun vil eje sit hjem, når hun er 60 år gammel. Fordelene ved den 15-årige periode er de betydelige besparelser i renter og det faktum, at hun vil eje sit hjem, når hun er 45. Ulempen er, at hendes månedlige betaling vil være højere.
Men hvad med muligheden for at tage en 30-årig løbetid og betale den af på 15 år? En 30-årig løbetid betalt på 15 år ville give en månedlig betaling på $1265. Låntageren ville betale $67.749 i renter og $227.749 i løbet af lånets løbetid. Hun vil eje sit hjem i en alder af 45, forudsat at hun betaler ekstra hver måned. Men hvis hun faldt i hårde tider, ville hun ikke blive låst til den højere betaling.
Her er en sammenligning af hver mulighed:
Det er let at se, at låntageren vil betale mindre for sin bolig med det 15-årige lån. Men realkreditlån passer ikke til alle . Der er andre faktorer, du skal overveje, når du skal beslutte, hvad der er det rigtige for dig.
I vores eksempel er den 30-årige løbetid en månedlig betaling på $365 mindre end den 15-årige periode. Hvis du ikke komfortabelt kunne foretage betalingen på 15-års løbetid, er 30-års løbetid den bedre mulighed. Du kan altid foretage ekstra betalinger, når det er muligt.
Når du har underskrevet lånet, forventes det, at du betaler det samme hver måned. Hvis du tager en 15-årig periode med en højere betaling, bør du have en betydelig opsparingskonto på plads for at mindske risikoen fra store uventede udgifter eller jobtab.
Hvis du ikke har meget af en nødfond, er du bedre stillet med en 30-årig løbetid ved at bruge de ekstra penge til at opbygge din opsparing.
Hvis du hælder til en 15-årig periode, skal du være sikker på, at du stadig kan maksimalt ud af dine pensionskonti og opfylde dine andre opsparingsmål. Hvis du ikke kan, så hold dig til den 30-årige periode.
På den anden side, hvis pensionering stadig er årtier væk, er du i stand til at investere mere aggressivt. Du bør være i stand til at undgå volatiliteten af relativt aggressive investeringer.
Hvis pensionering er mindre end 15 år væk, kan det være bedre at betale lånet tidligt af for sikkerhed og ro i sindet.
Mange mennesker er stærkt imod gæld af enhver art - og med god grund. Dave Ramsey er fast i denne lejr og siger:
Lån ikke penge. Periode. Hvis jeg ikke kan få dig til at udskyde købet så længe, foreslår jeg kraftigt, at du sparer en udbetaling på 20 procent eller mere, vælger et 15-årigt (eller mindre) fastforrentet realkreditlån og begrænser din månedlige ydelse til 25 procent eller mindre af din månedlige hjembetaling.
Det er ikke let at håndtere gæld, og for mange mennesker er Ramseys hardcore-anti-gæld holdning vejen at gå.
Men andre er et andet sted i den økonomiske rejse og er komfortable med at bære realkreditgæld, hvis de lånte midler kan tjene et højere afkast et andet sted. Risikojusterede afkast skal medregnes, men i det væsentlige, hvis du valgte den 30-årige sigt på 5 procent, er det rimeligt at tro, at du kan tjene et højere afkast med en portefølje af indeksfonde. Regn for skattefradragene og de 5 procent er endnu lavere.
Selvom det bestemt er muligt at tjene et højere afkast andre steder, kommer det ned til din risikoappetit. Du kan muligvis få et bedre afkast ved at gå med den 30-årige løbetid, men det er risikofrit at sætte pengene på realkreditlånet. Du skal også beslutte, om de ekstra penge, du kan vinde ved at investere andre steder, er vigtigere for dig end den tryghed, der følger med at eje dit hjem direkte.
Hvis du har råd til betalingerne på et 15-årigt lån, men du er bekymret over muligheden for jobtab eller andre store økonomiske hits, er du måske tøvende med at forpligte dig til de højere betalinger. En anden mulighed er at tage en 30-årig løbetid og betale den af på 15 år. Du betaler lidt mere i rente end med den 15-årige rente, men stadig markant mindre end med det 30-årige lån.
Ulempen er, at de fleste mennesker mangler disciplinen. Ifølge Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) betaler 97,3 procent af folk ikke konsekvent ekstra på deres realkreditlån . Mange mennesker mangler disciplinen til at sende de ekstra penge ind hver måned, når de ikke er påbudt af banken. Hvad denne statistik ikke nævner, er, hvor mange af de 97 procent, der ville være kommet bagud med deres realkreditlån, hvis de var låst til et 15-årigt realkreditlån.
Hvis du allerede sparer regelmæssigt og kun har brugt din nødfond til større uventede udgifter, kan du dog have disciplinen til at betale dit realkreditlån af om 15 år. Men forbrugere, der bruger en månedlig opsparing, er bedre stillet på kortere sigt, hvis de har råd til det.
Selvom det er rigtigt, at du får en større skattelettelse af et 30-årigt lån, bør det ikke være hovedovervejelsen, når du skal beslutte dig for en løbetid. Den 30-årige låntager vil betale mindre i årlig skat end den 15-årige låntager, men det er fordi den 30-årige låntager betaler væsentligt flere renter.
I vores eksempel ville låntageren spare et gennemsnit på 238 USD om året i skat med det 30-årige lån, men vil betale 88.893 USD mere i rente i løbet af lånet, end hun ville med den 15-årige løbetid.
I sidste ende er det din økonomiske situation, der bestemmer den rigtige løbetid. Hvis du kan betale den højere betaling, har en betydelig nødfond og kan opfylde pensionsmål og andre opsparingsmål, er et 15-årigt realkreditlån en god måde at eje boligen på den halve tid og betale væsentligt mindre renter.
Hvis blot én af disse betingelser ikke er opfyldt, eller hvis du er lidt tryg ved gæld og risiko og ønsker at få et højere afkast med andre investeringer, kan de penge, der spares hver måned med den 30-årige afdrag på realkreditlånet, blive brugt bedre andre steder. Du kan altid indsende ekstra betalinger.
Jeg er stadig ikke sikker på, hvilken mulighed der er for os. Hvad med dig? Har du et 15-årigt eller 30-årigt realkreditlån? Forudbetaler du? Hvad er dine tanker om risiko kontra højere afkast?