Philadelphias borgmester Cherelle Parker's Housing Opportunities Made Easy-initiativ, som blev inkluderet i bybudgettet vedtaget den 12. juni 2025, er en ambitiøs indsats for at løse byens udfordringer med billige boliger.
Parker har lovet at skabe eller bevare 30.000 billige boligenheder i hele byen til en pris på omkring 2 milliarder USD.
For at hjælpe med at finansiere planen siger Parker-administrationen, at den vil udstede 800 millioner dollars i boligobligationer over de næste tre år.
I en rapport fra april 2025 om boligplanen indrømmer Parker-administrationen, at i lyset af faldende føderale investeringer i billige boliger, har indtægter fra kommunale obligationer udstedt af den lokale regering "påtaget en overordnet rolle" i Philadelphias boligprogrammer.
Ofte er det kun bykasser og byråds økonomiudvalg, der er opmærksomme på detaljerne bag disse kommunale obligationer.
Som juraprofessor, der studerer den sociale indvirkning af kommunale obligationer, mener jeg, at det er vigtigt, at byens indbyggere også forstår, hvordan disse obligationer fungerer.
Mens kommunale obligationer er en integreret del af byens indsats for at øge adgangen til billige boliger til en rimelig pris, kan de omfatte skjulte omkostninger og krav, der hæver priserne på måder, der gør byens tjenester uoverkommelige for indbyggere med lavere indkomst.
De fleste er klar over, at virksomheder sælger aktier på aktiemarkedet for at rejse kapital. Stater og kommuner gør det samme i form af kommunale obligationer, som hjælper dem med at rejse penge til at dække deres udgifter og til at finansiere infrastrukturprojekter.
Disse obligationer er en form for gæld. Investorer kan købe en interesse i obligationen, og til gengæld lover den lokale regering at betale pengene tilbage med renter i en bestemt tidsperiode. Pengene fra investorer fungerer som et lån til regeringen.
Kommunale obligationer bruges ofte, så en generation af skatteydere ikke skal bære de fulde omkostninger ved et projekt, der vil gavne flere generationer af beboere. Udgifterne til eksempelvis at bygge en bro, som vil være i brug i årtier, kan fordeles over 30 år, så beboerne betaler lånet langsomt tilbage over tid i stedet for at sadle beboerne med enorme skattestigninger et år for at dække udgiften.
Udgifterne til at låne presser imidlertid omkostningerne ved projekter op ved at tilføje rentebetalinger på samme måde som et realkreditlån øger de samlede omkostninger ved at købe et hus. Generelt har markedet og statslige og lokale myndigheder historisk set denne omkostning som en værdig afvejning.
Parker-administrationen har flere muligheder, når det kommer til at rejse kapital på det kommunale marked.
Den mest almindelige metode er gennem almindelige forpligtelsesobligationer, som er bakket op af byens myndighed til at pålægge og opkræve skatter. Obligationsejere stoler på byens "fulde tro og kredit" for at forsikre dem om, at hvis byen har svært ved at betale gælden tilbage, vil byen hæve skatterne på indbyggerne for at sikre betalingen.
Byen planlægger at bruge generelle forpligtelsesobligationer til at hjælpe med at finansiere sin overkommelige boligplan, men der er grænser for, hvor meget den kan låne på denne måde. Statsforfatningen begrænser Philadelphias mulighed for at stifte gæld til i alt 13,5% af værdien af dets vurderede skattepligtige fast ejendom, baseret på et gennemsnit af dette beløb for de foregående 10 år.
Byen har dog også bemyndigelse til at påtage sig en anden form for gæld:indtægtsobligationer. Indtægtsobligationer er afhængige af specifikke indtægtskilder i stedet for regeringens skattemæssige magt. Jurisdiktioner udsteder indtægtsobligationer for at finansiere bestemte projekter eller tjenester - normalt dem, der genererer indtægter fra gebyrer betalt af brugere.
For eksempel er et offentligt ejet vandværk eller et elselskab afhængig af vand- og kloakgebyrer eller elpriser og -afgifter for at tilbagebetale deres indtægtsobligationer. Ligeledes vil en transportmyndighed stole på vejafgifter for at tilbagebetale indtægtsobligationer udstedt for at bygge en betalingsvej, såsom Pennsylvania Turnpike.
I henhold til statslovgivningen er indtægtsobligationer "ikke-gældsgæld." De er ikke gæld, som byen skylder, fordi byen ikke har lovet at tilbagebetale gælden ved brug af sine egne skattebeføjelser. I stedet betaler de mennesker, der betaler gebyrerne for at bruge tjenesten, gælden tilbage.
Siden stater begyndte at sætte strengere grænser for gæld i kølvandet på den store depression i 1930'erne, har byer i hele USA i stigende grad brugt indtægtsobligationer til at omgå statsgældsgrænser og stadig finansiere værdifulde offentlige tjenester, herunder boligprojekter til overkommelige priser.
Når en anden statslig enhed - i stedet for byen - udsteder obligationen, og byen betaler dem et servicegebyr for at gøre det, er det en form for det, der kaldes ledningsgæld. Denne forpligtelse til at betale servicegebyret til den anden statslige enhed er den ledningsgæld, som byen betaler fra sin generelle fond.
I Philadelphia omfatter ledningsgæld indtægtsobligationer udstedt af Philadelphia Authority for Industrial Development og Philadelphia Redevelopment Authority.
Fra regnskabsårene 2012 til 2021 var byens udestående gæld fra obligationer med generelle forpligtelser betalt af dens generelle fond mellem $1,3 milliarder til $1,7 milliarder om året. Imidlertid oversteg byens ledningsgæld dette tal hvert år, fra 1,8 milliarder dollars til næsten 2,3 milliarder dollars. I de senere år har ledningsgælden været mindre end byens gæld fra generelle obligationsobligationer.
Byen beholder ledningsgæld på sine bøger – og er forpligtet til at betale den tilbage – selvom den kommer fra obligationer udstedt af udviklingsmyndighederne, fordi denne gæld går tilbage til byen. I obligationerne udstedt af disse bureauer bliver byen faktisk som en kunde hos bureauet. Byen er typisk forpligtet til at betale bureauets servicegebyrer som en del af en kontraktlig forpligtelse, der ikke kan opsiges.
Den indtægt, som udviklingsbureauernes obligationer er afhængige af, de penge, som obligationsejerne forventer at blive betalt tilbage af, kommer ikke fra gebyrer, som beboerne betaler af egen lomme – for eksempel gennem billetsalg fra et sportsstadion bygget med indtægtsobligationer. Pengene kommer i stedet ud af byens statskasse.
I bund og grund er dette et smuthul for byen til at omgå gældsgrænser, der er fastsat for Philadelphia i statens forfatning. Nogle gange kræver kreativitet i regeringen, at man bruger smuthuller for at få arbejdet gjort – for at komme til ja i stedet for et dødvande.
Overvej denne analogi. Lad os sige, at din søster tager et banklån for at købe en bil til dig, fordi din kreditgrænse er maks. Hun er afhængig af, at du betaler hende tilbage, og hun bruger din betaling til at betale banken. Men hvis du ikke betaler hende tilbage, er hun ifølge loven ikke ansvarlig for selv at betale banken. Så det er din gæld, men hun er kanalen.
Hvis byen holder sig selv ansvarlig, kan den bruge ledningsgæld ansvarligt til at gøre boligbyggeri til en overkommelig pris til virkelighed.
Borgmesterkontoret svarede ikke på mine spørgsmål om, hvorvidt de planlægger at bruge ledningsgæld udstedt af en udviklingsmyndighed, om denne ledningsgæld ville omfatte servicegebyrer, og hvilke midler der ville blive brugt til at betale disse gebyrer.
I sin søgen efter at øge adgangen til billige boliger, bør Parker-administrationen efter min mening være opmærksom på at begrænse de servicegebyrer, den accepterer at betale - som ikke har nogen lovmæssigt fastsatte grænser - og også redegøre for, hvor den vil finde indtægter til at dække disse omkostninger. Vil det for eksempel komme fra salg af byejet jord? Gebyrer pålagt udviklere? Eller en anden kilde?
Ellers kan skatteyderne blive overladt til at betale en regning, der i det væsentlige er ubegrænset.
Læs flere af vores historier om Philadelphia.