(Denne side kan indeholde tilknyttede links, og vi kan optjene gebyrer fra kvalificerende køb uden yderligere omkostninger for dig. Se vores offentliggørelse for mere information.)
Måske mistede du dit job efter at have været igennem en skilsmisse. Eller du lider af en alvorlig sygdom eller skade og er ude af stand til at arbejde.
Uanset årsagen, kæmper du nu for at få enderne til at mødes og bekymrer dig om, at du ikke kan betale dit realkreditlån.
Ud over at det er en hård følelsesmæssig tid, er din økonomi et vrag. Du vil ikke miste dit hjem, men du føler, at du er ved at løbe tør for muligheder.
Med dit realkreditlån snart forfaldent igen, står du over for nogle svære valg.
Der er mange grunde til, at en boligejer måske ikke er i stand til at betale på sit boliglån og spekulerer på, hvad de skal gøre.
Hvis du er i den båd, så læs videre for at forstå, hvad der sker, hvis du ikke opfylder dine realkreditforpligtelser. Du vil også finde nogle ideer og potentielle muligheder for at undgå misligholdelse af lån og tvangsauktion.
Når du skriver under på den stiplede linje for et boliglån, forpligter du dig selv juridisk til at tilbagebetale midlerne ved at foretage månedlige betalinger til din låneudbyder.
Det fulde beløb for dit månedlige realkreditlån er påkrævet inden forfaldsdatoen, med en henstandsperiode på 10-15 dage generelt.
Din långiver vil begynde at vurdere forsinkelsesgebyrer (ofte 5 % af forfalden hovedstol og renter), hvis de undlader at modtage en lånebetaling fra dig, inden afdragsperioden udløber.
Teknisk set ville du være i misligholdelse af lånet for manglende betaling allerede en dag efter forfaldsdatoen.
Nogle långivere vil vente til efter udløbet af henstandsperioden (typisk 15 dage), før de forsøger at kontakte dig for at forespørge om den manglende betaling.
Undladelse af at foretage fuld betaling, inklusive eventuelle forsinkede gebyrer inden for 30 dage efter forfaldsdatoen, kan få din långiver til at bemærke, at realkreditlånet er misligholdt.
Manglende afdrag på et realkreditlån her og der, selvom det ikke er godt, vil typisk ikke sætte dit hus på tvangsauktion, men vil skade din kredithistorik og din score.
Hvis du undlader at betale flere betalinger i træk, kan og vil det sandsynligvis bringe dit hjem i fare.
Långivere kan indlede tvangsauktion 120 dage fra den første manglende forfaldsdato.
Når din långiver lovligt indgiver en "Notice of Default", vil de give dig besked om ansøgningen inden for ti dage og informere kreditbureauerne.
Gør alt hvad du kan for at gøre dit realkreditlån aktuelt og ikke falde i misligholdelse.
Længere nede i artiklen finder du en liste over muligheder, du skal overveje før en tvangsauktion, når du ikke er i stand til at betale dine realkreditlån.
Hvis du absolut ikke kan betale dit realkreditlån, skal du kontakte din långiver med det samme.
De kan oprette en tilbagebetalingsplan, hvis du eller et familiemedlem har lidt et jobtab, alvorlig sygdom, eller hvis en situation som en skilsmisse eller økonomisk misbrug forhindrer dig i at foretage betalinger.
Långivere er ofte villige til at samarbejde med boligejere for at forhandle nye vilkår for realkreditlån eller refinansiere.
Men realkreditindehavere, der undlader at betale realkreditlån, kan stå over for alvorlige bøder, herunder tab af deres hjem eller ejendom.
Nogle udbydere af realkredittjenester kan hjælpe dig med nemt at finde en rimelig løsning. Andre er måske ikke så samarbejdsvillige.
De kan rapportere din kriminalitet til kreditbureauer, hvilket skader din kreditvurdering.
En lavere kreditscore kan påvirke dig negativt på flere måder, herunder at begrænse dine muligheder for fremtidig bolig eller reducere din chance for at få et andet job eller mere kredit i fremtiden.
Din långiver har muligvis også ret til at "kalde" dit realkreditlån og kræve fuld betaling for det, du skylder, hvis du er i misligholdelse.
På det tidspunkt – selvom du stadig bor i huset – er dit hjem under tvangsauktion.
Hvis din långiver tillader dig at sælge det for mindre, end du skylder (kendt som et short sale), kan det hjælpe med at bevare yderligere skader på din kredit.
Efter 120 dage har de fleste långivere den juridiske ret til at starte tvangsauktion.
Du bør tjekke din stats afskærmningslove for specifikke detaljer. Långivere kan normalt også overføre gebyrer for afskærmningsprocessen til dig.
Dit realkreditinstitut vil auktionere dit hjem og forsøge at inddrive saldoen på dit lån.
Hvis huset sælges på auktion, beholder du enhver egenkapital, du har efter betaling af alle lån, bøder og tvangsgebyrer.
Men i nogle stater kan din långiver indgive en mangelsdom mod dig, hvis provenuet fra salget ikke dækker din gæld.
Huset bliver långivers ejendom, hvis det ikke sælges på auktion. Det kaldes så en ejendom ejet (REO) eller bankejet ejendom.
Når først boligen er solgt på auktion eller bliver en REO, kan du have alt fra 5 til 30 dage til at forlade huset. Selvom der nogle gange kan opstå forsinkelser med at underrette dig, hvilket giver dig flere dages belægning.
Uanset hvad, så skal långiver give dig besked og give dig kravene til fraflytning af boligen.
For at undgå at misligholde dit boliglån og gå ind i tvangsauktionsprocessen, har du flere muligheder at overveje. Jo hurtigere du griber ind over for disse muligheder, jo mindre skade vil du gøre på dit økonomiske helbred.
Overvej disse muligheder, hvis du vil beholde dit hjem.
Hvis du er kommet bagud med en eller to betalinger, men nu er i stand til at opfylde dine økonomiske forpligtelser, skal du kontakte din långiver for at starte kommunikationen.
Forklar din situation og bed om en tilbagebetalingsplan for at hjælpe dig med at blive opdateret på dit realkreditlån.
Skulle din mangel på økonomi være kortsigtet, kan din långiver acceptere at reducere dine betalinger i en kort periode, såsom en 3-måneders bedring efter en skade eller en midlertidig afskedigelse på grund af Covid-19-pandemien.
Jo hurtigere du kontakter din långiver og anmoder om overbærenhed, jo større sandsynlighed er der for, at de samarbejder med dig.
Nogle realkreditinstitutter kan have deres eget lånemodifikationsprogram, men ofte er disse programmer gennem et gældssaneringsfirma som f.eks. Apprisen.
Med disse programmer kan du muligvis foretage en permanent ændring af dit realkreditlån ved at justere vilkårene (rente, længde, type) for dit lån.
Kontakt din långiver for at forstå deres kvalifikationer og krav til at ændre et realkreditlån.
Hvis du har friværdi i boligen og en god kreditscore, kan refinansiering af dit realkreditlån være en god mulighed – især hvis du endnu ikke er gået glip af en betaling eller kun er gået glip af én indtil videre.
At sænke din rente eller forlænge dit realkreditlåns løbetid kan give dig en lavere månedlig betaling – selvom du samlet set kan ende med at betale mere.
For at hjælpe dig med at betale dit realkreditlån, kan du overveje at få en værelseskammerat eller to.
Hushacking kan være en kortsigtet måde at hjælpe dig med at betale dine månedlige regninger og en langsigtet måde at hjælpe dig med at fjerne dit realkreditlån.
Hvis du har mulighed for at flytte ind med et familiemedlem eller en ven og ikke ønsker at miste dit hjem, så overvej at omdanne det til et lejemål.
Hvis du kan trække nok lejeindtægter ind til at dække dit realkreditlån og eventuelle udgifter til ejendomsadministration, er det en mulighed, der er værd at overveje at bruge dit hjem som en traditionel leje eller Airbnb-leje.
Men ligesom alle de andre muligheder på denne liste, er det ikke en man skal tage let på.
At være udlejer er arbejde, og hvis du allerede er under en betydelig mængde stress, er udlejningsvirksomheden måske ikke noget, du ønsker at påtage dig.
Hvis du virkelig mener, at din nuværende økonomiske situation er midlertidig, og du utvivlsomt ønsker at beholde dit hjem, kan du overveje at trække penge ud, som du har bidraget til din Roth IRA. Eller overvej et 401(k)-lån.
Selvom du meget sjældent – om nogensinde – ønsker at udnytte din pensionsopsparing før dine pensionsår, kan det være det rigtige træk i visse situationer, så du kan beholde dit hjem.
Ansøgning om kapitel 13-konkurs kan give dig mulighed for at forhindre dit hjem i at gå gennem tvangsauktionsprocessen.
Mens din kredit vil blive hårdt ramt, kan dit hjem blive reddet.
Hvis din konkursansøgning godkendes, omlægges din gæld til en 3- eller 5-årig gældsafbetalingsplan.
Du beholder dit hjem og fortsætter med at betale på dit realkreditlån efter konkursens tilbagebetalingsperiode, så længe du har gjort lånet aktuelt.
Måske er det ikke muligt for dig at beholde hjemmet, men du vil gerne undgå afskærmningsprocessen. Overvej disse muligheder, hvis det er din situation.
Har du egenkapital i dit hjem? Sælg det så hurtigt som muligt for at få flest mulige penge og undgå langsigtede kreditproblemer.
Selvom det bestemt er en mulighed at sælge huset selv, kan det være tidspunktet, hvor det er en bedre beslutning at hyre en ejendomsmægler til at hjælpe dig med at opnå et hurtigt salg af dit hjem.
Hvis din realkreditsaldo overstiger værdien af dit hjem, skal du bede din långiver om at godkende et short-salg.
Dette vil give dig mulighed for at sælge huset for mindre, end du skylder, og i det væsentlige afvikle lånet uden tvangsauktion.
Selvom det stadig vil påvirke din kredit, vil det ikke være så alvorligt som en tvangsauktion.
Anmodning om frigivelse fra dit realkreditlån eller en Deed-in-Lieu of Foreclosure (DIL) beder din långiver om at acceptere skødet på dit hjem som fuld betaling til gengæld for at frigøre dig fra dine låneforpligtelser og en tvangsauktion.
Mængden af egenkapital (eller mangel på egenkapital) i dit hjem vil afgøre, om dette er en mulighed, der er værd at overveje.
Kontakt din långiver med det samme for at forklare, hvorfor du ikke kan foretage din betaling.
De vil sandsynligvis gerne vide, om din økonomiske situation er et midlertidigt eller mere permanent problem.
De kan bede om detaljer om dine indtægter og udgifter, såvel som eventuelle nettoformueaktiver.
De fleste, hvis ikke alle, långivere vil gerne hjælpe dig med at undgå tvangsauktion.
Efter at have gennemgået din situation, vil din låneudbyder diskutere muligheder, der kan være tilgængelige for dig, og informere dig om de næste trin.
Hvis du allerede er gået glip af betalinger, kan du overveje at tale med en godkendt kreditrådgiver.
Du vil måske kontakte en advokat, hvis du allerede har modtaget en juridisk standardmeddelelse.
Til sidst kan du overveje at diskutere alle ovenstående muligheder med en finansiel rådgiver, skatterådgiver eller en anden finansiel professionel for at hjælpe dig med at træffe en velinformeret beslutning.
Amy og Vicki er medforfatterne til Estate Planning 101, Fra Avoiding Probate and Assessing Assets til Etablering af direktiver og forståelse af skatter, Your Essential Primer til Estate Planning, fra Adams Media.
Kvinder der penge
Amy Blacklock og Vicki Cook var med til at stifte Women Who Money i marts 2018 for at give nyttige oplysninger om personlig økonomi, karriere og iværksættermæssige emner, så du trygt kan administrere dine penge, øge din nettoformue, forbedre din generelle økonomiske sundhed og i sidste ende opnå økonomisk uafhængighed.