For nylig har min forlovede og jeg været i gang med en lille renovering af hjemmet. For flere år siden købte Julie halvdelen af en duplex i en forstad til Washington, D.C. Det er ret lille til et hus i dag med to soveværelser, et badeværelse og en færdig kælder. Soveværelserne var små, fordi duplexet blev bygget i begyndelsen af 1960'erne. Hendes plads var stor nok til en forkælet rådden hund og lejlighedsvis stop-over fra den bedste forlovede nogensinde, men ville ikke være stor nok til de to (WOOF! ) tre af os, endsige en familie.
På grund af størrelsen på vores hus ønskede Julie og jeg at bygge så stor en boligtilbygning ud, som vi kunne. Vores mål var at bygge en tilføjelse udefra i plan med ejendomslinjen og festvæggen til kælderen og begge etager. Tilbygningsrummet ville huse på første sal vores nye køkken, et nyt soveværelse på anden sal og en hule/soveværelse i kælderen. Vi havde også flere renoveringsønsker til den eksisterende struktur. Ville vi have råd til vores ønsker?
Vi skulle først tjekke med byens planlægningsråd for at sikre, at vi havde de nødvendige tilladelser og om nødvendigt særlige dispensationer eller afvigelser fra byen. En gennemtænkt præsentation, som er hurtig og konkret har en god chance for at vinde over din planlægningstavle. Vi så adskillige andragere foran os deltage i en indviklet debat med planlæggerne og ikke blive godkendt. Vi blev nemt godkendt, fordi vi havde undersøgt koderne, havde en begrundelse for, hvorfor vi havde brug for det, vi efterspurgte, og præsenterede vores behov hurtigt og sammenhængende.
Der er flere tilgængelige finansieringsmuligheder for et boligforbedringsprojekt:
I vores tilfælde var boligpriserne steget i vejret, siden Julie købte huset, så vi havde en stor sum "egenkapital" at hente. Egenkapital er i bund og grund forskellen mellem, hvad dit hus vurderes at være værd og dine udestående realkreditsaldi. Jeg vil ikke anbefale at bruge "egenkapital" til at finansiere forbrugsvarer, men jeg har hørt om folk, der bruger egenkapital til kreditkortkonsolidering til lavere priser (sikret af dit hjem). Vi følte, at egenkapitalen i vores hjem var den styrke, vi skulle bygge videre på til vores projekt. Din situationen kan være anderledes, og du bør overveje at læse om alle dine muligheder og udnytte din økonomiske situations styrker når du vælger din finansieringsmetode.
For at lære om forskellige metoder til finansiering af en boligtilbygning har Bankrate nogle fremragende gratis guider. Sådan synes jeg, at de forskellige finansieringsmuligheder overordnet fordeler sig:
God til: Vær opmærksom på: Ejendomslån EngangsJeg fandt ud af, da jeg snakkede med potentielle långivere, at de typisk vil skrive et boliglån, der bringer din gæld i forhold til værdien til ikke højere end 80%. Du kan gå højere, men det koster mere i gebyrer og i takster. Vi følte ikke et behov for at gå højere end et DTV-forhold på 80 % og ønskede ikke at betale en præmie eller potentielt bringe os i fare, hvis markedet vender drastisk. Hvad vi ikke vidste var, at udbyderen af boliglån vil købe din anden pant (medmindre de allerede er i første eller anden position), og det efterlod os med et mindre budget, end vi først havde troet, vi havde. Men vi forfaldt, og det var ikke et problem.
Efter at vi kendte den sandsynlige størrelse af vores egenkapitallån og tilgængelige kontanter, mødtes vi med vores entreprenør / arkitekt for at bekræfte planer og sikre, at vi havde tilstrækkelig finansiering til at dække forventede omkostninger og potentielle overskridelser. Vores entreprenør ledte os igennem sit estimerede budget og arbejdede med vores tal for at vise os, hvad vi kunne forvente.
En fordel, vi nød, var en betydelig mængde likvide besparelser, som vi var i stand til at bruge på forhånd til at dække en del af omkostningerne selv, som om vi betalte en udbetaling på vores tilføjelse. Vores reserver opvejede også, at vi undervurderede, hvor lang tid det tager at sikre et lån, færdiggøre planer og få byggegodkendelse. Fordi vi havde nogle reserver, var vi i stand til at starte den indledende konstruktion, da papirarbejdet var færdigt. Vi betalte på forhånd for mange udgifter og efterlod en del af vores kontantbeholdningsbudget til rådighed for projektets afslutning, hvis vi havde brug for det. Når jeg ser tilbage, følte jeg mig ikke tryg ved at starte uden at tage højde for de vigtige detaljer, men vores tidsplan og manglende erfaring gav os ikke meget af et valg.
Inden vi underskrev eventuelle papirer, ville vi selvfølgelig sikre os, at vi havde råd til den ekstra realkreditbetaling. Jeg vil tale om, hvordan jeg gjorde det, og diskutere håndteringen af långivere næste lørdag. Vi slutter af med nogle gode tips til at spare tusindvis på din boligtilbygning!
Dernæst skulle jeg navigere på den mineramte slagmark af låneansøgninger. Hvad var det bedste tilbud? Hvordan finder jeg det? Og hvordan kunne jeg vide, hvornår jeg fandt det?
Vi tjekkede med vores respektive banker og troede, at vores eksisterende forhold til disse giganter (Julie og jeg havde separate konti i separate banker) ville betyde bedre vilkår. Disse to store banker havde lignende tilbud med en fast rente på 8%. Uden at vide, om disse var gode eller dårlige, var det tid til at udnytte internettets magi.
Jeg ville have masser af tilbud at sammenligne med, og jeg ville have dem hurtigt. To populære hjemmesider for tilbud om realkreditlån er BankRate og LendingTree. Jeg udfyldte deres formularer og sendte tilbuddene til min spam-e-mailadresse, men desværre var det telefonnummer, vi brugte, Julies faktiske hjemmetelefonnummer. Mellem de hundredvis af meget irriterende automatiserede telefonopkald, der tilsyneladende var fra LendingTree-virksomheder, modtog vi omkring 10 forskellige estimater for priser og finansiering i vores e-mail-indbakke.
Vores nationalbanker var døde sidst.
Jeg tror, min bedstefar engang fortalte mig at købe lokalt og finansiere lokalt. Tøvende med at handle med långivere over internettet og skuffet over vores nationale banker henvendte jeg mig til de lokale banker. Små lokale banker, lyder teorien, kender det område, de låner ud i. Lokale banker har en tendens til kun at udlåne i deres geografiske område. De kan have mere gunstige vilkår, da de mangler ressourcer til at konkurrere på placering og bekvemmelighed mod større banker. I mit tilfælde viste dette ordsprog sig at være korrekt. Efter at have lavet due diligence ved at kigge forbi forskellige bankfilialer og få kurstilbud, var jeg oppe på 15 forskellige tilbud.
Det tog ikke lang tid at afvænne tilbuddene, og efter et par dage ansøgte jeg om et boliglån hos Cardinal Bank . Hos de små banker, jeg talte med, fik jeg bedre svar på mine spørgsmål og mere personlig service, end jeg havde med de større institutioner. Da boligkøb involverer en stor sum penge og stor tillid, lagde jeg stor værdi på kundeservice. De mindre banker har en tendens til at være mere villige til at holde din hånd og svare på dine spørgsmål mere end de større outfits, i hvert fald efter min erfaring. Tjek din lokale bank for at se, om denne idé virker for dig.
Inden vi underskrev lånedokumenterne, satte Julie og jeg os for at se på vores økonomiske billede med den nye afdrag på realkreditlån. Vores nye kombinerede betaling var i det væsentlige det dobbelte af, hvad Julie tidligere havde betalt på sit førstegangslån. Jeg ville sætte mig ned og se på økonomi, fordi jeg havde været vant til at bo sammen med bofæller og betale meget lidt i husleje. Jeg vidste, at mine forbrugsmønstre var ved at ændre sig. Jeg var vant til en universitetslivsstil (billig husleje, spisning, underholdning) og var ved at "vokse op".
Vi talte om, hvor meget vores samlede nødfond skulle være (vi følte os godt tilpas med et års leveomkostninger). Den nye afdrag på realkreditlån ville være 36 % af vores hjembetaling, hvilket var ret rummeligt. Der er endda penge tilbage i vores budget til at forudbetale, og det er en god følelse.
God planlægning af din tilføjelse kan betyde, at du kan finde en måde, hvorpå den kan finansiere sig selv:Vi forvandlede kælderen til en suite med et soveværelse. Til sidst vil dette rum enten huse besøgende slægtninge eller børn, men i et stykke tid vil vi være i stand til at leje det ud, og vi planlægger at bruge overskuddet til ét formål:forudbetale boliglånet.
Hvis alt lykkes, betaler vi hele boliglånet ned inden for 6 år.
Jeg vil afslutte denne serie med de tips og tricks, vi har lært, som hjælper os med at spare penge på vores byggeomkostninger. I stedet for at skrive som et ramblin 'vrag, vil jeg opremse de forskellige erfaringer, jeg har lært gennem hele byggeprocessen.
Det ville ikke være en boligtilbygning uden forsinkelser, problemer, forkerte dele, entreprenørproblemer og kodeproblemer. Disse små ting forekommer i ethvert boligombygningsprojekt, og deres primære virkning er at forsinke dine fremskridt. Vi oplever, at ved at have ting at lave, bliver vi ikke så kede af forsinkelsen.
For eksempel kørte vi i den seneste uge inspektionshandsken:Elektrisk, gas, vand, struktur, sidefod (dæk), isolering, gipsvæg. Vi fik først at vide, at vores gasplan var forkert (på trods af at Stadsingeniøren godkendte den), fordi man ikke kunne have to komfurer i samme hus. Da en ekstra inspektør kom og afklarede, at vores plan var korrekt (i princippet siger byloven, at for at få et ekstra komfur, skal der være en udvendig udgang i lokalet), kunne vi endelig passere.
Vores strukturelle inspektion stødte dog på et problem, vores plan blev igen godkendt af Ingeniøren, men ikke af inspektøren. Vi havde lavet tilsætningssiden til festvæggen med krydsfiner og derefter sidebeklædning/beklædning. Nå, vi skulle have brandklassificeret gipsvæg imellem de to. Det, vi gjorde, var, at vi viste inspektøren, at vi kunne trække sidesporet af og trimme det uden at beskadige det (woohoo! Men gør dette forsigtigt og langsomt) og installere den brandklassificerede gipsvæg og derefter sætte tingene på igen (det er der, vi er i dag). Efter at have demonstreret dette, var vi i stand til at isolere og fortsætte planlægningen af gipsplader indeni.
Hvis du vil undgå at forsinke dit byggeri, skal du planlægge at lave ting selv udenfor, når dine entreprenører er indenfor, og omvendt. Vi var i stand til at fortsætte med noget, uanset enhver forsinkelse, der rejste sit grimme lille hoved.
Opbevaring er ved at blive et stort problem, nu hvor leveringerne ankommer (vores nye IKEA køkkenskabe, vaskeborde og belysningsartikler fra Lowe's). Fordi vi har et bryggers, som vi ikke er ved at gøre færdig, kan vi opbevare disse ting der. Hele huset skal være frit for gipsplader, det er hvordan installatørerne arbejder.
Vi gør vores bedste for at kommunikere med vores entreprenører for at sikre, at de har alt, hvad de har brug for, og at vi har dem planlagt langt i forvejen. Det er heller ikke en dårlig idé at have en bøde i din kontrakt med dem, hvis de forsvinder i et stykke tid. Vores tømrere (gode) hørte vi ikke fra i en uge, så vi blev en smule forsinket (vi kompenserede for dette andre steder for at holde helt efter tidsplanen).
Det er også omkostningsmæssigt fordelagtigt at købe alt for dine entreprenører. Du betaler dem kun for installationen. Bare hav et sted at opbevare det.