(Denne side kan indeholde tilknyttede links, og vi kan optjene gebyrer fra kvalificerende køb uden yderligere omkostninger for dig. Se vores offentliggørelse for mere information.)
Hvorfor vil du refinansiere et realkreditlån to gange på bare tre år? Min familie gik fra et 15-årigt til et 10-årigt til et 30-årigt fast realkreditlån på kort tid. Her er grunden til, at vi besluttede at refinansiere så mange gange.
I juli 2018 flyttede min familie fra New England til en lille universitetsby nær Charlotte, North Carolina.
Vi besluttede at købe en to-etagers mursten i et landklubkvarter på grund af poolen, tennisbanerne og vandrestierne i området.
Vi havde købt vores tidligere hus i New Hampshire med et 15-årigt realkreditlån.
Der var mange grunde til:
For os fik et 15-årigt realkreditlån en rente på cirka et halvt procentpoint mindre end et 30-årigt eller omkring 4 %, da vi optog lånet i 2012.
Og næsten halvdelen af vores første par afdrag på realkreditlån gik til nedbetaling af hovedstolen, mod en sølle en fjerdedel af betalingen for et 30-årigt realkreditlån.
Selvom det nogle gange var svært at afsætte så meget af vores indkomst til vores realkreditlån, betalte vi i sidste ende vores realkreditlån ned med over $100.000, og gik fra $274.500 til $160.900 på seks år.
Da vi flyttede til North Carolina i 2018, var et 15-årigt realkreditlån en problemfri for os, på trods af stigningen i prisen på vores hjem.
En af vores families drømme har altid været at gå på førtidspension, og for at gøre det ønskede vi at få vores hus betalt ud for at gå på pension med lavere månedlige udgifter.
Så vi købte et hus, der ville give os mulighed for at tage et 15-årigt realkreditlån på min mands løn (jeg havde ikke et job på vej, da vi flyttede).
Fordi vi havde opbygget så meget egenkapital med vores boligsalg i New Hampshire, kunne vi betale en betydelig udbetaling.
Alligevel, fordi vi købte et dyrere hus, end vi tidligere havde ejet, var vores nye boliglån 2400 USD om måneden, op fra 1775 USD om måneden med vores tidligere hjem.
Det tog et stykke tid at vænne sig til den mere end $600-højere betaling hver måned, især i løbet af det første år, hvor jeg ikke havde et job, men vi justerede på en eller anden måde vores budget og fik det til at fungere.
Renterne faldt i begyndelsen af 2020 (cue ildevarslende pandemisk musik). Jeg havde fået et fuldtidsjob som lærer det år, så vi havde flere indtægter, og vi tænkte, at det ville være fantastisk, hvis vi kunne få vores hus betalt tidligere, end vi selv troede.
Min mand undersøgte og fandt en bank, der ville give os en rente på 3 %, hvis vi refinansierede vores lån.
Vi indså, at med en lavere rente ville vores månedlige betaling kun stige et par hundrede dollars, og da vi havde klaret en stigning før, da jeg ikke arbejdede, burde endnu en stigning ikke være for vanskelig nu, hvor jeg havde et fuldtidsjob.
Vores nye realkreditlån steg fra $2400 til $2850, en stigning på $450. Selvom denne stigning i starten virkede som ingen big deal, betød en verdensomspændende pandemi og ændrede omstændigheder snart, at det ville føles meget dyrere, end vi havde forventet.
Vi lukkede for vores refinansiering i februar 2020, så vi foretog vores første betaling på realkreditlån i april.
Ja, midt i nedlukningen øgede vi vores afdrag på realkreditlån med næsten 500 USD om måneden.
Min mand og jeg var så heldige at have job, der ikke forsatte os eller på anden måde tvang os til at tage ulønnet orlov, så vores indkomst forblev intakte.
Men så, efter besværet med at undervise to ADHD-drenge i hjemmet i foråret 2020, mens jeg også forsøgte at undervise hjemmefra, besluttede jeg, at vi skulle indskrive børnene på en skole, der ville være personligt i løbet af det følgende skoleår.
Det betød at bruge flere penge på undervisning.
Jeg arbejdede for en privatskole, der planlagde at tilbyde en personlig instruktionsmodel for skoleåret 2020-2021, og vi besluttede at tilmelde begge drenge.
Min ældste søn var blevet meget deprimeret i løbet af foråret 2020, og min yngste søn lærte stort set ingenting. Så vi besluttede, at det var vigtigt at ændre til en privatskole for dem.
Jeg er lærer i North Carolina, en stat med en af de laveste lærerlønninger i USA, så jeg tjener meget lidt. Da jeg indskrev begge drenge i privatskole, selv med 50 % læreres "rabat" på undervisning, betalte jeg stadig $18.000 efter skat for at sende dem i skole.
Før pandemien maxede jeg mine 403b hver måned og fik omkring 1.500 USD om måneden i hjemløn.
Efter at have tilmeldt drengene i privatskolen og fået trukket undervisning fra min lønseddel, sparede jeg intet i min 403b og tog hjem omkring $650 pr. lønseddel.
Selvom 403b-bidragene og undervisningsbetalingerne var tilsvarende beløb, modtog jeg i modsætning til mine pensionsopsparingsbidrag ingen skattefordele på undervisningsbetalingerne, så jeg betalte meget mere i kildeskat.
Det år var vanskeligt økonomisk.
Vi blev ved med at betale vores 10-årige realkreditlån og elskede at se vores hovedsaldo skrumpe hver måned, fra $295.000 til $293.000 til $291.000, men vi brugte vores opsparing og sparede meget mindre op til pension.
Vi vidste dog, at vi nok ikke ville holde drengene i privatskole for evigt, og vi følte, at vi kunne klare den midlertidige økonomiske storm, da vi havde planlagt godt for økonomiske nødsituationer i løbet af det foregående årti.
Sikkert nok, det følgende skoleår blev jeg tilbudt et job på en lokal charterskole med et fremragende ry, hvilket betød, at hvis jeg tog jobbet, kunne mine børn deltage gratis.
Jeg slog til, og vi registrerede drengene i skolen.
Selvom de ikke var begejstrede for at skifte skole igen , 3-D-printerne i STEM-bygningen og Robotics Team hjalp med at gøre overgangen lidt lettere.
Alligevel var det et udfordrende efterår, da tre medlemmer af vores familie var ved at skifte til et nyt arbejds-/skolemiljø.
Heldigvis kunne jeg begynde at bidrage med det maksimale til min 403b igen, og uden undervisningsbetalinger havde jeg meget mere hjemløn, end jeg havde på min gamle skole. Dette fik vores 10-årige realkreditlån til at føles nemmere at betale igen.
Alligevel havde skæbnen andre planer.
Kort efter skoleåret startede, fik min mand nogle forfærdelige nyheder. At kondensere en meget lang historie, fortalte hans nye chef i virksomheden, han havde arbejdet for i løbet af de sidste tolv år, ham, at han ikke længere ville have et job, med virkning fra den 31. december (uden hans egen skyld).
Han var mildt sagt knust, og vi vidste, at vi skulle forberede os på en fremtid, hvor han ingen indtægt havde. Da han tjente over 80 % af vores indkomst, var dette en stor sag.
Jeg begyndte at tænke på den bedste måde at holde os oven vande økonomisk i de kommende måneder og besluttede, at en af de bedste måder at gøre det på ville være at refinansiere vores realkreditlån – ja, igen.
Så meget som vi elskede at betale så meget til hovedstolen hver måned, vidste vi, at hvis han ikke hurtigt fik et nyt job, ville vores store afdrag på realkreditlån være vanskelig, hvis ikke umulig.
Så igen, blot et år og seks måneder efter, at vi havde refinansieret til et 10-årigt realkreditlån, ledte vi efter en online långiver til at hjælpe os med at refinansiere til et 30-årigt lån.
Vi vidste fra vores tidligere erfaring med refinansiering, at vi ønskede en online långiver, hvor vi nemt kunne uploade dokumenter.
En af de mest udfordrende ting ved refinansiering tidligere var, at den bank, vi brugte, BNC National Bank, havde en frygtelig online platform.
Vi skulle scanne og konvertere utallige finansielle dokumenter til PDF-form og derefter uploade dem til bankens klodsede platform. Så da min søster nævnte en refi-tjeneste, hun havde fundet ud af, som var skabt til at være nem at bruge, undersøgte vi.
Tjenesten blev kaldt Better, og den lovede at være en refinansieringstjeneste helt online.
De tilbød en utrolig rente på 2,5 % for deres 30-årige realkreditlån (med point), så vi besluttede at foretage en udbetalingsrefinansiering og udtage 20.000 USD i egenkapital i tilfælde af, at vi skulle bruge de penge til at betale månedlige udgifter, hvis min mand ikke kunne finde et job.
Tjenesten var meget nem at bruge, og de fleste af de dokumenter, vi skulle udfylde, blev udført online gennem en Docusign-type grænseflade. Hele processen med at ansøge om lånet var problemfri.
Hvad der ikke var problemfrit, var dagen for vores lukning. Både min søster og jeg havde den samme oplevelse:vores tættere dukkede ikke op den dag, de skulle bringe os vores papirer til underskrivelse!
Til Betters forsvar gav de os en kredit på 500 $ mod lukning, da vi var nødt til at omlægge vores lukkedag, men jeg var chokeret over, at en så væsentlig del af processen gik så dårligt.
Efter at vi endelig havde underskrevet vores refinansieringspapirer, kunne vi ånde lettet op. Vi tog vores realkreditlån på 2850 USD ned til 1600 USD om måneden, inklusive ejendomsskatter og forsikringer, som vores realkreditbetaling ikke havde inkluderet tidligere.
Med andre ord spærrede vi ikke med vores 10-årige lån, og vi spærrede med vores 30-årige lån. Ikke alene var vores månedlige betaling langt billigere, men vi havde også over $5000 mindre i separate egenbetalinger årligt.
Vi gennemførte vores refinansiering i oktober, indbetalte den realkreditlån, vi ikke skulle betale i november, og nød at betale vores lavere realkreditlån i december.
Da vi stadig tjente den samme indkomst i december, sparede jeg forskellen på vores realkreditlån og lagde den til side.
I marts, tre måneder efter at han mistede sit job, fandt min mand et nyt job, og mellem hans udløbsbonus, feriepenge og det faktum, at vi budgetterer en måned frem, behøvede vi slet ikke at udnytte vores opsparing.
Som et resultat besluttede vi, at i stedet for at bruge forskellen på vores realkreditlån, ville vi spare de $1250 ekstra dollars (som vi rundede op til $1500) og investere dem i fonde efter skat. På den måde, når det bliver tid til at gå på pension, har vi forhåbentlig nok til nemt at betale huset af.
Hvad vi ikke vidste var, at inflationen var ved at blive varm. Vi begyndte at se tegn på inflation i december, og efterhånden som 2022 fortsatte, indså vi, at inflation sandsynligvis ville blive et alvorligt problem, i hvert fald i de næste par år.
Heldigvis havde vi utilsigtet skabt en sikring mod inflation med vores 30-årige 2,5 % realkreditlån.
Vores tanker om at betale vores realkreditlån tidligt ændrede sig langsomt, og nu overvejer vi at beholde dette realkreditlån så længe som muligt.
I løbet af de næste 30 år vil vi være i stand til at holde vores afdrag på realkreditlån fast og fortsætte med at sætte (forhåbentlig mere og mere) ind på vores investeringskonto hver måned.
Med tiden vil vores $1600 være mindre og mindre værd, og vi håber, at vores investeringer vil vokse mere og mere, så vores før- og efter skat pensionskonti kan absorbere udgifterne til et realkreditlån.
Du ved aldrig præcist, hvad livet vil kaste på dig, så vær fleksibel!
Mens vi oprindeligt værdsatte sikkerheden ved et afbetalt realkreditlån, indså vi, at efterhånden som vores omstændigheder ændrede sig, føltes sikkerheden ved en fast lavere realkreditbetaling som en bedre økonomisk beslutning.
Vi ved ikke, hvad fremtiden bringer, men vi ved, at vi har kontanter ved hånden, og kun realkreditgæld har gjort livet lettere for vores familie. Og vi vil fortsætte med at arbejde hen imod økonomisk uafhængighed i løbet af det kommende årti.
Næste:Spørgsmål om bolig – Køb, leje, sælg, flyt? Start her
Kvinder der penge
Amy Blacklock og Vicki Cook var med til at stifte Women Who Money i marts 2018 for at give nyttige oplysninger om personlig økonomi, karriere og iværksættermæssige emner, så du trygt kan administrere dine penge, øge din nettoformue, forbedre din generelle økonomiske sundhed og i sidste ende opnå økonomisk uafhængighed.