"Hvis du lejer, smider du dine penge."
"At eje dit eget hjem er en tvungen spareplan."
"Ejerskab af bolig er en fremragende vej til at opbygge rigdom."
Du har sikkert hørt udsagn som disse mange gange. På tv, radio, internettet og i afslappet samtale. Sådanne følelser er almindelige i enhver diskussion, der involverer boligkøb og privatøkonomi. Det er almindeligt kendt, at boligkøb er et bedre økonomisk skridt end at leje. Når alt kommer til alt, opbygger du egenkapital i stedet for at smide dine penge væk, ikke? Nå, måske ikke helt... I stedet for at antage, at den "almindelige viden" om dette emne er nøjagtig, lad os selv tage et kig på nogle af de økonomiske forskelle mellem leje og boligkøb.
Med det formål at sammenligne leje med at eje i denne artikel, vil jeg bruge virkelige data indsamlet fra mit område (nordøst for Seattle). Selvom de fleste førstegangskøbere har en tendens til at flytte fra at leje en lejlighed til at købe et større, selvstændigt hus, vil jeg så meget jeg kan sammenligne æbler med æbler.
De to boliger ligger inden for to miles fra hinanden i lignende kvarterer, og ingen af dem ligger på en trafikeret vej. Vi vil antage, at vores hypotetiske boligkøber er et ægtepar med $85.000 i banken for at foretage en 20% udbetaling. Til at beregne afdrag på realkreditlån vil vi bruge en nylig 30-årig fast rente på 6,25 %.
Lad os se på, hvordan de månedlige omkostninger fordeler sig (cirka) for vores hypotetiske potentielle førstegangsboligkøber:
Leje Køb Husleje/lån:$1.495$2.093Forsikring:$20$163Ejendomsskat:–$407Skattebesparelse*:–($327)Vedligeholdelse:–$354I alt: 1.515 USD 2.690 USD*:(minus standardfradrag)
Umiddelbart ser du, at handel lige på tværs fra leje til at eje resulterer i en 78 % dyrere månedlig regning. Det er ikke ligefrem klumpændring. Med selv en lille opgradering fra leje til køb (hvilket de fleste førstegangskøbere er tilbøjelige til at gøre), kan du nemt se, hvordan de samlede månedlige omkostninger ville være mere end det dobbelte.
Almindelig viden siger, at på trods af nutidens store præmie, er boligkøb en "god investering". Hej, du "smider" i det mindste ikke dine penge, vel? Det er sandt, at lejeren i vores scenarie bruger $1.515 hver måned, som de aldrig vil se igen. Jeg vil ikke ligefrem sige, at det er blevet "smidt væk" mere end penge brugt på andre varer eller tjenester "smidt væk", men indrømmet, der er nul økonomisk afkast på de penge.
Men når du ser på fordelingen af boligkøberens månedlige udgifter, er et stort beløb penge, som heller aldrig kommer tilbage. Forsikring, ejendomsskat (mindre skattebesparelser) og vedligeholdelse summerer op til $517 hver måned, der bliver "smidt væk." Endnu værre er det beløb, der bruges på renter på realkreditlån. Overvej, hvor meget af et realkreditlån, der anvendes på lånerenter i løbet af et 30-årigt fast lån:
År % mod rente 0-5~80%6-10~70%11-15~60%16-20~50%21-25~35%26-30~10%I de første fem år går cirka 80 % af afdraget på realkreditlånet til renter. Det er yderligere 1.674 $, for i alt 2.191 $, der bliver "smidt væk" hver eneste måned af boligkøberen i de første fem år. Øv! Faktisk ikke før boligkøberen har betalt ned på realkreditlånet i over 20 år vil det beløb, de "smider væk", være mindre end lejeren.
Som du kan se ovenfor, hvis boligkøb er som en opsparingsplan, er det sandsynligvis den værste opsparingsplan på jorden. Ville du frivilligt tilmelde dig en opsparingsordning, hvor godt halvdelen af de penge, du indbetaler i de første 20 år, simpelthen forsvinder, og som du kun kan hæve penge fra ved at flytte og betale et gebyr på 6-9 % (ikke på det beløb, du har “sparet” vel at mærke, men på boligens samlede salgspris)? Selvfølgelig ikke. Det lyder ikke som en spareplan.
Hvis vores potentielle boligkøber har de $85.000 opsparet til en udbetaling og indbetaler det sammen med kun halvdelen af den månedlige besparelse over at købe ($578 pr. måned) ind på en konto til 8% rente, vil saldoen være næsten $300.000 på kun 10 år. Det er en likvid investering, der kan bruges til hvad du vil, uden behov for flytning. At købe bolig er ikke en spareplan. Spar faktisk penge hver måned er en spareplan.
Hvis dit mål er at opbygge rigdom, vil du være meget bedre stillet at investere dine penge på aktiemarkedet end at købe en bolig. Mens både aktier og boliger er cykliske markeder, viser langsigtede historiske tendenser, at boliger apprecierer med en rate knap over inflationen, mens aktier har en tendens til at returnere en inflationskorrigeret 7-10 %. 
I vores hypotetiske scenarie ville en lejer, der investerede i aktiemarkedet med udbetalingen på $85.000 plus den månedlige forskel mellem huslejen på $0 og $1.500,- og huslejen være over $1,519. 500.000 USD bedre stillet efter 30 år end boligkøberen, hvis man antager en gennemsnitlig værdistigning på 4 %.
En vigtig ting at overveje er, at boligpriserne i USA lige nu er begyndt at rette sig efter et enormt hidtil uset opløb i de seneste år. På trods af, hvad de i branchen med at sælge fast ejendom kan insistere, er korrektionen i boliger stadig i de tidlige stadier. Fire procent er højst sandsynligt overdrevent optimistisk for de fleste områder i de næste 5-10 år. Det eneste, vi ved med sikkerhed, er, at tocifrede gevinster er væk og ikke vil komme tilbage foreløbigt.
Husk også - jeg nævnte det ovenfor, men det tåler at blive gentaget - for at tjene penge på enhver "rigdom", du bygger gennem dit hjem, bliver du nødt til at sælge at hjem og flytte. Nej, at "udvinde egenkapital" tæller ikke, da det blot resulterer i en større gæld. Gæld er ikke lig med rigdom.
For de fleste mennesker vil boligkøb resultere i deres største månedlige regning (langt), og fordi de tror, at det vil give dem rigdom, eller at de "smider deres penge væk", hvis de lejer, optager de ofte en meget større boliggæld, end et fornuftigt budget ville tillade. Det er virkelig en skam, når folk drives til at komme ind på boligmarkedet på grund af malplacerede forestillinger om forestillede økonomiske fordele. Naturligvis er alles omstændigheder forskellige, og for nogle (især dem, der bor væk fra kysterne) kan tallene faktisk fungere til fordel for køb.
Du må ikke misforstå mig her. Jeg siger ikke, at ingen skal købe et hjem, eller at mit eksempelscenarie er en gylden standard for sandhed for alle. Tag ikke mit ord for det. Kør tallene for dig selv, tjek andre artikler (en lille samling er angivet nedenfor), og gør, hvad der virker for dig. Jeg anbefaler stærkt den fantastiske grafiske lommeregner fra The New York Times til at sammenligne de økonomiske aspekter af leje og køb. Mange mennesker vil overveje alle konsekvenserne - økonomiske, følelsesmæssige osv. - og konkludere, at boligkøb er den bedste beslutning. Bare lad være med at narre dig selv til at tro, at det er en god økonomisk beslutning, hvis det ikke er.
Jeg har selv tænkt mig at købe et hus en dag. Men når den dag kommer, vil jeg købe et hus, fordi jeg vil have et dejligt, "permanent" sted at bo, hvor jeg er chef, ikke fordi jeg tror, det vil hjælpe mig til at blive rig.
Wall Street Journal:Dit hjem er ikke det redeæg, du måske tror, det er
New York Times:Et råd under en bolignedgang:leje
New York Times:Er det bedre at købe eller leje? (grafisk lommeregner)
The Broget Fool:The Worst Investment Ever
SmartMoney.com:Udlejning giver mere økonomisk mening end boligejerskab
CNN Money:Aktier vs. fast ejendom
Prissat for evigt:Leje vs. køb