Vil du vide, hvordan man vender et hus for en stor fortjeneste? Slut dig til besætningen! Vende huse har været stigende i hele landet. I andet kvartal af 2021 nåede antallet af husvendinger op på 80.000. Det er næsten 5 % af alle boligsalg eller én ud af hver 20 transaktioner! ¹

Alt du skal gøre er at se et afsnit af et populært show, der vender hjem for at finde ud af, hvorfor det er så tiltalende. Et 30-minutters segment får det til at se ret nemt ud at vende et hus og få en enorm fortjeneste. Det virker simpelt nok, ikke?

Hvad er House Flipping?

Husflipping er, når en ejendomsinvestor køber huse og derefter sælger dem med fortjeneste. For at et hus kan betragtes som et flip, skal det købes med intention om hurtigt at sælge videre. Tiden mellem køb og salg varierer ofte fra et par måneder op til et år.

Der er to forskellige typer husflipping:

• En investor køber en ejendom, der har potentiale til at stige i værdi med de rigtige reparationer og opdateringer. Efter at have afsluttet arbejdet tjener de penge på at sælge boligen til en meget højere pris, end de købte den for. Du har måske også hørt dette kaldet "fix and flip".

• En investor køber en ejendom på et marked med hastigt stigende boligværdier. De foretager ingen opdateringer, og efter at have holdt ejendommen i et par måneder, sælger de videre til en højere pris og får en fortjeneste.

Vi fokuserer hovedsageligt på den første fix-and-flip definition og giver dig tips til at hjælpe dig med at vælge en ejendom, foretage renoveringer og sælge på den smarte måde.

Er det rentabelt at vende et hus?

At vende huse lyder måske simpelt, men det er ikke så nemt, som det ser ud. Lad os være rigtige:Et husskift kan enten være en drøm eller en katastrofe.

Udført på den rigtige måde kan en husvending være en god investering og utrolig rentabel. På kort tid kan du lave smarte renoveringer og sælge huset for meget mere, end du har betalt for det.

Men et husflip kan lige så nemt gå den modsatte retning, hvis det er gjort på den forkerte måde. Vi har alle hørt husflikende rædselshistorier - dem, hvor hvad der virkede som en god handel blev til et hus med et rystende fundament og et utæt tag. I slutningen af ​​dagen vil et husflip måske ikke tjene dig penge. Det kan faktisk koste dig tusindvis.

Hvis du beslutter dig for at vende et hus, ønsker du bestemt ikke at tabe penge. Du ønsker at foretage en klog investering og høste frugterne. Det er grunden til, at mange mennesker ringer til en taksator for at vurdere værdien og derefter bruger 70%-reglen til at måle, om det er sandsynligt, at en rettelse, og flip vil betale ud, som de håber.

Hvad er 70 %-reglen?

70 %-reglen betyder, at købsprisen for en ejendom skal være 70 % af boligens efterreparationsværdi minus renoverings- og reparationsomkostninger. Dette hjælper dig med at undgå overforbrug på en ejendom, der vil give dig et lille afkast af din investering. Sådan ser det ud:

Lad os sige, at du anslår en boligs efter-reparationsværdi til at være $300.000. Start med at gange $300.000 med 70 % eller 0,7.

300.000 USD x 0,7 =210.000 USD

Lad os nu sige, at det har brug for $50.000 i reparationer. For at finde ud af den maksimale pris, du skal betale for boligen, skal du trække 50.000 USD fra 210.000 USD.

210.000 USD - 50.000 USD =160.000 USD

Det betyder, at købsprisen for boligen ikke skal være mere end 160.000 dollars kontant - mere på kontanter lidt senere. Og hvis du ikke fangede det, så tjener du 90.000 USD fortjeneste, når du sælger boligen til dens værdi efter reparation til 300.000 USD.

Glem ikke at medregne dine to yndlingsting:tid og skatter. Ved at bruge eksemplet ovenfor, lad os sige, at det tager to år at færdiggøre og sælge huset. Det svarer til at tjene $45.000 for hvert års arbejde. Når du medregner langsigtede kapitalgevinstskatter, vil husskifte sandsynligvis ikke være det værd.

Men hvis det tager dig seks måneder at afslutte rettelsen og vende, har du tjent 90.000 dollars på et halvt år. Nu, da du ejede huset i mindre end et år, tælles fortjenesten som en kortsigtet kursgevinst og beskattes med din normale, personlige indkomstskattesats, som er højere end den langsigtede kursgevinstsats. Men dette flip er stadig en sød aftale.

Sådan vender du et hus i 5 trin

1. Finansier husflippen med kontanter

At vende huse kan være en risikabel forretning - især at vende huse uden penge. Det er let at se, hvorfor tilføjelse af gæld til blandingen kun gør tingene mere farlige. Her er grunden til, at vi altid anbefaler, at du vender et hus med kontanter:

• Ingen rentegebyrer. Husflippere, der låner penge, betaler måske renter i flere måneder, hvilket kun øger det beløb, de skal sælge huset for bare for at gå i balance.

• Ingen hastværk med at sælge. Brug af gæld til at finansiere et flip kan få dig til at handle ud fra desperation. Hvis du ikke kan få huset solgt, vil du sandsynligvis sænke din pris og reducere din fortjeneste. Husflipper, der kun er kontanter, kan vente på et langsomt marked, fordi de ikke har rentebetalinger, der hober sig op hver dag, de ikke sælger.

• Ingen gæld til at holde dig tilbage. Vigtigst er det, at gøre enhver form for "investering" med gæld en dum plan. Periode. At forsøge at sælge et omvendt hus for flere penge, end du har investeret i det, er allerede en risiko – selv med kontanter. Brug af gæld i processen skyder din chance for at tabe penge i vejret, hvis der er problemer i dine planer.

Lad os se på et eksempel for at se, hvorfor det ikke er det værd at bruge gæld til at vende et hus:Du optager et lån for at købe et hus for at vende, og alt ser ud til at gå godt, indtil renoveringen tager seks måneder i stedet for fire. Når du lister boligen, står den på markedet i en måned, før du er tvunget til at sænke prisen og sælge den for langt mindre, end du havde planlagt.

En måned senere lukker du og får din udbetaling. Men en stor del af din udbetaling går til at tilbagebetale de penge, du lånte plus otte måneders renter! Og det er oven i de sædvanlige salgsomkostninger som agentkommissioner, skatter og ejendomsafgifter.

Hvis du havde vendt huset med kontanter, ville desperation ikke have tvunget dig til at sælge lavt. Uden nogen rentebetalinger at bekymre dig om, kunne du have holdt ud med at sælge, indtil markedet blev varmet op, og prisen var rigtig.

Medmindre du kan betale kontant, er den økonomiske risiko ved at vende huset bare ikke det værd.

2. Kend markedet

Mange husflippere bliver begejstrede for deres næste projekt og kan ignorere denne mindre glamourøse side af virksomheden. Men hvis du ikke har en god forståelse af markeds- og ejendomstendenserne i dit område, kan du løbe ind i følgende problemer:

• Du ved ikke, om du rent faktisk får et godt tilbud på det hus, du køber. Salgsprisen skal være lav nok, så du kan udføre renoveringen og stadig komme ud, når huset er prissat til markedsværdi.

• Du kan ikke præcist identificere boligens potentielle værdi. Din vision for boligen skal passe til kvarterets virkelighed og kvarterets beboeres evne til at have råd til det hjem, du skaber.

• Du ved ikke, hvordan du skal prissætte huset. Hvis du har købt et hus i et kvarter med for det meste $130.000-150.000 hjem, vil du gerne prissætte dit flip i den lavere ende af det interval, når det er tid til at sælge.

Så hvordan får du en dyb forståelse af markedet, der giver et succesfuldt flip? Find en ejendomsmægler med mange års erfaring i dit område. Din agent kan hjælpe dig med at målrette din boligsøgning til de rigtige kvarterer baseret på dit prisniveau, budget for renoveringer og ønsket fortjeneste.

Du tror måske, at det hus, du fandt online, virker som en stjæle til $145.000 og har masser af potentiale. (Tænk bare på, hvordan det kunne se ud med et nyt køkken!) Men hvis det pæneste og største hus i nabolaget blev solgt for 160.000 dollars for tre måneder siden, ville enhver renovering formentlig overstige kvarteret. Og du ville sidde fast med et hus, du ikke kunne sælge.

Det kan betale sig at arbejde med en ejendomsmægler, der kender markedet som deres egen bukselomme. Når du er klar til at sælge, kan din agent bruge deres viden til at prissætte huset konkurrencedygtigt, så du får den bedste dollar. At arbejde med en rockstjerneagent kan hjælpe dig med at lave en smart investering, der holder din økonomi på sporet.

3. Lav et budget for dit hus Flip

Vent ikke med at lave et budget, til du har købt en investeringsejendom. Kend dit prisinterval for at købe et hjem, foretage eventuelle reparationer, færdiggøre renoveringsprojekter og betale salgsomkostninger, før du lukker handlen.

Lav en liste over eventuelle kosmetiske projekter samt eventuelle dyre eftersyn som VVS- eller elektriske problemer. Hvis du ikke har en baggrund inden for byggeri, kan en entreprenør fortælle dig, hvad der skal repareres, og hvor meget det vil koste. Overraskende reparationer kan gøre eller bryde et flip, så sørg for at gøre dit hjemmearbejde her.

Når du er under kontrakt, skal du få en boliginspektion og andre specifikke inspektioner, du måtte have brug for. Det er altid bedre at få øje på problemer i frontenden end at blive overrasket hen ad vejen.

4. Invester i smarte renoveringer

Drømme om skinnende trægulve, trendy lysarmaturer og fantastiske køkkener med komfurer i professionel kvalitet kan hurtigt få dine renoveringer til at løbe over styr. Derfor er det vigtigt at kende dit budget på forhånd og derefter sørge for, at dine opdateringer forbliver på sporet og rent faktisk øger boligens værdi.

Glem ikke, at store renoveringer – som køkkener og badeværelser – nemt kan gøre eller knække dit flip. Tag for eksempel køkkenet. Ifølge 2020 Cost vs Value-rapporten er det gennemsnitlige beløb brugt på en større køkkenombygning næsten 68.500 USD. ² Det gennemsnitlige beløb, der genvindes fra disse omkostninger, er kun omkring 40.000 USD. ³ Det er ikke den slags ROI, du ønsker at se, når du vender et hus.

Hvis du renoverer et hus, som du håber at sælge for $220.000, så lad være med at lægge $60.000 i skræddersyede skabsinstallationer, avancerede finish og den drømmekøkkenø! Overvej i stedet en smartere renovering, der fokuserer på at efterbehandle de eksisterende skabe, tilføje granitborde og udskifte hvidevarer. Du vil bruge mindre og har en meget større sandsynlighed for at tjene dine omkostninger tilbage, når du sælger huset videre.

Selvom du måske investerer i et par store opdateringer på en flip, skal du ikke undervurdere kraften ved små tweaks. Ting som et frisk lag maling, opdateret hardware og nyt landskab kan gøre en enorm indflydelse!

5. Få vejledning fra en lokal ejendomsekspert

Kan du tjene penge på husflipping? Når det er gjort på den rigtige måde, kan du helt sikkert! I andet kvartal af 2021 blev omvendte boliger solgt til en gennemsnitlig gennemsnitspris nogensinde på 267.000 USD med en bruttofortjeneste på næsten 67.000 USD. ⁴

Husk, at bruttofortjenesten ikke inkluderer det beløb, der er brugt på reparationer og renoveringer. Men hvis du er i stand til at vende med kontanter og holde dig inden for dit budget til renoveringer, er det fuldstændig muligt at få et godt afkast af din investering.

Nøglen til at vende et hus med succes er at gøre det med kontanter, foretage en smart investering i den type hus, du køber, vælge renoveringer i dit budget og sælge det hurtigt. At have en ejendomsmægler på dit team hjælper med at få alt dette til at ske!

Uanset om du køber et hus til at bo i i årevis eller vil vende om seks måneder, kan en kvalitetsmægler give den markedsviden og den praktiske vejledning, du har brug for for at foretage en smart investering.

Er du klar til at samarbejde med en professionel?

Hvis du er klar til at begynde at vende huse, så sørg for at finde en agent, du kan stole på. Med vores Endorsed Local Providers (ELP) program, gør vi det hårde arbejde for dig.

Ejendomsmæglerne i vores netværk er RamseyTrusted. Det betyder, at de har gennemgået en streng kontrolproces for at sikre, at de virkelig er de bedste i branchen. Vores ELP-agenter har mange års erfaring på deres marked og tonsvis af strålende anmeldelser fra glade kunder.

Få kontakt med en RamseyTrusted-agent i dag!