Du kan sænke dine månedlige afdrag på realkreditlån på flere måder, når du første gang køber din bolig. Der er også forskellige måder at sænke dine månedlige betalinger på, hvis du allerede ejer en bolig. I begge tilfælde skal du huske, at lavere månedlige betalinger kan resultere i at betale flere renter i det lange løb.

Sænke din månedlige betaling på realkreditlån, når du køber

Hvis du ønsker at opnå en lavere månedlig betaling på realkreditlån, når du køber et hus, skal du fokusere på de måder, hvorpå du kan reducere, hvor meget du låner, hvor mange renter du vil betale, eller det beløb, du bliver opkrævet for de andre udgifter, der udgør dine månedlige afdrag på realkreditlån.

• Forbedre din kredit. Selvom du kan kvalificere dig til nogle typer realkreditlån med en kreditscore i de høje 500-tallet til midten af ​​600-tallet, kan en højere score hjælpe dig med at få en lavere rente. Hvis du ikke har brug for at købe et hjem med det samme, kan det være en klog idé at forbedre din kredit først.
• Gem til en større udbetaling. Jo større din udbetaling er, jo færre penge skal du låne og tilbagebetale. En større udbetaling kan også hjælpe dig med at kvalificere dig til en lavere rente. Og hvis du sætter 20 % eller mere ned, kan du undgå at betale for privat realkreditforsikring (PMI) med et konventionelt lån, hvilket yderligere reducerer din månedlige afdrag på realkreditlån.
• Kig efter ingen eller långiver-betalte PMI-muligheder. Selvom du ikke har råd til en 20% udbetaling, er der muligheder for realkreditlån uden realkreditforsikring. Et VA-lån gennem Department of Veterans Affairs kunne fungere, hvis du kvalificerer dig. Private realkreditinstitutter kan også tilbyde realkreditlån med en lav udbetaling og opkræve en højere rente i stedet for at kræve, at du betaler for PMI. Disse långiver-betalte muligheder kan sænke din månedlige afdrag på realkreditlån, men overvej de langsigtede omkostninger, og om det er en værdig afvejning.
• Få et piggyback-lån. En anden måde at undgå PMI uden at sætte 20 % ned på er at få et piggyback andet realkreditlån. En almindelig ordning er et 80-10-10 lån, hvor du låner 80% med dit primære realkreditlån, låner 10% med dit andet realkreditlån og sætter 10% ned. Du bliver nødt til at tilbagebetale begge realkreditlån, men nogle gange kan det være billigere end et enkelt realkreditlån med PMI.
• Vælg et rentetilpasningslån. Et rentetilpasningslån (ARM) har en indledende periode (ofte varer et, tre, fem, syv eller 10 år) med en fast rente. Efter den indledende periode kan satsen regelmæssigt justeres (en gang om året er almindelig), indtil den er betalt. ARM'er starter ofte med en lavere rente og månedlig betaling end fastforrentede realkreditlån, men du påtager dig risikoen for at få en højere rente og tilsvarende månedlig betaling senere. Hvis du planlægger at sælge dit hus inden for et par år, kan dette være en god løsning – mindre hvis du planlægger at blive i årtier.

At finde ud af, hvilke boliglånstilbud der vil være bedst, når du køber bolig, er en vigtig beslutning, men ved, at der også vil være måder at sænke din månedlige afdrag på boliglån, efter du er flyttet ind.

Overvej at refinansiere dit realkreditlån

Refinansiering af et realkreditlån er, når du optager et nyt realkreditlån til erstatning for dit nuværende lån. Refinansiering kan hjælpe dig med at spare penge og sænke din månedlige betaling, hvis du kan kvalificere dig til en lavere rente eller et realkreditlån uden PMI. Du kan muligvis også sænke din månedlige betaling ved at refinansiere til et lån med længere løbetid.

For eksempel, hvis du har 22 år tilbage af dit nuværende realkreditlån og refinansierer til et 30-årigt realkreditlån, vil en fordeling af betalingerne over yderligere otte år sænke dit månedlige betalingsbeløb - til en pris. Afhængigt af satserne, når du refinansierer, skal du muligvis acceptere en højere rente, end du har i øjeblikket, og de lavere månedlige betalinger vil også koste dig otte år ekstra i rente.

Du skal også redegøre for de afsluttende omkostninger på det nye lån, når du refinansierer. Det kan tage flere år at gå i balance, så refinansiering er måske ikke en god idé, hvis du planlægger at flytte snart.

Fjern realkreditforsikringsbetalinger

Hvis du tog et konventionelt lån med PMI, eller et statsstøttet FHA- eller USDA-lån med en realkreditforsikringspræmie (MIP), kan fjernelse af forsikringen sænke dine månedlige afdrag på realkreditlån.

Med et konventionelt lån vil PMI automatisk blive fjernet, når du er planlagt til at nå 22% egenkapital - hvilket betyder, at hovedstolen er på 78% af boligens oprindelige værdi. Du kan dog anmode om at annullere PMI tidligere - når du når 20 % egenkapital.

Hvis du har over 20 % egenkapital, fordi dit hjems værdi er steget, skal du muligvis betale for en ny vurdering og derefter anmode om at annullere din PMI baseret på den aktuelle saldo og værdi. Alternativt kan du refinansiere lånet og kvalificere dig til et PMI-frit realkreditlån.

For låntagere, der har optaget et FHA-lån efter juni 2013, fjernes MIP efter 11 år, hvis du lægger mindst 10 % ned. Hvis du lægger mindre ned med et FHA-lån eller har et USDA-lån, er den eneste måde at fjerne MIP-betalingerne på at refinansiere med et andet lån, der ikke kræver realkreditforsikring.

Omarbejde dit realkreditlån

Hvis du har betalt mere end det krævede beløb, eller har besparelser, som du kan bruge til dit realkreditlån, kan du muligvis sænke dine månedlige betalinger ved at omforme dit realkreditlån.

I modsætning til refinansiering vil omformning ikke nulstille din låneperiode eller ændre dit låns rente. I stedet vil omarbejdning reamortisere dit lån, hvilket skaber en ny betalingsplan baseret på den nuværende hovedsaldo.

For eksempel, hvis du har et 30-årigt realkreditlån på 400.000 USD med en ÅOP på 3,65 %, kan din månedlige betaling være omkring 1.830 USD. Ti år inde i lånet vil din saldo være omkring $311.000.

At foretage en ekstra betaling på $11.000 vil ikke sænke din månedlige afdrag på realkreditlån, selvom det kan føre til, at lånet betales tidligt. Din långiver kan dog tillade dig at omforme lånet baseret på hovedsaldoen på $300.000. Du vil beholde den samme løbetid og rentesats, men din månedlige betaling falder til omkring $1.763, eller $67 mindre om måneden.

Når det er en mulighed - kun nogle realkreditinstitutter tilbyder omarbejdning, og det er ikke tilgængeligt på statsstøttede lån - kan der være et gebyr på omkring $200 til $250 for omarbejdning.

Anmod om ændring af realkreditlån

En ændring af realkreditlån kan være en anden måde at sænke din månedlige afdrag på realkreditlån uden refinansiering. Men selvom omarbejdning kan fungere for folk, der kan foretage ekstra betalinger, er låneændringer generelt for folk, der har svært ved at have råd til deres betalinger.

Hvis du har økonomiske problemer, skal du kontakte din låneudbyder med det samme, helst før du går glip af en betaling, for at spørge om mulighederne for vanskeligheder. For eksempel kan en forsinkelse på et realkreditlån give dig mulighed for at springe et par betalinger over, hvis du oplever et kortvarigt tilbageslag. En låneændring er en mere mellemlang til langsigtet løsning, da den permanent ændrer vilkårene for dit lån.

Eksempler på låneændringer omfatter forlængelse af din tilbagebetalingsperiode for at sænke din månedlige betaling, sænkning af lånets rente eller (mindre almindeligt) reduktion af dit låns hovedsaldo.

Husk det store billede

Der er ikke noget entydigt svar, når det kommer til, om du skal forsøge at sænke din månedlige betaling. Hvis du gør det, kan det føre til, at du betaler flere renter i det lange løb, men det er måske ikke et problem, hvis du sælger boligen eller refinansierer om et par år. Og selvom du skal betale flere renter, er det sandsynligvis en god idé at sænke din månedlige betaling, hvis du skal frigøre plads i dit budget for at have råd til alle dine regninger. Kort sagt, overvej fordele og ulemper ved hver tilgang, og hvordan de vil påvirke din samlede økonomiske situation.