At få et afdragsfrit realkreditlån kan virke som en god idé, når du forsøger at købe et hus og ikke har råd til en dårlig kredit (eller hvis du har en dårlig kredit). Tidligere på ugen læste jeg historien om et par, der fejrer boligejerskab under netop sådan en situation. Men selvom de er glade, er det sandsynligt, at dette faktisk er en katastrofe, der venter på at ske.
Der er to grunde til, at et afdragsfrit realkreditlån kan træne for dig:
Årsag #1:Du er en husflipper.
Ingen udbetaling, lavere månedlige betalinger i ti år - siden du vender, planlægger du sandsynligvis at have huset i mindre end et år. Hvorfor gider du betale mere? Brug af afdragsfri betyder, at du kan dirigere mere kapital til at ordne stedet.
Og da dit mål er at øge husets værdi, behøver du sandsynligvis ikke sælge det for mindre end realkreditlånet. Tillykke. Du har en glimrende grund til at optage et afdragsfrit realkreditlån.
Årsag #2:Du planlægger opholdet i hjemmet i alle 30 år.
I sidste ende vil du bruge det samme beløb med et afdragsfrit eller et normalt realkreditlån. Hvis du planlægger at blive i hjemmet, har et godt betalt og fast job (måske du arbejder for regeringen og bureaukratiet gør dig umulig at fyre), og ønsker at investere de penge, du sparer i starten for at udnytte sammensætningen, så få realkreditlånet, hvis du absolut skal.
Her er to grunde til, at et afdragsfrit realkreditlån sandsynligvis er en dårlig idé:
Årsag #1:Du opbygger ikke egenkapital
Forestil dig, at du har et 30-årigt realkreditlån på 100.000 USD på 6,25 % med de første ti år som afdragsfri. (De regnemaskiner, der er anført i slutningen af denne artikel, kan hjælpe dig med at køre tallene for forskellige værdier og priser.) Mens de penge, du betaler for de første ti år - $62.500 - vil have værdi, hvis du bliver der i hele tredive år, vil det være lidt eller slet ikke bedre end at leje, hvis du flytter tidligere.
Faktisk kunne det være meget værre end at leje. Hvis du har brug for at sælge, før den afdragsfrie periode er overstået, skylder du stadig den fulde værdi af realkreditlånet ($100.000 i vores eksempel). Hvis du kan sælge det for mere, kommer du ud foran. Men hvis du sælger det for mindre, skylder du stadig forskellen. På dagens boligmarked er det særligt bekymrende, da oddsene er høje for, at din ejendoms værdi falder.
Så hvis huset sælges for kun $95.000, skylder du $5000. Når du sælger din bolig, er der altid en risiko for, at du alligevel mister penge, men et afdragsfrit realkreditlån øger det markant. (Og det er lave tal - antag, at realkreditlånet er $250.000, og du sælger det for $225.000!)
På den anden side, ved at blive fuldt amortiseret i løbet af de første ti år, kan du bygge $15.223,87 i egenkapital. Det er mere, end du sparer ved at betale afdragsfrit. Under en afdragsfri plan er det kun omkring de 25-årige, at aktierne udligner. Indtil da vil du være foran med det normale realkreditlån.
Årsag #2:Det skyldige beløb vil stige
I dette eksempel sparer du ved at have et afdragsfrit realkreditlån $94,89/måned i begyndelsen. Det er $11.386 i betalinger over de første 10 år. Men efter de 10 år stiger dine betalinger med $210/måned. Nu betaler du over 100 USD mere end den amortiserede rente, og du skal finde de ekstra penge i dit budget.
Dette kan give økonomisk mening, for eksempel, hvis du var i et sikkert job eller område, hvor du kunne være sikker på, at du ville have de ekstra penge inden for 10 år. Men hvad hvis du mistede dit job (se #1 om at have ingen egenkapital)? Eller hvad hvis du fik flere børn og udgifter? I finansverdenen er der få garantier - bortset fra, at hvis du ikke kan betale den nye sats og ikke kan refinansiere, vil du være i problemer.
Det ligner en dårlig aftale, ikke?
Før du siger, at et afdragsfrit realkreditlån passer til dig, så tænk længe og grundigt. Overvej årsagerne til, at det er en dårlig idé for de fleste mennesker. Hvis du er den ud af en million, der rent faktisk kunne klare det, så gå ind med åbne øjne. Og held og lykke til dig!
Ellers foreslår jeg, at du undgår disse som pesten. Er de bedre end rentetilpasningslån (ARM'er)? Jeg ved det ikke. Muligvis, da du bør vide på forhånd, hvad du skylder, og hvad renten bliver. Men det er som at sammenligne arsen og cyanid. Det er bedst, at du heller ikke tager det.
Denne artikel er skrevet af Mrs. Micah fra Finance and Life. Se efter et relateret indlæg senere i dag.