For at bestemme, hvor meget indkomst du har brug for for et realkreditlån på $200.000, skal du huske på, at størrelsen af ​​den månedlige betaling på det pågældende realkreditlån vil afhænge af din kreditscore og andre faktorer. Långivere undgår også generelt at udstede lån, der vil støde på det, der er kendt som "28/36-reglen", som hjælper med at forhindre låntagere i at optage for meget gæld.

Når realkreditudstedere gennemgår låneansøgninger for at afgøre, hvor mange penge de er villige til at låne, er indkomst bestemt en overvejelse, men det er ikke den eneste. Her er, hvad du bør vide.

Gæld-til-indkomst-forhold og 28/36-reglen

28/36-reglen henviser til to separate, men relaterede målinger af gæld-til-indkomstforhold (DTI) - den del af din månedlige indkomst, der bruges til at dække gældsbetalinger. Långivere bruger begge versioner af DTI til at evaluere din evne til at betale dine realkreditlån og afgøre, om du er kvalificeret til et lån:

• "28"-delen af ​​28/36-reglen refererer til det, der er kendt som front-end DTI – procentdelen af ​​din månedlige bruttoindkomst (for eksempel indtjening før skat og eventuelle andre fradrag) repræsenteret af dine boligomkostninger. For at kvalificere dig til de fleste konventionelle realkreditlån må den månedlige ydelse på det realkreditlån, du har ansøgt om, ikke overstige 28 % af din månedlige bruttoindkomst.
• "36"-delen af ​​28/36-reglen refererer til det, der er kendt som back-end DTI, eller procentdelen af ​​din månedlige bruttoindkomst, der bruges til alle gældsudgifter, inklusive afdrag på realkreditlån. For at kvalificere dig til de fleste konventionelle realkreditlån må dine samlede gældsudgifter ikke overstige 36 % af din månedlige bruttoindkomst.

Som vi vil se, tillader flere føderalt støttede realkreditprogrammer undtagelser fra 28/36-reglen, men disse retningslinjer gælder for næsten alle konventionelle realkreditlån.

Andre faktorer långivere ser på omfatter:

• Din(e) kreditvurdering(er) og kredithistorik :Låneansøgere med højere kreditscore betaler generelt lavere renter på realkreditlån og andre lån; dem med lavere score kan blive opkrævet højere renter og gebyrer – som begge kan betyde højere månedlige betalinger.
• Størrelsen af ​​din udbetaling :En udbetaling på 20 % af købsprisen er standardkravet, men mange långivere tillader låntagere med god kredit at foretage lavere udbetalinger til gengæld for højere renter eller gebyrer. Når udbetalingen er mindre end 20 %, er låntager også forpligtet til at købe en privat realkreditforsikring (PMI).
• Dine opsparinger eller andre aktiver :Du kan muligvis hæve opsparing eller konvertere aktiver til kontanter for at dække dine månedlige lånebetalinger.
• Markedsværdien af ​​det hus, du vil købe :Da den bolig, du køber, vil sikre dit realkreditlån, er værdien vigtig for långivere.
• Din samlede gæld :Dette inkluderer det beløb, du betaler hver måned i gældsbetalinger, og hvor meget betalingerne på dit realkreditlån vil føje til dit månedlige gældsforbrug.

Uanset hvor stor din indkomst er, kan du stadig blive diskvalificeret på grund af andre problemer. Det vil sandsynligvis vise sig at være svært at få et realkreditlån, hvis du for eksempel har en nylig konkurs på din kreditopgørelse.

Långiveren bruger ovenstående faktorer til at beslutte, om den vil låne til dig eller ej, og hvis du er kvalificeret til et lån, bruger långiveren de samme faktorer til at bestemme:

• Det beløb, den er villig til at låne dig.
• Længden af ​​din tilbagebetalingsperiode (hvor mange månedlige betalinger skal du foretage for at betale tilbage på lånet).
• Hvilken rente vil det opkræve på lånet.
• Hvor meget det vil opkræve dig i forskudsgebyrer eller "point" for at udstede lånet.
• Om du bliver nødt til at købe PMI. PMI er typisk påkrævet, hvis du sætter mindre end 20 % af købsprisen ned som en udbetaling.

Samlet lånebeløb, tilbagebetalingsperiode, rente og gebyrer og PMI (hvis nogen) er alt sammen bestemmende for dit månedlige betalingsbeløb.

Hvilken indkomst har jeg brug for for at kvalificere mig til et realkreditlån?

For at illustrere, hvordan nogle af disse variabler kan interagere for at bestemme dine indkomstkrav, kan du overveje eksemplet med et 30-årigt fast realkreditlån i et hjem med en markedsværdi på 230.000 USD, for hvilket du er parat til at foretage en 13 % udbetaling på 30.000 USD – efterlader et realkreditbeløb på $200.000.

Ved en rente på 4,8 % (en smule højere end det nuværende nationale gennemsnit på 3,99 %) vil din månedlige betaling (inklusive PMI, som er nødvendig, når du lægger mindre end 20 % af købsprisen) være omkring 1.680 USD.

Baseret på 28 %-reglen, som kræver, at betalingen på 1.680 USD ikke udgør mere end 28 % af din månedlige bruttoindkomst, skal du have en månedlig indkomst før skat og andre fradrag på mindst 6.000 USD eller en årlig bruttoindkomst på mindst $72.000, for at kvalificere sig til dette realkreditlån:

Minimum brutto månedlig indkomst =$6.000; minimum årlig brutto =$72.000

Så længe eventuelle månedlige gældsbetalinger, du har ud over dit realkreditlån, er 480 USD eller mindre, vil den årlige indkomst på 72.000 USD også opfylde 36 %-reglen:

Minimum brutto månedlig indkomst =$6.000; minimum årlig brutto =$72.000

Hvis din månedlige ikke-boliggæld er større, vil dine samlede gældsbetalinger dog overstige 36 % af bruttoindkomsten, og du har brug for indkomst for at kvalificere dig til realkreditlånet.

Månedlige gældsudgifter på $600 ud over realkreditlånet ville kræve en månedlig bruttoindkomst på $6.333 eller en årlig indkomst på $76.000, for eksempel:

Minimum brutto månedlig indkomst =$6.333; minimum årlig brutto =$76.000

Månedlige gældsbetalinger på $750 ud over realkreditlånet ville kræve en årlig indkomst på $81.000.

Minimum brutto månedlig indkomst =$6.750; minimum årlig brutto =$81.000

Hvad er yderligere omkostninger forbundet med boligkøb?

At købe en bolig medfører et stort antal omkostninger, nogle store og nogle mindre. Mange udgifter forbundet med et boligkøb, såsom udbetaling, oprettelsesgebyrer og PMI (om nødvendigt) er inkorporeret i de endelige finansieringsordninger:Udbetalingen forfalder ved lukning (med undtagelse af visse statsstøttede boliglån, diskuteret nedenfor ). Opstartsgebyrer forfalder typisk også ved lukning, selvom nogle lånevilkår tillader dem at blive "rullet sammen" i den månedlige betaling og udbetalt (med renter) i løbet af lånets løbetid. PMI, når det kræves, er også indarbejdet i den månedlige betaling.

Yderligere engangsomkostninger forbundet med et boligkøb omfatter:

• Gebyrer for en vurdering, som kræves af långiver for at sikre, at købsprisen ikke overstiger boligens gensalgsværdi.
• Et ejendomseftersyn (for at sikre, at der ikke er nogen uoplyste defekter i boligen, før du afslutter købet).
• Gebyr for en advokat for at gennemgå salgsdokumenter og overvære lukningen som din juridiske repræsentant.

Tilbagevendende omkostninger, du måtte have i forbindelse med boligkøbet, kan omfatte:

• En boligejers ejendoms-/skadeforsikringspolice, der dækker boligens værdi (typisk krævet af långivere, indtil realkreditlånet er betalt; policepræmier er ofte indarbejdet i månedlige lånebetalinger).
• Gebyrer for husejerforeninger (HOA). Størrelsen af ​​disse gebyrer og de tjenester, der leveres i bytte for dem, varierer mellem forskellige foreninger. Nogle omfatter skrald og snerydning, landskabspleje, vedligeholdelse af fællesarealer såsom et klubhus, pool eller ketsjerbaner og så videre.

Bemærk, at eventuelle tilbagevendende udgifter, der er direkte forbundet med den ejendom, du planlægger at købe, vil blive tilføjet til realkreditlånet med henblik på beregning af din front-end DTI.

Hvordan påvirker kredit overkommeligheden af ​​dit realkreditlån?

Det første trin, som en långiver typisk tager ved modtagelse af en ansøgning om realkreditlån, er et kredittjek – en anmodning om din kreditvurdering og kreditrapport fra et eller flere af de tre nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax).

Långivere har typisk en minimumskreditscore, som de er villige til at overveje, når de vurderer låntagere. Forskellige långivere har forskellige minimumsscore eller "cut-off" krav. Långivere bruger kreditscore, når de beslutter sig for, om de vil tilbyde et lån, samt når de bestemmer gebyrer og renter, der skal opkræves.

I overensstemmelse med en udbredt industripraksis kendt som risikobaseret prisfastsættelse, tilbydes ansøgere med de højeste kreditscore typisk de laveste tilgængelige renter. Dem med lavere kreditscore bliver typisk opkrævet højere renter (og måske også højere gebyrer). Grundlaget for dette er det faktum, at personer med højere kreditscore er statistisk mindre tilbøjelige end dem med lavere score til at gå glip af betalinger og kræver, at långivere iværksætter indsamlinger, afskærmning eller andre tabsforebyggende foranstaltninger.

Realkreditinstitutter tilbyder ofte adskillige lånepakker med forskellige renter og gebyrer målrettet til låntagere, hvis kreditscore falder inden for et specifikt numerisk interval – for eksempel ét tilbud til ansøgere med kreditscore på 800 eller bedre; en anden for dem med score på 720 til 799; og en anden for dem med score på 650 til 719. Disse er rent hypotetiske eksempler; hvert realkreditinstitut stiller sine egne kreditvurderingskrav.

Hvad er de forskellige lån og programmer for førstegangsboligkøbere?

Mens 28/36-reglen gælder for de fleste konventionelle realkreditinstitutter, tillader visse programmer designet til at hjælpe førstegangskøbere, veteraner og visse boligkøbere med lav indkomst nogle undtagelser:

• Lån, der støttes af Federal Housing Administration, kendt som FHA-lån, er designet til at hjælpe førstegangskøbere af boliger med at kvalificere sig til realkreditlån og tillade back-end DTI'er på op til 43 %.
• Lån, kendt som VA-lån, udstedt gennem US Department of Veterans Affairs, er rettet mod veteraner, servicemedlemmer og kvalificerede ægtefæller og tillader back-end DTI'er på 41 %.
• Den maksimale back-end DTI tilladt på USDA-lån – realkreditlån udstedt i henhold til retningslinjer fastsat af det amerikanske landbrugsministerium for at hjælpe lavindkomstlåntagere med at købe boliger i visse landdistrikter – er 46 %.
• Statlige og nationale programmer designet til at hjælpe med boligejerskab kan muligvis hjælpe, hvis du har problemer med at opfylde kravene til udbetaling af et lån, eller hvis din indkomst falder under det niveau, der er nødvendigt for at sikre nogle konventionelle lån.

De faktorer, der bestemmer størrelsen af ​​et månedligt realkreditlån, herunder din kreditscore og historie og udbetalingsbeløb, sammen med dine månedlige ikke-boliggældsudgifter, spiller en stor rolle i at bestemme, hvor meget indkomst du skal bruge for at have råd til et realkreditlån . At forstå DTI og 28/36-reglen kan hjælpe dig med at forudse dine behov og planlægge ansøgningsprocessen for realkreditlån.

Hvis du har brug for at forbedre din DTI, er der to ting, du kan gøre:

• Forøg din indkomst. Dette kræver ofte, at du opnår en forfremmelse og lønforhøjelse, eller at du påtager dig et andet job eller "sidetrængsel."
• Reducer dine månedlige gældsudgifter. Det kan du gøre ved at betale ned på kreditkort eller betale af på lån. Nedbetaling af gæld kan også hjælpe med at forbedre dine kreditvurderinger og kan betyde, at du får mere gunstige betalingsbetingelser, du ansøger om et realkreditlån.

Anvendelse af begge tilgange på samme tid forværrer naturligvis deres effektivitet.

At købe et hjem er den største investering, de fleste mennesker nogensinde vil gøre, men med opfindsomhed og mod, kan du gøre det mere overkommeligt.